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Preventiva escussione dei condomini morosi e parziarietà dell'obbligazione
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Preventiva escussione dei condomini morosi e parziarietà dell'obbligazione

Recupero del credito in ambito condominiale: quale è la strada proceduralmente corretta ai fini dell'ottenimento del risultato preposto?

Avv. Fabrizio Plagenza 

In un contesto in cui, a tutt'oggi, il recupero del credito in ambito condominiale costituisce un ampio settore del contenzioso giudiziario, la giurisprudenza di merito e di legittimità non smette di fornire elementi utili a chiarire la strada proceduralmente corretta ai fini dell'ottenimento del risultato preposto.

La questione implica la necessaria considerazione della natura delle obbligazioni. Si parla, a tal uopo, di solidarietà o parziarietà delle obbligazioni.

Il principio di solidarietà nelle obbligazioni è così sintetizzabile : quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri (art. 1292 c.c.).

Le obbligazioni condominiali non sono regolate sulla base del principio appena enunciato.Si parla, infatti, di parziarietà delle obbligazioni.

=> Obbligazione solidale o parziaria? La responsabilità dei condomini nei confronti dei terzi

La Corte di Cassazione, sez. II civile, con la sentenza 9 gennaio 2017, n. 199, nel pronunciarsi in merito ad un giudizio avente ad oggetto una "obbligazione per l'esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore", ha richiamato la pronuncia a Sezioni Unite N. 9148 dell'8 aprile 2008, confermandone il principio (stante l'inapplicabilità ratione temporis del meccanismo di garanzia introdotto con L. 220/2012): "in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore, incombente su chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese".

=> La parziarietà delle obbligazioni condominiali e l'escussione del conto corrente condominiale

Per gli addetti ai lavori, risulterà oramai stancante il continuo richiamo all'art. 63 delle disp. Att. c.c. , nella parte in cui, al comma 2 così testualmente recita : "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

La norma, diciamolo chiaramente, è ormai di dominio pubblico perché, grazie alla poca chiarezza con cui il Legislatore l'ha emanata, avvocati, magistrati, amministratori, creditori, debitori ed operatori di diritto, ciascuno per far fronte al proprio interesse, ha ritenuto di poter/dover fornire una propria interpretazione.

Ad avviso di scrive, il tenore letterale dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, ha "semplicemente" ribadito il principio espresso da più di dieci anni oramai dalla Suprema Corte che, a Sezioni Unite (sentenza 9148 dell'8 aprile 2008) ha stabilito la natura parziaria delle obbligazioni dei condomini nei confronti dei creditori del Condominio.

=> Intervento di manutenzione necessario, quando sorge l'obbiglio di pagamento?

Un principio di diritto che cercava di rendere giustizia tra i condomini, evitando che il condomino economicamente "florido" potesse essere chiamato a rispondere per l'intera obbligazione contratta dal Condominio, con la magra consolazione di aver diritto, successivamente, a rincorrere i restanti condomini per rientrare economicamente della somma che aveva dovuto pagare per intero.

Frutto di interpretazioni varie nel corso degli anni, il citato art. 63 disp. Att. c.c., comma 2, in realtà, altro non dice se non che il creditore del Condominio che intenda agire nei confronti del singolo condominio, potrà farlo purchè agisca dapprima contro i condomini morosi e nei limiti del loro singolare debito. Null'altro aggiunge la norma.

Men che meno alcun obbligo di preventiva escussione dei singoli condomini rispetto al Condominio debitore e/o di divieto di azione contro il Condominio stesso (SIC!).

Viene cioè semplicemente rimarcato un principio interno tra condomini, operando una distinzione e degli effetti, tra condomini morosi e condomini in regola con i pagamenti, unitamente alla parziarietà della singola obbligazione (il beneficio di escussione dei condòmini morosi disposto dall'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c., indica cioè che tra condomini in regola con i pagamenti e condomini morosi, questi ultimi dovranno essere escussi, in caso di azione nei confronti dei singoli condomini da parte dei terzi creditori del Condominio).

Con la sentenza in commento, il Tribunale di Roma, ha deciso il giudizio avente ad oggetto una opposizione a precetto ex art. 615, 1^ comma c.p.c., con cui l'opponente deduceva l'inesistenza dei presupposti di legge per poter agire nei confronti del singolo condomino per l'intero vantato dal creditore contro il Condominio.

=> Eccezioni alla parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Nelle more del giudizio, il creditore procedente rinunciava all'atto di precetto, essendo riuscita medio tempore a sottoporre a pignoramento somme di pertinenza del Condominio sufficienti per soddisfare il credito azionato nel predetto giudizio, chiedendo dichiararsi cessata la materia del contendere con compensazione delle spese di lite.

All'udienza di precisazione delle conclusioni, invece, parte opponente chiedeva l'accoglimento nel merito dell'opposizione, con vittoria di spese di giudizio e con condanna ex art. 96 c.p.c.

Orbene, posto che la rinuncia all'atto di precetto, contro il quale sia stata già proposta opposizione ai sensi dell'art. 615 c.p.c., non determina ex se l'estinzione del giudizio di opposizione, ma la cessazione della materia del contendere, alla quale accede la liquidazione delle spese del giudizio in ossequio al criterio della soccombenza virtuale, la causa veniva decisa nel merito.

Secondo il Tribunale di Roma, con la sentenza N. 9006/2019 del 29.4.19, il creditore procedente non avrebbe potuto agire per l'intero nei confronti del singolo condomino. Ciò sulla base, si legge in sentenza, del "consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità ", a fronte del quale "la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà , per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote (si veda, da ultimo Cass. civ., n. 22856 del 2017).

Tali principi generali non sono, inoltre, stati intaccati dalla riforma ad opera della l. n. 220/2012, che , ferma restando la parziarietà dell'obbligazione del singolo condomino relativamente alle spese assunte dall'amministratore per il condominio, ha introdotto nell'art. 63 comma 2 disp. att. c.c. un meccanismo di garanzia, a tenore del quale i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti delle spese condominiali, se non dopo l'escussione dei condomini morosi. Ebbene, nel caso di specie, il creditore non poteva agire nei confronti del singolo condomino in forza della garanzia prevista dall'art. 63 disp. att. c.c., che presuppone in ogni caso la preventiva infruttuosa escussione dei condomini morosi".

Corollario del ragionamento su esposto è che qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, sempre nel medesimo rispetto del limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà.

Ovviamente, la preventiva escussione del condomino moroso rispetto al condomino in regola con i pagamenti, nulla toglie alla possibilità per il creditore di soddisfare il suo diritto di credito agendo nei confronti del patrimonio del condominio poste che, come noto, sono diverse, ad oggi, le pronunce pro pignorabilità del conto corrente condominiale che prevedono l'obbligo di preventiva escussione del condomino moroso rispetto al condomino "virtuoso", ma non del Condominio nel suo complesso.

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

Scarica Tribunale di Roma, N. 9006 del 29.4.19

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Alessandro
Alessandro mercoledì 06 novembre 2019 alle ore 22:08

Può un contratto di appalto per lavori straordinari (quindi un contratto tra le parti) prevedere che l'azienda che effettua i lavori si possa rivalere nei confronti dei soli condomini morosi e mai nei confronti del condominio?

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