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Contratti di locazione a canone agevolato. Ecco i chiarimenti dell'Agenzia dell'Entrate
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Contratti di locazione a canone agevolato. Ecco i chiarimenti dell'Agenzia dell'Entrate

Per l'Agenzia delle Entrate non è obbligatorio registrare l'attestazione per fruire delle Agevolazioni fiscali negli affitti concordati, il quale sarà comunque esente dall'imposta di bollo e di registro.

Avv. Maurizio Tarantino  

Il contratto di locazione a canone concordato. In alternativa al contratto "libero", il comma 3 dell'art. 2 L. 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti locativi cosiddetti "concordati", nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell'area territorialmente interessata.

Il canone annuo è stabilito in base ad accordi prestabiliti dalle predette organizzazioni.

Il comma 5 dell'art. 2 L. 431/1998 indica la durata minima di tali rapporti contrattuali in un minimo di tre anni, salva l'ipotesi dei contratti volti a soddisfare esigenze di carattere transitorio contemplati nell'articolo 5 della stessa legge.

Nuove regole sono state introdotte per i canoni c.d. "concordati" a seguito del decreto Infrastrutture del 16.1.2017, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale serie Generale n. 62 del 15.3.2017, in vigore dal 30.3.2017.

Infatti sono stati dettati nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali, nonché aggiornata la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi.

=> Locazioni. Arriva il nuovo modello RLI

In particolare, i criteri individuati dal D.M. in esame si applicano sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni ad "alta tensione abitativa" (articolo 1 del DL 551/1988) che a "quelli sottoscritti negli altri comuni".

In ogni caso, i contratti di locazione in esame devono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto allegato A al D.M. 16/01/2017 e gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell'indice ISTAT.

=> In arrivo controlli fiscali sui contratti di locazione stipulati con cedolare secca

Quali sono i vantaggi del contratto di locazione a canone concordato? I locatari pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l'immobile diventi residenza principale; i locatori beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi (Cedolare secca aliquota 10% prorogata nel 2018 e 2019 dalla nuova Legge di Stabilità 2018).

I contratti assistiti. L'articolo 1, comma 8, del Dm 16 gennaio 2017 precisa che le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con l'assunzione di responsabilità da parte di almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Non è quindi necessaria l'assistenza delle organizzazioni dei locatori e dei conduttori per la firma di un valido contratto a canone concordato.

Per ottenere un'attestazione circa la rispondenza del contratto ai criteri dettati dal decreto ministeriale, ci si può rivolgere a un'organizzazione che attesti la rispondenza del contratto all'accordo territoriale vigente.

=> Registrazione contratti di locazione, come si fa?

Il Dm citato, però, si applica solo dove l'intesa locale è stata rinnovata alla luce del decreto. Altrimenti si segue ancora il Dm 30 dicembre 2002 che, per i contratti non assistiti, non richiede attestazione (è il caso di Milano, tra gli altri). Anche in tali centri, però, il Comune potrebbe richiedere forme ad hoc di dichiarazione da parte del locatore.

I contratti non assistiti: i recenti chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018. L'interpello proposto nei confronti del fisco aveva ad oggetto i presenti quesiti:

  • In relazione ai contratti di locazione "non assistiti", l'attestazione (richiesta dalla legge e rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori) concernente la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo sottoscritto in sede locale per la stipula dei contratti di locazione a uso abitativo a canone concordato, deve ritenersi obbligatoria per poter beneficiare delle connesse agevolazioni fiscali?
  • In sede di registrazione, l'attestazione deve essere allegata al contratto e, in caso di risposta affermativa, se deve essere assoggettata a imposta di registro e di bollo?

A tal proposito, l'Agenzia, dopo aver ribadito che per i contratti di locazione a canone concordato "non assistiti" (conclusi cioè senza l'intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l'attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.

Quindi in risposta all'interpello richiesto, il Fisco ha sottolineato che:

"per i contratti "non assistiti", l'acquisizione dell'attestazione rappresenta "elemento necessario" per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato (applicazione dell'aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% - articolo 8, legge 431/1998)".

SINTESI DEI CHIARIMENTI DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE

a) Vi è l'obbligo per i contraenti, di acquisire l'attestazione in argomento per poter dimostrare all'Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate.

b) L'attestazione non risulterà necessaria, invece, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.

c) Con riferimento alla necessità o meno di allegare l'attestazione al contratto in sede di registrazione, la risoluzione ricorda che non è previsto nessun obbligo per le parti; tuttavia, ciò non esclude che le stesse possano comunque provvedervi.

Allegare l'attestazione, infatti, è opportuno per documentare la sussistenza dei requisiti nel caso in cui il contribuente intenda fruire dell'agevolazione in virtù della quale, per la determinazione della base imponibile dell'imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo viene considerato nella misura del 70%.

d) L'attestazione è un atto per cui non vige l'obbligo della registrazione. Ne consegue che, in sede di registrazione del contratto, l'ufficio dell'Agenzia procede alla registrazione anche dell'attestazione "senza autonoma applicazione dell'imposta di registro".

e) Infine, la risoluzione precisa che, in applicazione di quanto previsto dall'articolo 5, Tabella allegata al Dpr 642/1972, per il rilascio dell'attestazione non deve essere applicata l'imposta di bollo.

RISOLUZIONE DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE DEL 20 APRILE 2018

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/normativa+e+prassi/risoluzioni/archivio+risoluzioni/risoluzioni+2018/aprile+2018+risoluzioni/risoluzione+n+31+del+20+aprile+2018/RISOLUZIONE+N.+31_E+DEL+20042018.pdf

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