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Il nuovo proprietario può rivalersi sul venditore per gli oneri condominiali pregressi che è stato costretto a pagare al condominio
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Il nuovo proprietario può rivalersi sul venditore per gli oneri condominiali pregressi che è stato costretto a pagare al condominio

Come opera la rivalsa per il pagamento di oneri condominiali residui?

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. La proprietaria di un immobile in condominio citava in giudizio la società precedente proprietaria dell'immobile, al fine di ottenere la condanna di quest'ultima al pagamento degli oneri condominiali pregressi, gravanti sulla società e da questa non versati, che l'attrice era stata costretta a pagare al Condominio.

L'attrice rileva, al riguardo, di avere acquistato l'immobile dalla società convenuta il 13 ottobre 2010 e che la morosità condominiale riguardava le spese derivanti dall'approvazione del bilancio consuntivo 2010 e preventivo 2011.

Il Giudice di pace di Trapani, con sentenza del 7 gennaio 2019, ha accolto la domanda dell'acquirente.

=> Acquisto di un appartamento in condominio: paga l'acquirente le spese condominiali

La normativa. È noto che per le spese condominiali il Codice civile prevede una regola ad hoc disciplinata dall'art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione che, sia pur nell'ambito del favor nei confronti del Condominio, ha espressamente regolato il subentro di un nuovo condomino nella compagine collettiva condominiale al fine della individuazione dei soggetti tenuti al pagamento degli oneri condominiali a favore dell'ente di gestione.

Solidarietà fra venditore e acquirente. La norma citata stabilisce la solidarietà fra venditore e acquirente, nel senso che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi concernenti l'anno in corso e quello precedente.

Questa disposizione è evidentemente diretta a tutelare il più possibile il Condominio per quanto riguarda le spese condominiali relative al periodo precedente il trasferimento di proprietà, eventualmente dovute dal condomino venditore, in quanto permette all'amministratore di chiederle a chi gli subentra diventando così il nuovo condomino.

=> Cessione dell'unità immobiliare e solidarietà nei pagamenti tra oneri ordinari e straordinari

Principio della personalità. Secondo l'orientamento della Cassazione (Cass. civ. n. 23345/2013) "l'obbligo sorge per effetto dell'attività di gestione concretamente compiuta".

Nel rapporto tra venditore e acquirente, tuttavia, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, risulta invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

In altri termini, il menzionato art. 63 costituisce un'applicazione specifica dell'art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l'obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente(intendendosi il riferimento all'anno come relativo all'annualità condominiale) (Cass. civ. n. 10235/2013).

=> Analisi delle criticità e soluzioni interpretative degli addetti ai lavori

Spese per manutenzione o ristrutturazione. Nella pratica giudiziaria si è posto il quesito di come ci si debba porre di fronte al problema riguardante il caso di vendita di un'unità immobiliare posta in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili).

Ci si è chiesto, in altri termini, chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti e quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo.

Sul punto, la Cassazione è approdata ritiene che: "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.".

La decisione. Alla luce di tali considerazioni, il Giudice di Pace di Trapani ha condannato la precedente proprietaria al pagamento di circa 2600 euro in favore di parte attrice, a titolo di rivalsa per il pagamento di oneri condominiali residui.

=> Pagamento degli oneri condominiali nel caso di compravendita dell'unità immobiliare

Sentenza inedita
Scarica Giudice di pace di Trapani, del 7 gennaio 2019

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