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Solidarietà tra venditore e acquirente di unità immobiliari in Condominio: come viene tutelata la privacy?
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Solidarietà tra venditore e acquirente di unità immobiliari in Condominio: come viene tutelata la privacy?

Analisi delle criticità e soluzioni interpretative degli addetti ai lavori

Avv. Carlo Pikler 

In questo articolo affronteremo il delicato tema del bilanciamento tra principio di trasparenza, veridicità e correttezza da una parte, e riservatezza dall'altra.

Esiste, infatti, un nucleo normativo, espressione del primo principio, che attribuisce a ogni condomino il diritto di accesso a documenti e dati condominiali, finalizzato al controllo sulla complessiva gestione del Condominio (cfr. Cass. n. 15159/2001).

Tale finalità di controllo, inoltre, si fonda sul rapporto di mandato instaurato tra la compagine condominiale e il proprio amministratore, che è obbligato a rendere il conto del suo operato (art. 1713, 1°,cc).

Dall'altra parte, come dicevamo, sta la sfera della privacy dei partecipanti al condominio, i soggetti interessati (art. 4, 1° Reg. UE 679/16), titolari dei propri dati personali, che vengono da essi stessi, collettivamente e necessariamente, trattati (per il tramite del loro amministratore).

Il Codice Civile, per rendere possibile lo svolgimento del rapporto di mandato tra amministratore e condomini nell'attuazione del citato principio di trasparenza, sancisce una serie di obblighi e di corrispondenti diritti.

Ci riferiamo, ad esempio, a quanto stabilito circa l'acquisizione delle informazioni per la compilazione del registro di anagrafe condominiale (art. 1130, 1° 6. cc), che in caso di inerzia o incompleta risposta dell'avente diritto, protrattasi per 30 giorni, posso essere ottenute dall'amministratore aliunde, con addebito del relativo costo ai responsabili.

=> Condòmini morosi, spese legali e acquisto appartamento

Il Garante della Privacy ha stabilito, in via generale, la prevalenza del diritto di accesso e di controllo (cfr. doc. web. 1297626 del 18.05.2006), in linea con la prevalente giurisprudenza.

Lo stesso Garante, però, ha più volte sottolineato che l'amministratore, pur lecitamente adempiendo alle imposizioni di legge a tutela della trasparenza, allo stesso tempo ha l'obbligo di farlo nel rispetto del principio di minimizzazione a presidio della riservatezza (art. 5 e cons.39 Reg.

UE 679/16: i dati personali sonoc. adeguati, pertinenti e limitati a quanto necessario rispetto alle finalità per le quali sono trattati…).

Inoltre, con la newsletter n. 387 del 23.04.14, il medesimo ha dichiarato che il singolo condomino non è tenuto a fornire le prove documentali delle informazioni rese all'amministratore per la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Successivamente, con provv. n. 106 del 19.02.15, il Garante è tornato a pronunciarsi sull'argomento, confermando nella sostanza quanto già sostenuto.

In sintesi, l'impostazione dell'Autorità è la seguente:

  • la legge impone al condomino di comunicare alcune informazioni per la tenuta del registro di anagrafe condominiale, senza aggiungere altro;
  • la legge, di conseguenza, non impone di corredare di prova documentale le informazioni rese all'amministratore, che quindi le deve prendere per buone;
  • di conseguenza, la legge non autorizza l'amministratore ad acquisire questi documenti, ma solo le relative informazioni (che sono cosa diversa dal documento che le contiene);
  • in conclusione, l'acquisizione del rogito di compravendita, che contiene informazioni ulteriori (come ad esempio il prezzo di acquisto) rispetto a quelle strettamente richieste, sarebbe un'attività che si pone in contrasto con il principio di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza (di minimizzazione), e come tale illecita e sanzionabile.

Tale ragionamento, in generale condivisibile, presenta alcune criticità di coordinamento con il disposto dell'art. 63, 5°, disp.att.cc, ai sensi del quale chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

=> Compravendita immobiliare. L'amministratore è obbligato a rilasciare l'attestazione dei pagamenti delle quote condominiali e delle liti in corso?

In questo caso il Codice Civile, riferendosi esplicitamente alla copia autentica del titolo, impone in maniera inequivocabile proprio l'invio del documento. Tale criticità è stata rilevata anche dal Consiglio Nazionale del Notariato, che in suo studio (906-2013/C) ha chiarito che l'obbligo di legge di trasmissione incombe solo sulle parti e non sul notaio rogante, che però può essere dalle medesime specificamente incaricato di compiere tale trasmissione.

In seguito, Autorità e C.N.N. hanno iniziato un proficuo confronto volto a individuare gli accorgimenti pratici per coordinare il principio di minimizzazione con l'obbligo di invio suddetto.

Pertanto il medesimo C.N.N., con nota del 19.05.17, ha ribadito che la finalità informativa cui la norma è preordinata, deve ritenersi soddisfatta anche con la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante… provvista di tutte le indicazioni utili all'amministratore ai fini della tenuta del registro dell'anagrafe condominiale".

Dal suo canto il Garante, con nota del 20.09.17 ha ritenuto tale modalità una valida alternativa alla trasmissione della copia autentica dell'atto che determina il trasferimento da parte del condomino interessato, che sarà dunque legittimato a chiedere al notaio rogante di ricorrere a tale equipollente. In questo modo, osserviamo, viene trovata la soluzione pratica per non applicare in via diretta una norma di legge, al contempo raggiungendone lo scopo.

Corollario di quanto sopra, a nostro parere, è che lo stesso amministratore sarà legittimato autonomamente a interpellare il notaio rogante al fine di ottenere la dichiarazione di avvenuta stipula contenente i dati necessari alla compilazione dell'anagrafica condominiale.

Sarebbe in ogni caso auspicabile che il Legislatore, preso atto degli sviluppi menzionati, riveda il disposto normativo in esame, magari sostituendo la copia autentica del titolo con la dichiarazione di avvenuta stipula.

=> Il notaio deve avvertire le parti che la trascrizione del preliminare ha un effetto limitato nel tempo

Avv.ti Carlo Pikler e Valerio Palma

Privacy And Legal Advice 2018 Srl

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Togato
Togato mercoledì 06 febbraio 2019 alle ore 14:10

Direi ottimale tale prassi notarile che offre in maniera garantita i dati essenziali circa la titolarità dell'immobile. A differenza di quelli detraibili dalle risultanze catastali che, a parte la diversa tempistica dell'annotazione, non offrono ex se prova certa della loro rispondenza alla realtà di fatto e giuridica.

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