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Prima casa, pertinenze e accatastamento alla data dell'acquisto

Ai fini della fruizione dell'agevolazione prima casa, al momento del rogito le pertinenze devono risultare accatastate nelle categorie previste dalla legge.
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina A. Papanice 

Prima casa, pertinenze e accatastamento alla data dell'acquisto, la risposta n. 566/2021

Ai fini della fruizione delle agevolazioni prima casa, al momento della firma del rogito le pertinenze devono risultare accatastate nelle categorie ammesse dalla legge e cioè C/2, C/6 e C/7.

Questo, in sintesi il contenuto della Risposta n. 566 dell'AdE del 26 agosto 2021, dove già nell'oggetto leggiamo che "le agevolazioni per la "prima casa" previste per le pertinenze dal comma 3 della Nota II-bis non possono essere riconosciute alle pertinenze accatastate, al momento dell'acquisto, nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole)".

Vediamo quindi in breve il contenuto del quesito e poi quello della risposta dell'AdE.

Agevolabili le pertinenze in D/10 al momento dell'acquisto?

L'istante ha sottoscritto un preliminare di compravendita di un immobile riguardante una "casa colonica"; in particolare, si tratta di un compendio immobiliare composto (per quanto riguarda i fabbricati) da unità censite in categoria A/3 e altre censite in categoria D/10.

L'istante intende dichiarare nell'atto di compravendita che, una volta acquisite le autorizzazioni del Comune, procederà ad una ristrutturazione edilizia (mediante demolizione e ricostruzione dei fabbricati, ai sensi dell'art. 3, co. 1, lett. d) del d.P.R. n. 380 del 2001).

In particolare, i fabbricati attualmente censiti in categoria D/10, al termine dei lavori di ristrutturazione, saranno classificati catastalmente in: C/2 (cantine, soffitte, magazzini); C/6 (autorimesse, rimesse e scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Planimetria e visura catastale: cosa sono e come richiederle

Dette parti saranno destinate al servizio dell'abitazione "e i corpi di fabbrica separati saranno situati in prossimità dell'abitazione e destinati in modo durevole al servizio ed ornamento della casa di abitazione e, pertanto, da considerarsi quali pertinenze".

La domanda posta dall'istante è dunque se egli possa fruire dell'agevolazione prima casa anche in relazione alle pertinenze, che, come detto, sono accatastate al momento in D/10, ma che in seguito, con la conclusione dei lavori di demolizione e ricostruzione, saranno accatastate in categoria C/2, C/6 e C/7.

L'istante afferma che in seguito alla firma del rogito, intende modificare la destinazione d'uso dei fabbricati al momento classificati in D/10 e si impegna a dare prova della volontà di demolizione e ricostruire i fabbricati esistenti e a presentare la denuncia al catasto con la previsione di un nuovo accatastamento nelle predette categorie C/2, C/6 e C/7.

Prima casa e pertinenze, le norme

Vediamo quindi come l'Agenzia risponde alla domanda.

In primis, l'Ufficio ci ricorda i principali riferimenti normativi.

E dunque, ci ricorda che il D.P.R. n. 131/1986 (il Testo Unico sull'Imposta di Registro) prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura agevolata del 2% nell'ipotesi in cui vengano trasferite "case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis" (art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986).

La nota II-bis prescrive (per quanto qui interessa) che "1 . Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività... La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni…".

L'AdE ricorda poi che le agevolazioni per l'acquisto della prima casa si applicano anche per l'acquisto delle pertinenze dell'immobile abitativo, limitatamente ad una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Infatti, sempre la cit. nota II-bis al co. 3 prevede che le agevolazioni prima casa "spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile… Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato".

Categorie catastali

Agevolabili solo le pertinenze rientranti, alla firma dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2, C6 e C/7.

L'AdE ricorda poi, riguardo alla individuazione delle pertinenze ammesse alle agevolazioni prima casa, di avere chiarito, con la Circ. n. 38/E del 2005 che l'agevolazione "si applica limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, … purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione" (Circ. n. 38/E del 2005).

Sul tema l'Ufficio, sia nell'atto del 2021 che in quello del 2005, richiama quanto già affermato nelle Circ. n. 19/2001 e n. 1/1994.

Inoltre, l'AdE ricorda che la Circ. n. 18/E del 2013 ha, altresì, precisato che l'elenco delle categorie catastali deve ritenersi tassativo e che l'agevolazione può valere esclusivamente per non più di una delle pertinenze rientranti nelle dette categorie catastali.

In conclusione, sulla base di detti elementi, l'AdE risponde al quesito affermando che deve ritenersi che le agevolazioni per la prima casa non possano ammettersi per le pertinenze che al momento dell'acquisto sono accatastate nella categoria D/10, perché "sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2, C6 e C/7".

=> Ecco il link alla Risposta n. 566/2021 dell'Agenzia delle Entrate

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