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Mediazione: non sorge il diritto alla provvigione in presenza di "preliminare di preliminare" o di "minuta" o "puntuazione".
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Mediazione: non sorge il diritto alla provvigione in presenza di "preliminare di preliminare" o di "minuta" o "puntuazione".

Mediazione immobiliare. Quando non sorge il diritto alla provvigione

Avv. Leonarda Colucci  

Una sentenza del Tribunale di Torino, definendo una causa in materia di mediazione e diritto al compenso del mediatore, ha stabilito che non sorge il diritto del mediatore alla provvigione nell'ipotesi di semplice "minuta" o "puntazione" o "preliminare di preliminare". (Tribunale di Torino, sez. civ. II, 14.3.2016 n. 1411)

Prima di soffermarsi sui fatti di causa e sulla pronuncia del tribunale piemontese è necessario procedere per gradi partendo dal principio sancito dall'art. 1755 del codice civile in tema di diritto alla provvigione ed analizzando l'orientamento della giurisprudenza di legittimità sviluppatosi nel corso degli ultimi anni.

Il diritto alla provvigione. L'art. 1755 c.c., a proposio di diritto alla provvigione del mediatore stabilisce che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento".

Alla luce del tenore letterale della norma appena menzionata occorre domandarsi quando deve considerarsi concluso l'affare affinché sorga il diritto alla provvigione del mediatore? Secondo la giurisprudenza prevalente l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica o per il risarcimento del danno. ( Ex multis: Cass. 11521/2008; Cass. 22000/2007; Cass. 8555/2006; Cass. 13590/2004)

La giurisprudenza, inoltre, evidenzia che l'affare può considerarsi concluso anche a fronte della stipulazione di un contratto preliminare, a condizione però, che si tratti di un contratto validamente concluso nel rispetto della forma scritta ad substantiam. (In tema di diritto alla provvigione del mediatore che sorge solo ad affare concluso vedasi: Il diritto alla provvigione spetta solo in caso di conclusione dell'affare).

L'affare, quindi, non può considerarsi concluso quando fra le parti non è intercorso un valido vincolo azionabile per ottenere l'esecuzione del programma negoziale, pertanto così come precisato dalla giurisprudenza non sorge il diritto alla provvigione nel caso di "preliminare del preliminare" (Tribunale di Napoli, 22.3.2003, in Diritto & Giustizia, 2004, pag. 681), così come non può considerarsi sorto alcun valido vincolo giuridico nel caso di semplice "minuta" o "puntazione", sottoscritta, come nel caso di specie che ora sarà analizzato, solo da una delle parti. (Cass. civ., sez. III, 16.7.2002 n. 10276; Cass. civ., sez. I, 22.8.1997, n. 7857)

Un contributo dirimente ai fini dell'individuazione del valido vincolo giuridico che deve intercorrere tra le parti affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, viene offerto sempre dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui " ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali,. …. risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori ….." (Cass. civ. sez. III, 18.1.2005 n. 910).

Mediatore immobiliare, breve focus sul diritto alla provvigione

Il fatto

Nella vicenda giunta all'esame del Tribunale di Torino la società di mediazione immobiliare Alfa, cita in giudizio Caio chiedendo la sua condanna al pagamento della somma di oltre novemila euro a titolo di compenso per la provvigione maturata nella conclusione di un affare.

La società Alfa, a sostegno della sua richiesta, ha puntualizzato che dopo aver ricevuto l'incarico a vendere alcune unità immobiliari di nuova costruzione, era giunta a conoscenza della volontà di Caio acquistare un immobile il quale, a conferma del suo interesse, aveva formulato una prima offerta irrevocabile di acquisto offrendo il corrispettivo della somma di 700.000 euro, contestualmente alla sottoscrizione di tale proposta Caio consegnava alla società Alfa un assegno bancario dell'importo di diecimila euro impegnandosi a corrispondere a tale società immobiliare la somma di euro 9500 per l'opera di mediazione svolta nella trattativa in questione.

Il terzo proprietario dell'immobile non accettava tale proposta, e Caio formulava una seconda offerta con aumento del prezzo ad Euro 750.000, confermando:

- la data di stipula del preliminare;

- subordinando la proposta alla disponibilità del proprietario dell'immobile a firmare, dopo la stipula del preliminare, la richiesta di approvazione del progetto di clinica odontoiatrica alla Regione, clinica che sarebbe sorta nell'immobile oggetto di acquisto;

- infine il dott. Caio proponeva la stipula del contratto definitivo alla data della consegna dei locali che doveva avvenire entro il 31.8.2012.

Malgrado la società di mediazione abbia comunicato al dott. Caio l'accettazione della sua offerta da parte del proprietario dell' immobile, nonostante fra le parti siano intercorse diverse mail per individuare la data di stipula del preliminare, fra le parti non è mai stato stipulato alcun vincolo giuridico.

Preliminare di vendita, per esercitare il recesso, l'inadempimento deve essere "di non scarsa importanza"

La società di mediazione Alfa, a tal punto, ha chiamato in giudizio il dott. Caio chiedendo la condanna di quest'ultimo al pagamento della provvigione maturata per la conclusione dell'affare.

Il convenuto si oppone ritenendo che la società di mediazione non aveva maturato alcun diritto alla provvigione.

La sentenza del Tribunale di Torino. La sentenza del Tribunale piemontese risalente allo scorso 16 marzo stabilito che la c.d. minuta sottoscritta dal dott.

Caio, con la quale quest'ultimo ha comunicato alla società di mediazione immobiliare Alfa la propria offerta irrevocabile di acquisto, non rileva agli effetti della conclusione del contratto " … trattandosi di un semplice documento ricognitivo, che ha solo la funzione di registrare l'avanzamento delle trattative … non ha alcune valore vincolante fra le parti poiché rientra nella fattispecie degli atti precontrattuali pienamente liberi e revocabili…".

(al contrario in tema di proposta di acquisto valida a far sorgere il diritto alla provvigione vedasi: La semplice proposta di acquisto fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione)

Secondo il Giudice unico della prima sezione civile del Tribunale di Torino, fra le parti nel caso di specie, è stato stipulato un "preliminare del preliminare" o una "minuta" le quali, ad ogni modo, non fanno sorgere alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore.

Ecco perchè spetta al mediatore la provvigione anche in questo caso.

Scarica Tribunale di Torino, sez. civ. II, 14.3.2016 n. 1411

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