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Sospensione dei termini prima casa per Covid-19: se l'immobile è oggetto di interventi edilizi
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Sospensione dei termini prima casa per Covid-19: se l'immobile è oggetto di interventi edilizi

Le proroghe del Decreto Liquidità e poi del Decreto Milleproroghe riferite all'agevolazione prima casa riguardano specifici termini e (quindi) non tutti i casi.

Avv. Valentina Papanice  

Emergenza Covid-19 e sospensione termini dell'agevolazione prima casa

Nella risposta n. 235 del 9 aprile 2021 l'Agenzia delle Entrate, dopo avere rammentato che le proroghe previste dal Decreto Liquidità e poi dal Decreto Milleproroghe riguardano gli specifici termini previsti dalle norme e dunque non tutti i casi, afferma che nel caso specifico l'istante - che ha acquistato il bene nel 2018 per effettuarvi dei lavori e a causa dell'emergenza Covid 2019 non li ha terminati - non può fruire della proroga.

Entriamo nel dettaglio del contenuto del documento di prassi.

Il quesito dell'istante

Il contribuente istante spiega di avere acquistato nel 2018 alcune unità immobiliari di cui una demolita, ed altre tre accorpate ed una destinata a pertinenza.

In relazione ai detti immobili è stata presentata una SCIA del 2018 relativa a "lavori di ristrutturazioni, adeguamento sismico e contenimento energetico, a seguito dei quali verrà realizzata un'unica unità abitativa con annesso pertinenziale" e che per via dell'emergenza epidemiologica da Covid-19 i lavori hanno subìto ritardi e non sono stati terminati.

La soluzione prospettata dall'istante

L'istante ritiene che il suo caso rientri nella proroga dei termini prevista dal Decreto Liquidità e chiede quindi all'Ufficio l'indicazione del termine entro cui i detti lavori vanno terminati onde destinare l'immobile ad abitazione principale e poter fruire dell'agevolazione prima casa.

In particolare, egli ritiene di poter usufruire ai sensi del Decreto Liquidità di una proroga di 313 giorni per terminare i lavori di ristrutturazione e per perfezionare, quindi, gli impegni assunti in fase di acquisto.

Sospensione termini prima casa nel Decreto Liquidità

Nell'accingersi a fornire la risposta, l'Ufficio rammenta il contenuto della norma relativa alla proroga dei termini relativi alla prima casa di cui all'art. 24 D.L. n. 23/2020, noto appunto come Decreto Liquidità.

La norma ha quindi stabilito che "I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020".

L'Ufficio rammenta poi che nell'art. 3, co.11-quinquies D.L. n. 183/2020 il c.d. Decreto Milleproroghe ha prorogato il termine del 31 dicembre 2020 al 31 dicembre 2021.

A quali termini si riferisce la proroga?

L'Ufficio ricorda inoltre che la Circolare n. 9/E del 2020, nel chiarire la disposizione, ha poi spiegato che i termini cui si riferisce la proroga sono i seguenti.

Il termine di diciotto mesi dall'acquisto della casa entro cui il contribuente è tenuto a trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione (se diverso, l'immobile può essere collocato nel comune dove il contribuente lavora; la norma prevede poi varie specificazioni a seconda che il luogo di lavoro sia all'estero, il contribuente sia emigrato all'estero etc.); nell'atto di acquisto il contribuente deve dichiarare di voler stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile, a pena di decadenza.

Vi è poi il termine di un anno entro cui il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato fruendo dei benefici "prima casa" prima nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto, è tenuto ad acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

Vi poi anche il termine, sempre di un anno, entro cui il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere a vendere l'abitazione ancora in suo possesso, purché questa sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici "prima casa".

Inoltre, sempre la Circ. 9/E del 2020 ha ricordato che è sospeso il termine di un anno dalla cessione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione perché vi sia il riconoscimento, in relazione a detto atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (termine previsto dall'art. 7 n. 448/1998, menzionato espressamente del Decreto Liquidità).

Nella stessa Circolare l'AdE ha anche affermato che la sospensione non riguarda il termine di cinque anni di decadenza dall'agevolazione, di cui al co. 4 della citata nota II-bis: si tratta del termine di cinque anni dall'acquisto della prima casa, in cui l'abitazione non può essere venduta senza perdere i benefici (dovendosi quindi corrispondere la differenza delle imposte, sovratassa, etc.), salvo che appunto non venga riacquistato un altro immobile come abitazione principale entro l'anno; la sospensione qui per l'AdE non opera perché la proroga è disposta per favorire il contribuente, cosa che nella specie non accadrebbe.

L'Ufficio afferma quindi di ritenere che la predetta sospensione possa trovare applicazione solo se il termine del caso concreto rientri tra quelli specificatamente elencati dal suddetto art. 24 D.L. n. 23 del 2020.

La risposta dell'Ufficio

La norma agevolativa (e cioè l'art. 1, co. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986), prevede l'applicazione dell'imposta di registro (anche) per gli "Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere" e stabilisce, inoltre, che per i trasferimenti riguardanti le abitazioni, eccetto quelle rientranti nella categoria catastale A1, A8 e A9, ove sussistano le condizioni di cui alla nota II-bis, l'imposta si applica nella misura del 2%.

L'AdE ricorda inoltre che, per quanto riguarda la fattispecie in esame, la Circ. 38/E del 2005 ha chiarito che l'agevolazione in parola, tra l'altro, è applicabile ai casi di acquisto di appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché l'immobile resti, anche dopo la riunione, non di lusso (nozione di cui al D.M. 2 agosto 1969).

Sempre in quella sede si chiarì che la sussistenza dei "requisiti dell'agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l'agevolazione, debba dimostrare l'ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto".

Passando infine all'esame della questione concreta, l'Ufficio risponde che la soluzione prospettata dall'istante "non può essere accolta in quanto si ritiene che il termine entro il quale l'interpellante dovrebbe ultimare i lavori intrapresi (...... 2021), non sia riconducibile tra quelli specificatamente elencati dal citato articolo 24 del decreto legge n. 23 del 2020."

=> Qui i link alla risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 235 del 9 aprile 2021

e alla => Circ. n. 9E/2020

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