#1 Inviato 28 Agosto, 2014 Buongiorno, sono stato nominato in un condominio di 20 unità dove circa 3 anni fa è stata deliberata la costituzione di un fondo per far fronte alle quote di 3 morosi cronici, irreperibili e contro i quali è stato poi predispospo il pignoramento immobiliare. Al momento della costituzione, il fondo era stato deliberato solo a maggioranza in quanto vi era la necessità di agire urgentemente al fine di evitare un danno maggiore (distacchi utenze, ecc). A distanza di 3 anni però 6 dei 17 condomini in regola con le rate mi hanno detto chiaramente che non sono più intenzionati a pagare anche la quota dei morosi e che d'ora in avanti le rate che gli ho inviato verranno decurtate della quota relativa al fondo. A questo punto sono in difficoltà in quanto, oltre al fatto che il fondo dovrebbe essere temporaneo (e ha già "compiuto" 3 anni), se tale fondo viene "onorato" solo da 11 condomini su 17 (e, cosa fondamentale, i 6 "ammutinati" non sono perseguibili in quanto in regola con la loro quota!) succede che: 1. finisco con il trovarmi sempre in deficit economico e sempre di più ad ogni scadenza 2. rischio che si crei un precedente terribile ("i 6 che pagano parzialmente non vengono attaccati! Non pago neanche io!") e anche gli 11 regolari residui, con il tempo, inizino a comportarsi in tal senso. Ora, secondo voi come si esce da una situazione del genere? Grazie mille, per i suggerimenti!
#2 Inviato 28 Agosto, 2014 Ciao innanzitutto, dopo 3 anni, il pignoramento immobiliare a che punto è? o stanno ancora pagando per colpa di questi 3 morosi?
#3 Inviato 28 Agosto, 2014 Un appartamento è da poco all'asta ma non verrà venduto, credo, a breve. Gli altri 2 sono ancora in alto mare a causa della partenza tardiva di azioni (verso fine 2013) del mio predecessore.
#5 Inviato 28 Agosto, 2014 Già tentata anche questa strada purtroppo. I 6 mantengono la loro posizione e gli 11, brontolando, continuano a "tappare i buchi"..per ora!
#6 Inviato 28 Agosto, 2014 Fai un'assemblea oggetto: Fondo riserva, mantenimento o eliminazione.................e spiega che son cavoli loro se verrà sciolto. Oppure se sciolto proproni un aumento delle quote ordinarie, che poi sarebbe la stessa cosa.................
#7 Inviato 28 Agosto, 2014 che maggioranze occorrono per deliberare legalmente un fondo per i morosi? grazie mille
#8 Inviato 28 Agosto, 2014 Unanimità. A meno che non ci sia la necessità di agire urgentemente al fine di evitare un danno maggiore.
#9 Inviato 28 Agosto, 2014 perdonami, solo una confera, unanimità dei presenti vero? perchè unanimità del condominio sarebbe impossibile specie nel caso di quelli che scappano e si rendono irreperibili 🙂
#10 Inviato 28 Agosto, 2014 1000/1000 ovvero unanimità del Condominio. In queste condizioni che perdureranno ancora per anni, diventa gioco forza accettare di tappare i buchi in qualche maniera (fondo temporaneo o aumento delle quote ordinarie per aggirare il vincolo dell'unanimità richiesta dall'istituzione del fondo ad hoc) altrimenti i condomini di fatto autorizzano l'amministratore a saltare i pagamenti di qualche fornitore.... che quasi sempre si traduce in servizi comuni a rischio se non inservibili (luci scale, riscaldamento, acqua... tanto per rendere esplicita l'infame prospettiva).
#11 Inviato 28 Agosto, 2014 1000/1000 ovvero unanimità del Condominio. In queste condizioni che perdureranno ancora per anni, diventa gioco forza accettare di tappare i buchi in qualche maniera (fondo temporaneo o aumento delle quote ordinarie per aggirare il vincolo dell'unanimità richiesta dall'istituzione del fondo ad hoc) altrimenti i condomini di fatto autorizzano l'amministratore a saltare i pagamenti di qualche fornitore.... che quasi sempre si traduce in servizi comuni a rischio se non inservibili (luci scale, riscaldamento, acqua... tanto per rendere esplicita l'infame prospettiva). Forse ti stai confondendo, serve l'unanimità dei NON MOROSI (si devono detrarre i tre pignoramenti, altrimenti sarebbe impossibile creare il fondo) quindi devono essere d'accordo tutti coloro che pagano e sono disposti a colmare MOMENTANEAMENTE il "buco" creatosi, in attesa che espletata la vendita si recupererà quanto MOMENTANEAMENTE anticipato. Bisogna assicurare tutti i condomini che, prima o poi, le somme anticipate saranno recuperate dai futuri proprietari degli immobili (o meglio dalla vendita coatta dei beni immobili).........meglio tardi che mai!
