Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
115666 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Scavalco dell'agenzia immobiliare? No se la vendita avviene molto tempo dopo

Se la vendita avviene dopo tanto tempo l'agente scavalcato non può pretendere la provvigione.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Nel gergo degli agenti immobiliari lo scavalco è quella pratica che vede una delle parti contattare direttamente l'altra (compratore o acquirente è indifferente) dopo che l'agente stesso le ha messe in contatto.

Il motivo è semplice: accordarsi alle spalle del mediatore e non riconoscergli alcun compenso per l'opera svolta.

C'è poco da dire: una pratica sgradevole che non tiene in nessuna considerazione in lavoro altrui.

=> Cercare casa con le agenzie immobiliari: lo fa un italiano su due

Non è solo per questo, ma anche, che le agenzie sono solite pretendere una clausola di vendita in esclusiva, ovvero comunque porre dei limiti temporali alla contrattazione diretta tra le parti.

Esistono limiti e condizioni oltre i quali non può dirsi che l'agenzia è stata vittima di uno "scavalco"?

Scavalco dell'agenzia immobiliare, il caso

Non è raro, ma nemmeno quotidiano che queste vicende finiscano nelle aule di giustizia.

Quando arrivano fino alla Corte di Cassazione, data la funzione nomofilattica di quell'ufficio giudiziario, è naturale che destino interesse.

Al riguardo, per riferibilità alla tematica che stiamo affrontando è merita menzione una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel gennaio 2015 (sent. n. 1120 del 22 gennaio 2015), con la quale gli ermellini sono tornati sull'argomento dei limiti e delle condizioni entro le quali il mediatore immobiliare ha diritto a pretendere la provvigione per la conclusione dell'accordo.

Il caso che ha portato alla sentenza in esame può essere considerato di per sé sintomatico di come il confine tra diritto alla provvigione e un semplice grazie sia molto labile.

In breve: un agente immobiliare fa visitare ad una persona una casa, che gli era stata affidata per la vendita. Visita fugace e senza immediati sviluppi. Un caso come tanti, verrebbe da dire.

Circa un anno dopo quella visita, questo si legge in sentenza, la figlia di quel visitatore fa notare al suo genitore dopo aver letto l'annuncio di un'altra agenzia immobiliare, che l'immobile è ancora in vendita. A questo punto si giunge all'accordo tra le parti senza richiamare più l'intermediario.

Per il Tribunale, prima, e la Corte d'appello, dopo, le parti avevano bypassato illegittimamente la prima agenzia immobiliare. Da qui il ricorso in Cassazione di chi aveva comprato quell'appartamento. Ricorso fondato, secondo gli ermellini, in quell'occasione non vi fu alcuno "scavalco".

Scavalco dell'agenzia immobiliare, il principio espresso dalla Corte

Si legge in sentenza che . non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore. (Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120).

Non esiste alcun rapporto causale fra messa in relazione delle parti e vendita

La labilità del confine tra diritto alla provvigione e irrilevanza dell'attività di mediazione sta nel fatto che non esiste un automatismo superato il quale si può propendere per l'una o per l'altra delle ipotesi.

In un caso come quello risolto dalla sentenza n. 1120 appare piuttosto evidente che il trascorrere di un lungo periodo di tempo non possa che deporre a vantaggio dell'irrilevanza, ma un periodo inferiore, ad esempio due o tre mesate non possono essere considerate indicative di alcunché se non vengono considerate in relazione alle circostanze complessive che hanno condotto alla conclusione dell'affare.

Scavalco dell'agenzia immobiliare, correttezza e buona fede

Quando un'agenzia immobiliare fa visitare un immobile, per le norme specifiche riguardanti l'esercizio di quell'attività (si veda legge n. 39/89) si pretende il rispetto di un minimo standard qualitativo e di correttezza.

Più in generale, ai sensi dall'art. 1337 c.c. "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fed. ".

È bene rammentare, come più volte fatto dalla giurisprudenza di merito e legittimità, che . la responsabilità precontrattuale, peraltro, non presuppone necessariamente la malafede consistente nell'intenzione di uno dei contraenti di arrecare pregiudizio all'altro, essendo, invece, sufficiente anche il comportamento solo colposo della parte che, senza giustificato motivo, abbia interrotto le trattative, eludendo le aspettative della controparte che, confidando nella conclusione del contratto, sia stata indotta a sostenere spese od a rinunciare ad altre favorevoli occasioni. (Cass. n. 12147/2002) (Trib. Torino 23 settembre 2020 n.3237).

