Chi ha acquistato un appartamento in condominio e si vede ingiunto, giudizialmente o per via bonaria, il pagamento di oneri per debiti sorti l'anno prima dell'acquisto ha diritto di rivalsa verso il venditore.
Nel caso di lavori straordinari il momento che individua l'insorgenza dell'obbligo di pagamento ai fini dell'attribuzione dell'obbligo è rappresentato dalla deliberazione dell'intervento.
Per deliberazione dell'intervento va intesa quella decisione che individua chiaramente quantità, qualità e costi preventivati.
Non è necessario il piano di riparto, che rappresenta una mera operazione aritmetica di divisione del costo, mentre è fondamentale la scelta dell'impresa e del relativo preventivo, in quanto consente di dire sorto concretamente l'obbligo di pagamento che così passa da uno stadio meramente programmatico ad uno esecutivo.
Sull'argomento così schematicamente sintetizzato è tornato in un caso molto comune - e per questo di sicuro largo interesse - il Tribunale di La Spezia, in funzione di giudice dell'appello, con la sentenza n. 356 del 15 giugno 2021.
Entriamo nel dettaglio della fattispecie.
Acquirente e diritto di rivalsa per lavori straordinari, il caso
Caia, ex proprietaria di un appartamento proponeva appello avverso una sentenza emessa dal Giudice di Pace.
La causa in primo grado era stata iniziata da Tizio e Mevia, attuali proprietari, contro l'appallante, per la restituzione di alcune somme di denaro; questi, infatti, a loro volta avevano subito azione monitoria da parte del condominio per ottenere il pagamento di oneri condominiali scaduti e dovuti a titolo di spese per opere di manutenzione straordinaria.
Le date, in questi casi, sono importanti e vedremo perché.
La cronistoria è questa:
- lavori deliberati a marzo del 2011;
- compravendita effettuata a settembre del 2012.
In primo grado il Giudice di Pace aveva dato ragione ai due attori: essi avevano diritto alla restituzione delle somme.
La sentenza di secondo grado, condivisibilmente, ha confermato l'esito del giudizio di prime cure: il proprietario dell'appartamento al momento della deliberazione dei lavori è l'unico soggetto obbligato al loro pagamento, o meglio è il titolare dell'obbligo e quindi i debitori solidali, ex art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. hanno diritto di rivalsa verso di lui.
Acquirente e diritto di rivalsa per lavori straordinari, le norme
Ripartiamo proprio dalle disposizioni normative di riferimento e quindi dalla loro applicazione concreta.
Recita il quarto comma dell'art. 63 disp. att. c.c.:
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Si tratta della nota solidarietà biennale tra cedente e cessionario: che vuol dire?
Che chi diviene condomino diviene altresì titolare di un'obbligazione solidale con quella di chi gli ha ceduto l'appartamento per l'anno (da intendersi anno di gestione) in corso e per quello precedente.
Si badi: la solidarietà opera per una sorta di favor creditoris riconosciuto al condominio, ma non va a significare trasferimento della titolare dell'obbligo di pagamento, che resta comunque in capo a chi era condòmino al momento in cui l'obbligazione è sorta.
Quando sorge l'obbligazione?
Questo la legge non lo dice specificamente e la giurisprudenza ha operato una distinzione tra obbligazioni per oneri ordinari e obblighi di pagamento di quote legate ad interventi straordinari, come nel caso di specie.
Acquirente e diritto di rivalsa per lavori straordinari, la soluzione giudiziale
Al riguardo il Tribunale di La Spezia, confermando la sentenza appellata, si è uniformato al più recente e ormai maggioritario indirizzo interpretativo espresso dalla Suprema Corte di Cassazione.
Si legge nella sentenza impugnata che "l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni è costituita nel momento in cui si renda necessario eseguire le relative opere (cfr. Cass. n. 6323/2003).
Tale momento, in casi analoghi a quello di specie (lavori straordinari n.d.A.), viene individuato nel giorno dell'assunzione da parte dell'assemblea della delibera che dispone l'esecuzione dell'intervento, determinandone quantità, qualità e costi (come preventivati).
Sempre la Suprema Corte chiarisce anche che ai presenti fini è invece irrilevante sia il momento in cui quelle opere vengano eseguite (cfr. Cass. n. 24654/2010), sia il momento in cui la relativa spesa venga ripartita tra i condomini (così solo rendendosi liquido un debito da ritenersi comunque preesistente; cfr. Cass. n. 15288/2005)".
La regola così individuata va poi applicata unitamente alla solidarietà sancita dal citato quarto comma dell'art. 63 disp. att. c.c.
La sentenza in commento sempre in ossequio ai principi espressi in sede di legittimità (Cass. n. 1956/2000) ricorda che ciò che ne discende è un obbligo di pagamento per l'acquirente, salvo rivalsa.
È scritto nel provvedimento del tribunale ligure che nel rapporto cedente - cessionario "salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa")".
Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.