#12 Inviato 28 Agosto, 2014 Forse ti stai confondendo, serve l'unanimità dei NON MOROSI Eh si! L'ho sparata proprio grossa 💪
#13 Inviato 30 Agosto, 2014 Io la metterei giù con un po' di cattiveria!! Premesso che posso umanamente capire che ad uno in regola dia fastidio dover coprire i buchi degli altri, io come amministratore direi a tutti i condomini, in un'assemblea ad hoc, che dal momento che non c'è più uniformità di intenti o ricevo le quote del fondo da tutti o non le voglio ricevere da nessuno, per cui il fondo rimane quello che è fino all'ultimo versamento da parte di tutti; facessero però attenzione che se non ho soldi io non posso pagare nulla, e se ad un certo momento si trovano senza luce o riscaldamento o quant'altro non vengano a lamentarsi da me!! Contenti loro, contenti tutti, ed a me come amministratore non me ne può fregare di meno. Ci pensino sopra e decidano!!!
#14 Inviato 30 Agosto, 2014 Io la metterei giù con un po' di cattiveria!!Premesso che posso umanamente capire che ad uno in regola dia fastidio dover coprire i buchi degli altri, io come amministratore direi a tutti i condomini, in un'assemblea ad hoc, che dal momento che non c'è più uniformità di intenti o ricevo le quote del fondo da tutti o non le voglio ricevere da nessuno, per cui il fondo rimane quello che è fino all'ultimo versamento da parte di tutti; facessero però attenzione che se non ho soldi io non posso pagare nulla, e se ad un certo momento si trovano senza luce o riscaldamento o quant'altro non vengano a lamentarsi da me!! Contenti loro, contenti tutti, ed a me come amministratore non me ne può fregare di meno. Ci pensino sopra e decidano!!! buonasera, domanda da ignorante nel campo. Sono condomino pagatore e devo far fronte purtroppo alle quote insolute dei morosi. Pago e preservo il "mio condominio" da azioni dei creditori. Quanto ho versato mi verrà poi riconosciuto in sede di azione di recupero verso i morosi? il probabile recupero ha possibilità sempre al 100% (vista la "esiguità" del credito nei confronti dell'immobile)?
#15 Inviato 30 Agosto, 2014 Sono condomino pagatore e devo far fronte purtroppo alle quote insolute dei morosi. Pago e preservo il "mio condominio" da azioni dei creditori. Quanto ho versato mi verrà poi riconosciuto in sede di azione di recupero verso i morosi? il probabile recupero ha possibilità sempre al 100% (vista la "esiguità" del credito nei confronti dell'immobile)? Per mia esperienza personale, il condominio non è riuscito a recuperare le somme dei morosi, o meglio il recupero è stato ridicolo..qualche spicciolo di euro... :-( Ogni caso è comunque a se stante, molto dipende anche dalla "rapidità" dell'azione... se si perde tempo, come nel mio caso, è difficile andare a recuperare le somme, anzi si arriva "oltre al danno la beffa"...ossia ci si rimette ancora...
#16 Inviato 30 Agosto, 2014 Per mia esperienza personale, il condominio non è riuscito a recuperare le somme dei morosi, o meglio il recupero è stato ridicolo..qualche spicciolo di euro... :-(Ogni caso è comunque a se stante, molto dipende anche dalla "rapidità" dell'azione... se si perde tempo, come nel mio caso, è difficile andare a recuperare le somme, anzi si arriva "oltre al danno la beffa"...ossia ci si rimette ancora... buonasera, ....sintetico, semplice e chiaro. Grazie
#17 Inviato 30 Agosto, 2014 1) Quanto ho versato mi verrà poi riconosciuto in sede di azione di recupero verso i morosi? 2) il probabile recupero ha possibilità sempre al 100% (vista la "esiguità" del credito nei confronti dell'immobile)? 1) Forse.... Dipende se l'azione di recupero ha successo e a quanto ammonta la somma effettivamente recuperata. Per esempio a fronte di un esiguo scoperto di 1-5.000 €. integralmente recuperato, sicuramente ti verrà rimborsata la tua quota parte a suo tempo versata. 2) No ! Quando la situazione per importo del credito (oltre i 10.000 €.) è ben più rilevante e/o disperato (tipo fallimenti o condòmini storicamente morosi) l'azione di recupero è da valutare caso per caso, e non ci si deve sorprendere se alla fine della fiera il recupero sarà solo parziale o addirittura nullo. Vi sono situazioni in cui si rinuncia a d.i.-pignoramento-messa all'asta perché azione onerosa senza prospettiva di rientro; ma nelle stesse condizioni può risultare utile comunque procedere pur sapendo di non rientrare di neanche un euro, perché l'obiettivo è l'estromissione del condòmino dal Condominio per non "mantenerlo a vita" !
#18 Inviato 1 Settembre, 2014 Grazie a tutti per le risposte. Purtroppo come immaginavo, in questo momento esiste un "bug" dal punto di vista legale quindi l'unico tentativo che (ri)farò sarà minacciare la collettività sulle possibili conseguenze. E non escludo di prendere in considerazione il "o tutti o nessuno".
