La vicenda. Il proprietario nonché locatore di un immobile ottiene un decreto ingiuntivo che ingiunge al conduttore la restituzione degli oneri condominiali da egli anticipati. Il conduttore si oppone al decreto ingiuntivo ritenendo non adeguatamente provato il credito vantato dal locatore; ma, ritenendo fondata la pretesa creditoria del locatore, il giudice di pace respinge l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo. Il conduttore, a tal punto, ricorre in appello impugnando la sentenza di primo grado chiedendone la sua integrale riforma oltre alla revoca del decreto ingiuntivo opposto nel precedente grado di giudizio.
La sentenza e i precedenti. La sentenza della III sezione civile del Tribunale di Bari ha accolto l'appello proposto dal conduttore rilevando l'errore commesso dalla valutazione effettuata, in primo grado, dal Giudice di Pace. (Tribunale di Bari, III sez. civ., 15.2.2018, n. 732). Evidenzia il Giudicante come, nel caso di specie, il nodo focale della vicenda debba riscontrarsi nell'azione di rimborso proposta dal locatore per le spese da egli anticipate e gravanti invece, in base al contratto, sul conduttore.
Ecco quando il locatore può farsi pagare dal conduttore le spese condominiali
Tuttavia prima di soffermarsi su tale preciso risvolto, il provvedimento si sofferma sul soggetto obbligato nei confronti del condominio ed a tal proposito evidenzia che "il soggetto responsabile nei confronti dell'ente di gestione, anche in presenza di accordi diversi inseriti nel contratto di locazione, è il proprietario; nel caso in cui il conduttore venga meno a tale obbligo di pagamento delle spese, ….
Il locatore-proprietario, previa corresponsione delle spese condominiali in luogo dell'inquilino, può esercitare il diritto di rivalsa su quest'ultimo chiedendo il rimborso delle spese sostenute".
(In tema di oneri condominiali e prescrizione del diritto di rimborso delle quote illegittimamente pagata: Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate. »)
E' bene ricordare, comunque, che è il proprietario-locatore a restare obbligato nei confronti del condominio, tant'è vero che a tal riguardo la giurisprudenza ha già ampiamente chiarito che l'amministratore non può rivolgersi direttamente al conduttore per il pagamento degli oneri accessori (Cass. n. 4606/1988).
A conferma di tale assunto basta pensare che non sussiste alcun rapporto legale o contrattuale fra condominio e conduttore, ed a riprova della sua estraneità nel rapporto con l'ente di gestione giova ricordare che l'articolo 5 della legge n. 392/1978 prevede la risoluzione del contratto a favore del solo locatore nel caso in cui il conduttore non adempia all'obbligo di rifondere gli oneri condominiali a suo carico.
(In tema di sfratto del conduttore che non paga gli oneri condominiali si segnala Legittimo lo sfratto se il locatore prova l'inadempimento allegando il rendiconto approvato dall'assemblea.»)
L'obbligo del conduttore di versare gli oneri condominiali si evince dal testo dell'art. 9 della legge 392/1978 che pone a suo carico le spese di pulizia delle cose comune, funzionamento e manutenzione ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell'aria, spurgo dei pozzi e delle latrine e, nel caso in cui non adempie: il proprietario-locatore può anticiparle e, ove ciò accada, la giurisprudenza non ha dubbi nell'affermare che il credito in questione abbia oggetto un rimborso delle somme anticipate dal locatore. (Cass. 7.5.1991 n. 5031)
Sfrattato il conduttore che non paga gli oneri condominiali
Sul proprietrio-locatore, pertanto, che intenda recuperare le spese anticipate grava l'onere probatorio, ai sensi dell'art. 2697 c.c., e dovrà dimostrare quindi l'avvenuto pagamento oltre al fatto che le spese siano reali ed effettivamente sostenute. (Cass. 1.12.1987n. 8938)
In virtù di tali presupposti quindi, nel caso di specie, il locatore ha ottenuto un decreto ingiuntivo che ha imposto al conduttore il pagamento degli oneri condominiali che aveva anticipato. Il conduttore si è opposto sostenendo la non esigibilità e certezza del credito avvalendosi della tutela prevista dall'art. 9 della legge 392/1978.
Il conduttore ha due mesi di tempo, dalla richiesta del locatore di rivalersi sul proprio inquilino riguardo alla somma anticipata al condominio, per poter pagare ed entro tale lasso temporale può chiedere al locatore l'esibizione dei documenti comprovanti le spese effettuate. (art. 9 legge 392/78 comma terzo).
Solo l'inutile decorso di tale termine, evidenzia la giurisprudenza, comporta la costituzione in mora del debitore. (Cass. n. 540/1996)
Dopo tali precisazioni, quindi, la pronuncia del tribunale barese in commento si sofferma su un passaggio importante per la definizione della vicenda giunta al suo esame ossia l'onere probatorio gravante sul locatore che intenda recuperare gli oneri condominiali anticipati per conto del conduttore.
A tal proposito, condividendo principi già espressi dalla giurisprudenza di legittimità, la pronuncia evidenzia che se il conduttore contesta al locatore di aver effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso "incombe al locatore stesso dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392/1978,necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto".
Alla luce di tale ricostruzione il Giudice della sesta sezione civile del Tribunale di Bari, in funzione di giudice di secondo grado, ha accolto l'appello proposto dal conduttore riformando la sentenza impugnata disponendo anche la revoca del decreto ingiuntivo opposto dal conduttore ritenendo che il locatore-conduttore, non aveva mai adeguatamente provato le spese anticipate, nonché i criteri per la determinazione delle stesse.
Al proprietario -locatore, a tal punto, ton resta altro che pagare le spese del doppio grado di giudizio.
