La vicenda. Un condomino impugna la delibera che appalta i lavori di pulizia straordinaria dell'impianto fognario lamentando, fra l'altro:
- che alcuni pozzetti oggetto dell'intervento sono di proprietà esclusiva di singoli condomini, e non parti comuni ex art. 1117 c.c., dal che "il Condominio non aveva alcuna relazione giuridica con detti pozzetti e non doveva ingerirsi nella manutenzione"
- che l'assemblea ha approvato una sorta di fondo cassa per detti lavori escludendo dalla relativa contribuzione i condomini già morosi.
Come utilizzare correttamente il fondo cassa condominiale
Il condominio parziale. La sentenza in commento è interessante sotto diversi aspetti (Trib. Roma, n. 18320/2018).
In primo luogo, per quanto concerne la titolarità dei pozzetti, il Tribunale osserva che l'attore non ha prospettato la doglianza in maniera corretta.
La si tratta infatti di singoli pozzetti in proprietà esclusiva di singoli condomini, bensì di pozzetti funzionali a una parte del fabbricato e non all'intero condominio.
Le deduzioni attore e avrebbero potuto avere un fondamento ove, per l'appunto, a un singolo pozzetto fosse corrisposto un singolo condomino, ma nel momento in cui uno di essi serve più unità immobiliari, ancorché non l'intero fabbricato, non può più parlarsi di proprietà esclusiva ma si rientra nell'ambito del cosiddetto "condominio parziale": "Il fatto che questi due pozzetti servissero solo una parte dei condomini non ne esclude affatto il carattere di beni comuni, se pure la proprietà comune riguarda, in questo caso, un gruppo più ristretto rispetto all'insieme costituito da tutti i condomini dell'edificio (c.d. Condominio parziale)".
E dal momento che l'amministratore ha imputato a tutti i condomini i costi relativi ai pozzetti serventi l'intero fabbricato e ai soli proprietari delle unità beneficiate i costi relativi ai pozzetti serventi il condominio parziale, la delibera è senza dubbio corretta.
Peraltro, il Giudice capitolino evidenzia che il riparto dei suddetti costi non è mai stato oggetto di approvazione dell'assemblea, ma è stato effettuato direttamente dall'amministratore dopo la decisione di appaltare i lavori.
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