"È meritevole di accoglimento l'istanza di irrogazione, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., di una misura coercitiva indiretta a carico dell'amministratore condominiale che abbia violato il precetto di cui all'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., rifiutandosi di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti del condominio, che lo avevano interpellato, i dati relativi ai condomini morosi, poiché si ricade nell'alveo degli obblighi di fare infungibile, insuscettibili di esecuzione per surrogazione di un organo terzo".
Questo è il principio di diritto espresso dall' Ordinanza del Tribunale di Avezzano del 01 marzo 2016 in merito alle responsabilità dell'amministratore di condominio.
I fatti di causa. La società beta aveva eseguito lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento delle facciate esterne, dei frontalini dei balconi, ecc.) sull' edificio condominiale.
Successivamente, a causa dell'inadempimento del pagamento, aveva richiesto, senso esito, all'amministratore del condominio i nominativi dei condomini morosi che non avevano saldato le quote loro spettanti (cd. Obbligazioni parziarie) per il pagamento dei corrispettivi pattuiti.
A tale richiesta vi era stato il rifiuto immotivato da parte dell'amministratore; di conseguenza, la società beta attraverso l'attivazione di un procedimento sommario di cognizione, chiedeva al giudice adito la condanna dell'amministratore condominiale a fornire i dati relativi ai condomini morosi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., allo scopo di escuterli preventivamente quanto al pagamento del corrispettivo dovuto in ordine ai lavori eseguiti, nei limiti della quota loro spettante.
Inoltre veniva richiesta una misura coercitiva indiretta per ogni giorno di ritardo, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.
L'obbligo della comunicazione dell'elenco dei morosi. Preliminarmente è opportuno precisare che la legge n. 220/2012 ha previsto, a carico del creditore che voglia intraprendere un'azione di recupero crediti nei confronti del Condominio, l'obbligo di agire prima nei confronti dei condomini morosi e, solo in un secondo momento, anche nei confronti degli altri condomini.
Si tratta del c.d. beneficio di escussione, previsto dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. a favore dei condomini "virtuosi", cioè in regola con i pagamenti.
Strettamente legato a tale beneficio è l'obbligo dell'amministratore - anch'esso previsto dall'art. 63 - di fornire ai creditori che lo interpellino i dati relativi ai morosi, a cui rivolgersi in prima battuta per il pagamento del credito.
Per meglio dire, l'art. 63 comma 1, delle disp. att. c.c., prescrive che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; il comma 2 della stessa disposizione ammette i creditori ad agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi.
Nei rapporti dell'amministratore con i condomini morosi e con i terzi creditori, il riferimento va effettuato con il preesistente art.1130, n. 3) c.c., il quale stabilisce che l'amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni».
Infine, l'art.1130, n. 10) c.c., obbliga l'amministratore a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».
Premesso quanto esposto, dalla citata normativa si evidenzia che se da una parte, l'articolo 63 positivizza il diritto del creditore al conseguimento dei nominativi e delle carature millesimali, dall'altra parte, nulla riferisce in ordine alle modalità con cui tale richiesta può essere esercitata.
Le misure di coercizione indiretta. Dinanzi al rifiuto dell'amministratore, l'unica strada da percorrere è quella giudiziaria.
Secondo la precedente formulazione e interpretazione dell'art. 614 c.p.c, quando l'obbligazione era di natura infungibile (cioè quando un bene dotato di una sua specifica individualità economico-sociale che non consente la sua sostituzione con un altro), sul piano prettamente processuale, legittimava i ricorrenti ad invocare un provvedimento che avesse valenza rafforzativa in ordine all'esecuzione spontanea della condanna principale: obbligo di fare infungibile o di non fare.
Attualmente, il primo comma dell'art. 614 bis c.p.c prevede che "il provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento".
Quindi, secondo l'attuale versione della norma, come modificata dall'art. 13, comma 1, lett. cc-ter), della legge di conversione 6 agosto 2015, n. 132 del d.l. 27 giugno 2015, n. 83, con decorrenza dal 21 agosto 2015, le misure coercitive indirette possono assistere l'esecuzione degli obblighi di consegna o rilascio e, in generale, degli obblighi di fare o non fare, indipendentemente dal requisito dell'infungibilità, essendo preclusa l'applicabilità dell'istituto di esecuzione indiretta per i soli provvedimenti di condanna all'adempimento di obblighi consistenti nel pagamento di somme di denaro (oltre che alle controversie di lavoro subordinato, pubblico o privato, e parasubordinato).
Il ragionamento del Giudice di Avezzano. Conformemente ad altri precedenti giurisprudenziale (Trib. Pescara Ordinanza del 23 febbraio 2016) il giudice adito ha evidenziato che il riconoscimento della possibilità dei creditori del condominio di agire nei confronti dei condomini morosi non configura alcun rapporto diretto tra creditori e condomini morosi, piuttosto attribuisce a detti creditori una legittimazione sostitutiva, ai sensi dell'art. 2900 c.c., qualora l'amministratore non abbia assolto l'obbligo di curare la riscossione delle quote dovute, ai sensi dell'art. 1129, comma 9, c.c.; dall'altro lato, il previsto vincolo di sussidiarietà (beneficium excussionis) in ordine dell'escussione dei condomini in regola, a fronte della preventiva escussione dei condomini morosi, non esclude la natura parziaria delle obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi, poiché il legame tra le due tipologie di condomini è assimilabile ad una garanzia fideiussoria costituita ex lege (Trib. Alessandria 17 luglio 2015; Trib. Pescara 18 dicembre 2013), sicché essi risponderanno comunque pro quota e non per l'intero.
Pertanto, la comunicazione cui è tenuto l'amministratore, è un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale; esso delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore, posto direttamente dalla legge in capo all'amministratore.
Ne consegue che l'immotivato rifiuto dell'amministratore è palesemente contrario al canone della buona fede oggettiva dovendosi a tal riguardo intendersi un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica.
Recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Avezzano con la pronuncia in commento ha condannato il condominio alla comunicazione nel termine di giorni trenta dalla notifica della presente ordinanza delle tabelle millesimali, all'indicazione dei dati anagrafici dei condomini risultanti dalle tabelle millesimali di cui all'art. 1130 comma 1° cod civ nonché dei nominativi dei condomini morosi rispetto al credito vantato dalla società creditrice.
Inoltre ha condannato il Condominio a versare alla società ricorrente la somma di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento.