Come dire: al di là della questione trascorrere del tempo, che indubbiamente incide sui diritti dell'agenzia, le parti devono essere coerenti con lo sviluppo dell'intera trattativa, non potendosi anche solo colposamente tirare indietro se hanno ingenerato un'aspettativa differente.

Se è così per i comportamenti non voluti, possiamo ben concludere che sarà lo stesso a maggior ragione per quelli dolosamente preordinati a non corrispondere al mediatore la provvigione per la conclusione dell'affare.

Agente immobiliare e contratto di locazione. Quando scatta la provvigione.

Sentenza
Scarica Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120
Commenta la notizia, interagisci...
Salvatore Castiglione
Salvatore Castiglione 27-05-2023 13:08:01

Avevo messo in vendita un appartamento in diverse agenzie e siti internet senza esclusiva. Dopo diversi mesi ho dovuto bloccare la vendita per irregolarità dell'appartamento. Chiamavo homepal facendo rimuovere l'annuncio dal sito per irregolarità. Dopo circa 12/13 mesi (Forse più mesi non ricordo) regolarizzavo appartamento rimettendo in vendita con altre agenzie, via fb. Internet. Un cliente si rivolgeva all'agenzia M. F. comprando l'appartamento. Non posso obbligare chi compra a scegliere agenzia più notaio. La compratrice assieme al notaio è l'agenzia e il venditore vendevano l'appartamento. Adesso homepal mi invia una fattura di previgione, di cosa?...., inoltre sull'atto risulta il nome dell'agenzia, compratore e venditore. L'agenzia M. F. Non mi ha fatto pagare commissioni per motivi che io non saprei. Adesso hompal mi chiede € 1850 circa.
Mi sembra che avevo fatto rimuovere l'annuncio per irregolarità (esatto?) , mi sembra che non avevate l'esclusiva?.... Ve l'avevo comunicato che oltre voi vi erano altre agenzie.
Non riesco a capire cosa volete ( per non parlare di appuntamenti a vuoto, non rispettati da parte vostra, diverse volte mi avete chiamavati per notizie dei vostri clienti che non si erano fatti sentire, vi avevo fatto un reclamo per il vostro disservizio se ricordate bene )..., adesso dopo circa 12/15 mesi, forse anche di più mi chiamate chiedendomi € 1850. Ma scherzate. Inoltre avete violato la mia privacy, come mai?. Come fate a dire che sull'atto non porta la dicidura.
Chiedono preliminare rogito... VI attaccano agli specchi.
VI AVEVO COMUNICATO CHE NON VI DAVO L'ESCLUSIVA, l'appartamento ERA MESSO anche SU ALTRI SITI INTERNET, INOLTRE SULL'ATTO È TUTTO SPECIFICATO, NON HO FIRMATO MAI UN CONTRATTO CON VOI, SE INSISTETE CHIEDENDO QUELLO CHE NON VI SPETTA SARÒ COSTRETTO A INTERVENIRE TRAMITE IL MIO LEGALE PRESSO GLI UFFICI DELLA FINANZA.

rispondi
Salvatore Castiglione
Salvatore Castiglione 27-05-2023 13:10:25

L:APPARTAMENTO NON VOI.
L'AGENZIA MINAUDO AVEVA L'INCARICO DI AFFITTARE L'APPARTAMENTO COME CASA VACANZA, IL QUALE CREDO DOPO AVERLO AFFITTATO AVEVA CONVINTO IL CLIENTE A COMPRARE L'IMMOBILE GARANDENDOGLI CHE IO L'HO METTEVO IN REGOLA.
SUBITO DOPO MI CONTATTAVA RIFERENDOMI CHE LUI VENDEVA L'IMMOBILE SOLO SE IO L'HO METTEVO IN REGOLA, LO SCRIVENTE GLI RIFERIVA CHE GIÀ MI ERO MOSSO CON IL GEOMETRA N. F. ( VOI COSA AVETE FATTO PER CONVINCERE IL CLIENTE?), INFATTI QUESTI SONO EVENTI. NUOVI SOPRAGIUNTI IN SEGUITO, MI SEMBRA CHE NON MI SONO MAI REGISTRATO SUL VOSTRO PORTALE SE NON ERRO, INOLTRE NON AVEVATE L'ESCLUSIVA ED ERAVATE A CONOSCENZA DI TUTTO. DALLA CANCELLAZIONE ALLA VENDITA SONO PASSATI TANTISSIMI MESI.

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento