Il Contratto di locazione
In tema di locazione è opportuno ed utile inquadrare i diritti ed obblighi delle parti del contratto, locatore e conduttore, nonché illustrare le cautele da adottare nella redazione dello stesso, al fine di evitare l'insorgere di discussioni, quanto meno per gli aspetti e profili che vedremo, in occasione del rilascio dell'immobile.
In via preliminare, per attendere ad un inquadramento esaustivo della materia oggetto di approfondimento, è propedeutico rammentare la definizione dell'istituto in esame, cristallizzata all'art. 1571 Cod. Civ.
È noto che, trattandosi di contratto a prestazione corrispettive, la normativa vigente individua anche i reciproci diritti obblighi delle parti, tesi a dare certezza alle rispettive posizioni ed eventuali pretese.
A tal riguardo, l'art. 1576 Cod. Civ., rubricato "Obblighi del locatore", enuclea, espressamente, tra i doveri del locatore, quello di (i) consegnare la cosa in buono stato locativo e (ii) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.
Dall'altro lato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1587 Cod. Civ., il conduttore ha, tra i suoi obblighi, quello di:
- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
- dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Tali obblighi non sempre sono adempiuti, motivo per cui all'atto di riconsegna dell'immobile potrebbero emergere problematiche inerenti lo stato dell'immobile o danni ad alcuni elementi dello stesso (ad esempio agli accessori come lavatrice, formo etc.), o ancora alla mancanza o danneggiamento di beni mobili presenti nell'unità e concessi unitamente a quest'ultima.
Disamina delle clausole contrattuali
Tanto premesso e riepilogato, per una compiuta trattazione della questione afferente al momento del rilascio dell'immobile, è confacente evidenziare quali clausole del contratto di locazione devono rispondere ad una scrupolosa stesura in sede di stipula.
Innanzitutto, prima di prendere in locazione un immobile, è conveniente procedere ad una attenta verifica dello stato generale dell'immobile, come a titolo esemplificativo, se ivi sono presenti infiltrazioni o macchie di umidità, nonché la conformità, per un corretto utilizzo degli elementi, ed impianti a corredo dello stesso, quali, persiane o tapparelle, certificato di avvenuta revisione caldaia in caso di riscaldamento autonomo e, anche, l'attestazione del funzionamento degli elettrodomestici installati.
Al contempo, qualora l'immobile sia concesso in locazione con arredi, è appropriato predisporre un inventario con descrizione degli stessi, anche mediante allegazione di fotografie, che dovrà essere sottoscritto dal locatore e dal conduttore.
Quanto sopra, in sintesi, riepilogato appare contenuto essenziale e, certamente rilevante, del contratto, per la sua indubbia utilità e validità, nell'ipotesi di controversia, al rilascio sull'assenza o danneggiamento di alcuni mobili presenti alla consegna dell'immobile o, ancora, per la verifica dello stato di manutenzione.
Sul punto, preme ricordare come sia consuetudine prevedere nei contratti di locazione, un deposito cauzionale gravante sul conduttore e pari, nella maggior parte dei casi, ad almeno due mensilità, per tutelare il locare alla riconsegna da eventuali danni.
Restituzione della cosa locata, le norme
Al termine della locazione, la normativa codicistica, all'art. 1591, comma I, prevede testualmente che
"In conseguenza, è palese come la citata norma, dettata per la regolamentazione della fase conclusiva del rapporto contrattuale, richiami una eventuale descrizione dello stato dei locali e degli accessori al momento della stipula del contratto.
In proposito, è importante sottolineare, ai fini che qui interessano, che il comma II della citata norma dispone che qualora non vi sia alcun riferimento allo stato dei locali oggetto del contratto"
Parimenti, al III comma, si afferma e riconosce che il conduttore non sarà chiamato a rispondere e, per l'effetto, ritenuto responsabile, del normale deperimento d'uso o perimento derivante da vetustà.
Attenzione alla cessione multiple della locazione commerciale senza il consenso del locatore!
La suesposta disamina delle norme vigenti in materia, conferma, dunque, a garanzia e tutela di entrambe le parti, la eloquente convenienza di apprestare una indicazione dello stato dell'immobile e delle pertinenze e complementi nel contratto e/o in una scrittura allegata allo stesso.
È noto e frequente, alla data della restituzione del bene concesso in locazione, redigere un verbale, nel quale si da atto delle condizioni dell'immobile ed si dichiara se vi sono o meno danni attribuibili al conduttore anche al fine dell'esercizio del diritto del locatore di trattenere il deposito cauzionale o parte di esso.
Restituzione della cosa locata e danni da ritardo
Quale ultimo profilo di approfondimento, non possiamo ignorare i danni che possono derivare al locatore per il ritardo, imputabile al conduttore, nella restituzione dell'immobile rispetto alla data stabilita quale termine naturale del contratto (pensiamo al contratto transitorio) o a seguito dell'invio di legittima disdetta del medesimo e notifica di intimazione di licenza per finita locazione.
Per la risoluzione di tale fattispecie, soccorre il disposto di cui all'art. 1591 Cod. Civ., in rispondenza del quale il conduttore che non ha provveduto ad attendere all'obbligo di riconsegna, entro il termine pattuito o indicato nella disdetta (ad esempio per mancata volontà di rinnovo alla scadenza) o nella ordinanza del Giudice nel giudizio di licenza di finita locazione, è tenuto alla corresponsione del somma già dovuta a titolo di canone, fatto salvo l'obbligo di risarcimento del danno.
Sotto il profilo della prova del danno, la Suprema Corte ha riconosciuto che il ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell'immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato (Cass. Civ. n. 18946/19).
Macchie di muffa. Il locatore è obbligato alla restituzione della caparra
Quali conseguenze ed effetti derivano dalla applicazione del richiamato principio?
Ebbene, appare lapalissiano che, nell'ipotesi di ritardo nella riconsegna dei locali oggetto del contratto di locazione, in aderenza al dettato dell'art. 1591 Cod. Civ., il conduttore inadempiente sia obbligato a versare il corrispettivo previsto, che da canone si tradurrà in indennità di occupazione.
Il danno per ritardo può dirsi, quindi, liquidato in automatico dalla stessa citata norma.
Tuttavia, può accadere che la mancata restituzione nel termine dovuto possa avere conseguenze più gravi sul patrimonio del locatore.
Pensiamo al caso in cui l'immobile debba essere destinato ad abitazione di un figlio del locatore, che a causa del ritardo nella consegna è costretto a reperire altro abitazione con l'esborso di spese, o ancora, qualora l'immobile sia stato oggetto di preliminare di compravendita e, per tale condizione di occupazione, non sia libero entro la data fissata per il rogito.
Se si realizzano tali situazioni, e le stesse, possono essere provate tramite idonea documentazione, il conduttore sarà tenuto a risarcire il locatore dei maggiori danni subiti dal mancato tempestivo rilascio.
