L'intermediario di una compravendita immobiliare è tenuto a informare i contraenti di ogni circostanza a lui nota che avrebbe indotto a non concludere ovvero a concludere il contratto a condizioni diverse. La prova dell'inadempimento è in capo alla parte che intende farne valere la responsabilità.
L'art. 1759, comma 1 c.c. ("Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso") rappresenta una norma cardine in tema di responsabilità del mediatore, ed è ovviamente applicabile all'attività finalizzata a un trasferimento immobiliare.
Di tale norma fa buon uso il Tribunale di Bologna, con sentenza 963/2016 nel respingere la domanda avanzata dall'acquirente di un immobile occupato in virtù di regolare contratto di locazione sia nei confronti del venditore che dell'agenzia intermediaria.
In particolare l'attrice affermava di essere stata falsamente informata dall'agenzia che il rilascio dei locali sarebbe avvenuto in un momento immediatamente successivo il rogito, e per tale motivo chiedeva, tra l'altro, di ripetere la somma versata a titolo provvigionale nonché il risarcimento del danno, in solido con il venditore, per non avere potuto usufruire dei benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa.
Il Giudice, come anzidetto, ha rigettato le pretese attoree facendo leva sul consolidato principio giurisprudenziale secondo cui la garanzia ex art. 1489 c.c. "…è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore di inesistenza di pesi ed oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento"(Cass. Civ. n. 8500/2013).
Nel caso di specie, infatti, il mediatore aveva pubblicizzato l'immobile dando espressamente conto dell'esistenza del contratto di locazione, tanto è vero che i locali erano stati visitati mentre erano ancora occupati, e l'acquirente si era presentata dal Notaio senza neppure informarsi circa l'intervenuta o meno liberazione dell'immobile al data del rogito, dal che è evidente che l'attrice non poteva che essere a conoscenza del diritto di godimento gravante sul bene nonché disposta ad accettare il medesimo nello stato di fatto in cui si trovava.
Al tempo stesso il Giudice ha escluso ogni responsabilità del mediatore poiché "la prova in ordine alle asserite garanzie ricevute sia in sede di trattative sia al momento della conclusione del contratto risulta affidata unicamente alle dichiarazioni testimoniali rese dai genitori dell'attrice (…) scarsamente attendibili in ragione dello stretto rapporto di parentela esistente".
La decisione in commento si inserisce nel filone giurisprudenziale che ha delineato il contenuto dell'art. 1759 c.c.
Premesso che il mediatore deve agire in conformità ai principi di correttezza e buona fede, l'obbligo di informare i contraenti viene valutato in base al criterio della media diligenza professionale ai sensi dell'art. 1176, comma 2 c.c.: dal momento che la l. 39/1989 esige il requisito della professionalità è evidente chela condotta del mediatore va rapportata alla natura dell'attività esercitata, con una valutazione più stringente rispetto al criterio del buon padre di famiglia.
In quest'ottica l'art. 1759 c.c. statuisce l'obbligo di assumere esatte informazioni in ordine alla correttezza e convenienza dell'affare, mentre qualora lo stesso presenti particolari caratteristiche "il mediatore è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza" (Cass. Civ. n. 4126/2001; Trib. Monza n. 2542/2014).
Per quanto concerne la tipologia di informazioni di cui all'art. 1759 c.c., si fa riferimento "non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia" (Cass. Civ. n. 6219/1993, Trib. Monza 4.9.2006, G.d.P.
Salerno 16.5.2011) e debbono riguardare, in particolare, la valutazione economica dell'operazione, la sua idoneità a far raggiungere gli scopi prefissati dalle parti, la solvibilità dei contraenti: "ll mediatore ha, nei confronti dell'intermediato, il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell'affare delle quali sia a conoscenza, e di tacere le circostanze delle quali egli non abbia sicura contezza.
Viene, pertanto, meno a tali obblighi il mediatore che, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore pur non avendolo mai conosciuto" (Cass. Civ. n. 19951/2008).
Al tempo stesso il mediatore è esentato dallo svolgere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, come ad esempio l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento mediante visure catastali e ipotecarie, fatta eccezione per un incarico particolare in proposito (Cass. Civ. n. 822/2006, Trib. Salerno n. 768/2008).
Sempre in tema di trasferimento immobiliare, si segnala una pronuncia del Tribunale di Trieste cha ha esteso la misura della diligenza in capo al mediatore all'obbligo di informarsi sull'esistenza di delibere condominiali che abbiano disposto il trasferimento in via esclusiva ad alcuni condomini dello scoperto comune adibito a parcheggio, specie qualora appaia palese all'acquirente, sulla base dello stato di fatto del cortile, l'esistenza del posto macchina (Trib. Trieste 14.6.2011).
Infine, quanto alla sanzione prevista in caso di reticenza o mendacio, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che il mediatore sia tenuto a restituire la provvigione nonché al risarcimento del danno eventualmente provocato alle parti, trattandosi di inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1218 c.c.
Agente immobiliare imbroglione? Allora nessuna provvigione
