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Il sub conduttore non può agire per i vizi della cosa locata
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Il sub conduttore non può agire per i vizi della cosa locata

Per i vizi dell'immobile in affitto il sub conduttore non può invocare l'art. 1578 cod. civ.

Avv. Marco Borriello  

In un contratto di locazione può capitare che le parti entrino in contrasto. Ad esempio, ciò avviene allorquando l'immobile in dotazione presenta dei vizi occulti e non facilmente riconoscibili che possono pregiudicare il godimento del bene da parte del locatario.

A quanto pare, quest'ultima circostanza sarebbe avvenuta nell'ambito di un contratto di locazione commerciale di un locale sito in provincia di Torino; da cui la citazione da parte del conduttore al proprietario per il rispetto degli obblighi di legge, un conseguente primo grado di giudizio e una successiva impugnazione conclusasi con la sentenza della Corte di Appello di Torino n. 1135 del 23 novembre 2020.

Rilascio dell'immobile ed effetti sul contratto di sub-locazione:un triangolo pericolo.

Insomma, l'ennesima lite giudiziaria scaturita dai vizi della cosa locata, ma proposta da un locatario particolare: il sub conduttore di un immobile. Quest'ultimo sarebbe legittimato a denunciare infiltrazioni, umidità, efflorescenze nei pavimenti o nelle pareti e, successivamente, agire per la riduzione del canone di affitto ed il risarcimento ex art. 1578 cod. civ.?

Ciò che segue è il caso in concreto.

Il sub conduttore non può agire per i vizi della cosa locata: il caso

Il sub conduttore di un immobile commerciale aveva citato in giudizio il locatore per presunti vizi della cosa locata. Nello specifico si trattava di infiltrazioni di umidità manifestatesi nel vano magazzino.

Per queste ragioni aveva chiesto l'eliminazione del problema o, in alternativa, la riduzione del canone ed il risarcimento del danno.

Il primo grado della vicenda, in cui era chiamato in giudizio anche il condominio per sollevare il proprietario da eventuali responsabilità, non aveva avuto un buon esito per l'attore. Questi, senza demordere, agiva in appello riproponendo, in particolare, la domanda diretta a proporzionare l'ammontare dell'affitto al ridotto godimento del bene dovuto ai vizi presenti nel bene.

Le controparti si costituivano ribadendo, entrambe, la propria posizione in contrasto con la domanda attorea.

Esaurita la scarna quanto formale trattazione del procedimento, la Corte di Appello di Torino confermava le risultanze emerse in primo grado, rigettando l'impugnazione e condannando la parte attrice al pagamento delle spese di lite a favore delle controparti.

Rapporti tra conduttore e sub-conduttore

Eppure, i vizi denunciati non erano immaginari. In effetti, è emerso che c'erano umidità e macchie nel vano in contestazione oltre ad analoghe evidenze nel bagno dell'immobile in sub locazione. Perché, allora, sia il Tribunale in prima istanza e poi la Corte di Appello hanno negato la tutela richiesta al sub conduttore?

Vizi della cosa locata: cosa dice la legge?

Nel caso esaminato in questo commento l'articolo di legge interessato è il 1578 del codice civile. Secondo questa norma « Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna».

Quindi, il proprietario del bene deve garantire che l'immobile abbia le qualità e le caratteristiche necessarie a renderlo idoneo all'uso per cui è stato dato in concessione. In caso contrario, il conduttore può agire in risoluzione o richiedere la riduzione del canone.

Tuttavia, se i vizi erano noti al locatario oppure facilmente riconoscibili, questi non può pretendere alcunché.

Evidentemente, aveva accettato l'immobile nello stato in cui si trovava e non può, successivamente, cambiare idea e mutare i termini contrattuali.

Contratto di locazione: quali rimedi per eliminare i vizi dell'immobile?

La garanzia appena descritta è estendibile anche al caso del sub conduttore che subentra in una locazione commerciale? Sembrerebbe proprio di no.

Sub conduttore: l'azione ex art. 1578 c.c. non gli è consentita

La Corte di Appello di Torino, con la sentenza qui in commento, riportandosi ad una precedente decisione della Cassazione, esclude che il sub conduttore possa agire in risoluzione o per la riduzione del canone di affitto nei riguardi del proprietario dell'immobile, anche in presenza di vizi della cosa. Ecco il passaggio in cui lo afferma:

«il momento ultimo entro il quale al conduttore è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto ovvero di riduzione del canone in quello della consegna della cosa al conduttore medesimo, purché si tratti di vizi ignoti a quest'ultimo o da esso non facilmente riconoscibili, in quanto per quelli noti o facilmente riconoscibili resta esclusa ogni garanzia del locatore, […] non può trovare applicazione nell'ipotesi del subentro nel contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36 per effetto della cessione d'azienda, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c. e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore.

Conseguentemente deve ritenersi che al subentrante nel contratto di locazione ex art. 36 citato non compete alcuna facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, indipendentemente dalla conoscenza o facile conoscibilità, da parte sua, di vizi della cosa al momento dell'immissione nel bene» (Cass. n. 10298/07)».

Esistenza di vizi e turbamento del normale godimento dell'immobile

Pertanto, secondo questa decisione, il sub conduttore non può accedere ai rimedi descritti dall'art. 1578 cod. civ. Si tratta di una limitazione non di poco conto.

Essa impone al sub inquilino di percorrere strade alternative per tutelare la propria posizione contrattuale dinanzi alla presenza di vizi occulti del bene o al peggioramento di quelli presenti alla firma della sub locazione.

Certamente, però, la parte in esame non può essere vittima indiscriminata dell'inadempimento altrui. Infatti, la stessa Corte di Appello di Torino ammette che il sub conduttore «tutt'al più, avrebbe potuto agire contro la locatrice (come in effetti ha fatto) solo in costanza di vizi di cui fosse stata data prova si fossero aggravati in epoca successiva, a tal punto da ridurre in maniera apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito dell'immobile locato».

In conclusione, sembra evidente che prima di sottoscrivere una sub locazione, il soggetto interessato valuti attentamente le condizioni dei locali e il fatto che, di fronte a dei vizi occulti, la tutela sia, almeno potenzialmente, meno specifica di quella che avrebbe avuto il locatario originario.

Scarica App. Torino 23 novembre 2020 n. 1135

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