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Ok se il mediatore comunica i vincoli gravanti sull'immobile verbalmente.
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Ok se il mediatore comunica i vincoli gravanti sull'immobile verbalmente.

Nessun problema se il mediatore comunica i vincoli dell'immobile verbalmente

Avv. Leonarda Colucci  

Una recentissima sentenza specifica che l'onere informativo, gravante sul mediatore, di rendere noto alle parti contraenti l'esistenza di circostanze note o conoscibili si intende adempiuto anche quando la comunicazione relativa all'esistenza di oneri gravanti sull'immobile sia stata effettuata solo verbalmente.

Il fatto. Un'agenzia immobiliare matura crediti nei confronti delle parti che concludono un affare (acquisto di un immobile), ma l'acquirente si rifiuta di pagare la provvigione spettante al mediatore.

L'agenzia immobiliare dopo aver maturato il suo diritto alla provvigione, poiché ha contribuito alla conclusione di un affare consistente nella compravendita di un immobile, chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo che notifica all'acquirente recalcitrante al pagamento del compenso.

L'acquirente, convinto che il mediatore non abbia mai maturato il suo diritto alla provvigione poiché non gli ha specificatamente indicato nella proposta di acquisto alla quale ha aderito l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile in questione, si oppone al decreto ingiuntivo.

La sentenza di primo grado, però, non gli dà ragione e conferma il decreto ingiuntivo ritenendo pienamente legittime le pretese dell'agenzia immobiliare che richiede il pagamento della provvigione maturata per aver contribuito alla conclusione dell'affare.

L'acquirente, però, non demorde ed impugna dinanzi alla Corte d'appello tale sentenza, che però viene confermata dal giudice di secondo grado che ribadisce nuovamente il diritto del mediatore a pretendere la provvigione, poiché ha correttamente adempiuto all'obbligo informativo che la legge pone a suo a carico nel momento in cui ha informato verbalmente l'acquirente dell'esistenza di vincoli gravanti sull'immobile oggetto dell'affare concluso.

Il ricorso in Cassazione. Nei due motivi posti a fondamento del ricorso l'acquirente sostiene che la Corte d'appello ha erroneamente ritenuto sussistente il diritto alla provvigione del mediatore malgrado questi nel modulo contenente la proposta di acquisto non abbia fatto menzione dell'esistenza di oneri gravanti sull'immobile violando, in tal modo, quanto stabilito dagli articoli 1755, primo comma, 1759 e 1175 e 1176 del codice civile.

La sentenza in commento non accoglie il ricorso smontando la tesi del ricorrente, e confermando in pieno il ragionamento seguito dai giudici nella sentenza di secondo grado; ritenendo che l'obbligo del mediatore di portare a conoscenza dei contraenti circostanze a lui note è adempiuto anche quando tali circostanze sono state comunicate alle parti solo verbalmente, poiché anche in tal modo l'obbligo di informazione è stato pienamente rispettato dal professionista

A tal riguardo la Cassazione nella sentenza in commento pur confermando l'orientamento giurisprudenziale già consolidatosi in materia (Cass. 16009/2003; Cass. 6926/2002) ne ha preso le distanze ritenendo che l'obbligo informativo che le norme del codice pongono a carico del mediatore, al quale la legge richiede l'osservanza di una media diligenza professionale, deve intendersi pienamente adempiuto anche nel caso in cui tale professionista si limita ad informare solo verbalmente una delle parti contraenti dell'esistenza di vincoli giuridici gravanti sull'immobile (consistenti nel caso di specie in pesi e trascrizioni pregiudizievoli).

Dunque la Cassazione ha ritenuto che l'agenzia immobiliare dopo aver comunicato verbalmente all'acquirente la condizione giuridica dell'immobile, ha perfettamente rispettato il dovere informativo che la legge pone a suo carico, non essendo necessario ricorrere ad una comunicazione scritta per ritenere soddisfatto il medesimo obbligo.

A tale conclusione la sentenza appena commentata approda, come già detto, interpretando un orientamento costante della giurisprudenza di legittimità mantenendo, tuttavia, un atteggiamento critico ritenendo che comunque, quando il mediatore abbia comunicato anche se solo verbalmente l'esistenza di oneri gravanti sul bene oggetto dell'affare, egli ha adempiuto gli obblighi informativi che la legge pone a suo carico e pertanto ha pienamente diritto a percepire la sua provvigione.

Resta pertanto priva di pregio la tesi sostenuta dal ricorrente (acquirente dell'immobile oggetto dell'affare concluso a causa dell'intervento del mediatore), secondo il quale il mediatore non avrebbe diritto al suo compenso per non averlo informato per iscritto (e cioè attraverso la proposta di acquisto) dell'esistenza di oneri gravanti sull'immobile.

Giusto dunque ritenere che i contraenti devono essere informati dal mediatore dell' esistenza di circostanze note al professionista che possono influire sulla effettiva conclusione dell'affare, ma è altrettanto giusto imporre alla parte contraente che abbia beneficiato dell'affare concluso per effetto dell'intervento del mediatore il pagamento della provvigione poiché quest'ultima ha deciso di concludere l'affare (compravendita di un immobile) pur essendo stata già informata verbalmente dal professionista dell'esistenza di vincoli gravanti sull'immobile.

Vendita di un immobile ed inadempimento del mediatore all'obbligo di informare. Il regolamento di condominio è vincolante.

Scarica Corte di Cassazione del 5 dicembre 2014, n. 25800

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