Nel gergo degli agenti immobiliari lo scavalco è quella pratica che vede una delle parti contattare direttamente l'altra (compratore o acquirente è indifferente) dopo che l'agente stesso le ha messe in contatto.
Il motivo è semplice: accordarsi alle spalle del mediatore e non riconoscergli alcun compenso per l'opera svolta.
C'è poco da dire: una pratica sgradevole che non tiene in nessuna considerazione in lavoro altrui.
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Non è solo per questo, ma anche, che le agenzie sono solite pretendere una clausola di vendita in esclusiva, ovvero comunque porre dei limiti temporali alla contrattazione diretta tra le parti.
Esistono limiti e condizioni oltre i quali non può dirsi che l'agenzia è stata vittima di uno "scavalco"?
Scavalco dell'agenzia immobiliare, il caso
Non è raro, ma nemmeno quotidiano che queste vicende finiscano nelle aule di giustizia.
Quando arrivano fino alla Corte di Cassazione, data la funzione nomofilattica di quell'ufficio giudiziario, è naturale che destino interesse.
Al riguardo, per riferibilità alla tematica che stiamo affrontando è merita menzione una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel gennaio 2015 (sent. n. 1120 del 22 gennaio 2015), con la quale gli ermellini sono tornati sull'argomento dei limiti e delle condizioni entro le quali il mediatore immobiliare ha diritto a pretendere la provvigione per la conclusione dell'accordo.
Il caso che ha portato alla sentenza in esame può essere considerato di per sé sintomatico di come il confine tra diritto alla provvigione e un semplice grazie sia molto labile.
In breve: un agente immobiliare fa visitare ad una persona una casa, che gli era stata affidata per la vendita. Visita fugace e senza immediati sviluppi. Un caso come tanti, verrebbe da dire.
Circa un anno dopo quella visita, questo si legge in sentenza, la figlia di quel visitatore fa notare al suo genitore dopo aver letto l'annuncio di un'altra agenzia immobiliare, che l'immobile è ancora in vendita. A questo punto si giunge all'accordo tra le parti senza richiamare più l'intermediario.
Per il Tribunale, prima, e la Corte d'appello, dopo, le parti avevano bypassato illegittimamente la prima agenzia immobiliare. Da qui il ricorso in Cassazione di chi aveva comprato quell'appartamento. Ricorso fondato, secondo gli ermellini, in quell'occasione non vi fu alcuno "scavalco".
Scavalco dell'agenzia immobiliare, il principio espresso dalla Corte
Si legge in sentenza che . non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore. (Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120).
Non esiste alcun rapporto causale fra messa in relazione delle parti e vendita
La labilità del confine tra diritto alla provvigione e irrilevanza dell'attività di mediazione sta nel fatto che non esiste un automatismo superato il quale si può propendere per l'una o per l'altra delle ipotesi.
In un caso come quello risolto dalla sentenza n. 1120 appare piuttosto evidente che il trascorrere di un lungo periodo di tempo non possa che deporre a vantaggio dell'irrilevanza, ma un periodo inferiore, ad esempio due o tre mesate non possono essere considerate indicative di alcunché se non vengono considerate in relazione alle circostanze complessive che hanno condotto alla conclusione dell'affare.
Scavalco dell'agenzia immobiliare, correttezza e buona fede
Quando un'agenzia immobiliare fa visitare un immobile, per le norme specifiche riguardanti l'esercizio di quell'attività (si veda legge n. 39/89) si pretende il rispetto di un minimo standard qualitativo e di correttezza.
Più in generale, ai sensi dall'art. 1337 c.c. "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fed. ".
È bene rammentare, come più volte fatto dalla giurisprudenza di merito e legittimità, che . la responsabilità precontrattuale, peraltro, non presuppone necessariamente la malafede consistente nell'intenzione di uno dei contraenti di arrecare pregiudizio all'altro, essendo, invece, sufficiente anche il comportamento solo colposo della parte che, senza giustificato motivo, abbia interrotto le trattative, eludendo le aspettative della controparte che, confidando nella conclusione del contratto, sia stata indotta a sostenere spese od a rinunciare ad altre favorevoli occasioni. (Cass. n. 12147/2002) (Trib. Torino 23 settembre 2020 n.3237).
Come dire: al di là della questione trascorrere del tempo, che indubbiamente incide sui diritti dell'agenzia, le parti devono essere coerenti con lo sviluppo dell'intera trattativa, non potendosi anche solo colposamente tirare indietro se hanno ingenerato un'aspettativa differente.
Se è così per i comportamenti non voluti, possiamo ben concludere che sarà lo stesso a maggior ragione per quelli dolosamente preordinati a non corrispondere al mediatore la provvigione per la conclusione dell'affare.
Agente immobiliare e contratto di locazione. Quando scatta la provvigione.
