La semplice conclusione di un accordo fra le parti fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
La sentenza della Cassazione conclude una vicenda giudiziaria che ha attraversato tre gradi di giudizio durante lo svolgimento dei quali l'agente immobiliare rivendica la provvigione maturata nella compravendita di un immobile, ma vediamo in che modo si sono succeduti i fatti di causa.
Il mediatore cita in giudizio l'acquirente di un immobile chiedendo il pagamento della provvigione maturata nelle operazioni che si sarebbero conclude con la vendita di un immobile, ed a sostegno delle proprie pretese produce una proposta di acquisto sottoscritta dall'acquirente ed accettata dalla controparte, nonché una dichiarazione sottoscritta dall'acquirente che riconosceva le spettanze dell'agenzia immobiliare.
Si costituisce in giudizio l'acquirente che contesta in toto le richieste dell'attore sostenendo che la stipula del contratto era subordinato alla concessione di un mutuo e che il contratto preliminare non era mai stato sottoscritto dalle parti, formulando al contempo anche domanda riconvenzionale per la restituzione della caparra versata.
In primo grado il Tribunale non accoglie le richieste del mediatore ribadendo che “il diritto alla provvigione non era maturato perché non si era concluso l'affare in quanto non era stato stipulato un formale contratto preliminare” ed allo stesso tempo la sentenza rigettava anche la domanda riconvenzionale precisando che la restituzione della caparra versata ai venditori non poteva essere richiesta all'intermediario.
L'agente immobiliare impugnava tale sentenza dinanzi alla Corte d'appello nella parte in cui negava essersi concluso l'affare.
La Corte d'appello, accoglieva l'appello riformando la sentenza impugnata, puntualizzando che “ il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui le parti si sono avvalse dell'opera del mediatore e si sia costituito in vincolo giuridico che consenta a ciascuna della parti di agire per l'esecuzione del contratto” e tale circostanza si verifica anche nell'ipotesi di semplice proposta d'acquisto accettata dalla controparte purché la stessa contenga: l'indicazione del prezzo, le modalità di pagamento, la data di stipula del definitivo. ( In tema di affare o operazione dal quale scaturisce il diritto del mediatore alla provvigione si segnala: App. Venezia, 01-07-2010; App. Torino Sez. I, 21-11-2006Cass. civ. Sez. II, 12-04-2006, n. 8555; Cass. civ. Sez. III, 26-09-2005, n. 1877)
L'acquirente non condividendo tale interpretazione della vicenda ricorre in Cassazione. Ma a gli Ermellini non accolgono le motivazioni a sostegno del suo ricorso e confermano la sentenza di secondo grado.
Attraverso la sentenza in commento la Cassazione, quindi, ha dovuto pronunciarsi su uno dei motivi principali del ricorso dell'acquirente secondo cui il diritto alla provvigione del mediatore non può maturare in occasione di una semplice proposta di acquisto.
Secondo la pronuncia in commento la Corte territoriale aveva correttamente interpretato la questione ritenendo già valida la semplice proposta di acquisto a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione osservando che la stessa conteneva la descrizione del bene, l'indicazione del prezzo e le modalità di pagamento e, da tale circostanza, scaturiva che concorrevano tutti gli elementi affinché l'affare potesse considerarsi concluso tanto da far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
Ma la Cassazione oltre a verificare se la sottoscrizione ad opera delle parti di una semplice proposta di acquista possa considerarsi di per sé condizione idonea a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidato, puntualizza che “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contrario a buonafede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale” ( Cass. n. 4628 del 6.3.2015)
In buona sostanza, quindi, già la semplice conclusione di un accordo fra le parti fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
Ecco perchè spetta al mediatore la provvigione anche in questo caso.
