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Locazione: quando il proprietario può entrare in casa?

Nel corso del rapporto di locazione, quando il locatore ha diritto di entrare nel proprio immobile?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Esiste il diritto di accesso del locatore?

A seguito della conclusione del contratto di locazione, il locatore proprietario perde la detenzione dell'immobile, mantenendone il possesso per il tramite del conduttore. Naturalmente se il contratto prevede l'ingresso dell'inquilino da una certa data, solo da questo momento vi è la cessione del godimento dell'immobile.

Ci si chiede allora se nel corso del rapporto, il locatore possa vantare un diritto di accesso nell'alloggio e se si, con quali modalità.

E' chiaro che, per poter dare una risposta esaustiva, occorre tenere in debita considerazione la possibilità di visita e di controllo da parte del proprietario a fronte del diritto alla privacy spettante in capo al conduttore.

Il silenzio normativo non aiuta a trovare una consona soluzione che abbia in sé una giusta ponderazione degli interessi in gioco.

Il canone di locazione non può nel corso del rapporto essere rideterminato ma solo aggiornato

Le uniche norme che possono essere in qualche modo utili sono gli artt. 1617 e 1619 c.c.

La prima disposizione sancisce che il locatore ha l'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata, "… consegnando la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata".

L'art. 1619 c.c. rubricato "Diritto di controllo" dispone che "Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l'affittuario osserva gli obblighi che gli incombono". Quest'ultima norma prevede il libero accesso del proprietario. Essa è tuttavia in ambito di affitto, non prettamente di locazione, avendo ad oggetto un bene produttivo.

La differenza è sostanziale in quanto qui si sta esaminando la fattispecie di locazione di immobile ad uso abitativo, dove si dubita fortemente che vi possa essere il diritto incondizionato di accesso stante il fatto che l'immobile diventa dimora e domicilio del conduttore, con tutti i conseguenti diritti di riservatezza.

Ecco che allora il giusto equilibrio delle contrastanti posizioni, ove non vi sia una specifica clausola contrattuale che ne detti la disciplina e le modalità concrete, può essere dato da alcuni accorgimenti.

Modalità del diritto di accesso

Il locatore può entrare nell'immobile in presenza e con il consenso del conduttore. Certo, circostanze eccezionali e urgenti possono eliminare questa necessità.

Si pensi ad esempio al caso che, in corsi di assenza del conduttore, senza che questi abbia la possibilità di recarsi nell'immediato presso l'immobile, si verifichi un grave bagnamento.

Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

Il locatore, avvertito dall'amministratore del condominio, ben può recarsi nell'alloggio senza preavviso e senza autorizzazione del conduttore.

Al pari, in termini generali, nel caso di pericolo di danno grave e imminente a cose o persone.

Le visite devono essere stabilite di comune accordo con congruo preavviso: salvo i casi eccezionali ed urgenti di cui sopra, il locatore non può presentarsi in qualsiasi momento senza avvisare.

Onde legittimare anche sul piano probatorio il diritto di visita concordato, si ritiene opportuno che questa previsione sia determinata in forma scritta.

Una determinazione unilaterale del proprietario anche se inviata per tempo al conduttore sarebbe comunque illecita, non rispettando il volere e il diritto di riservatezza di quest'ultimo.

Recesso contratto locazione per muffa

Così ancora. Il locatore non può entrare nell'alloggio utilizzando le proprie chiavi, in quanto l'immobile non è più in suo possesso diretto: il possesso è mediato per il tramite del soggetto che lo conduce in locazione.

Quando il contratto di locazione è prossimo alla scadenza, può esservi la necessità del locatore di far visionare l'immobile a potenziali compratori e/o conduttori. Anche qui, in assenza di apposita clausola, le visite di questi terzi devono sempre essere alla presenza del conduttore, previo accordo con congruo anticipo.

In tutti i casi, le parti possono modulare la facoltà di accesso con apposita clausola nel contratto di locazione. Per il generale diritto di controllo, può essere inserita una pattuizione del tipo «Il locatore può visitare l'immobile almeno una volta all'anno per accertarne lo stato locativo e quello di manutenzione, secondo le modalità di volta, in volta pattuite con il conduttore a seguito di comunicazione scritta da effettuarsi con idoneo preavviso».

Per il diritto di visita a ridosso del termine di scadenza contrattuale, la specifica clausola può stabilire che «Durante l'ultimo semestre di locazione, Il conduttore si impegna a consentire la visita dell'immobile, alla sua presenza, da parte di aspiranti compratori/conduttori una volta alla settimana per almeno due ore, sempreché il locatore ne dia comunicazione scritta con congruo preavviso».

Fuori dai casi fin qui analizzati, il locatore non può entrare nell'appartamento. Ove lo faccia, può essere querelato dal conduttore per violazione di domicilio.

La norma di riferimento è l'art. 614 c.p. che prevede: "chiunque s'introduce nell'abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s'introduce clandestinamente o con l'inganno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni".

Nel lontano 1978 la Suprema Corte ha affermato che "lo "ius excludendi" del titolare del diritto alla inviolabilità del domicilio può esercitarsi anche contro il proprietario che abbia lo scopo di provvedere ad opere di manutenzione della cosa di sua proprietà" (Cass. 14 febbraio 1978 in Cass. pen. 1980, 109).

Il mazzo di chiavi

Da quanto sin qui detto consegue un'ulteriore domanda: può il locatore tenere per sé un mazzo di chiavi dell'immobile locato?

E' chiaro che non sussistono dubbi nel caso in cui si affitti a terzi una sola camera del proprio appartamento: qui è giocoforza che il proprietario mantenga le chiavi. Cosa succede invece se viene locato l'intero immobile?

Le parti lo devono espressamente prevedere nel contratto di locazione, dice la Cassazione n 10066 del 18 gennaio 2005: la Suprema Corte afferma che il locatore è autorizzato a conservare un mazzo di chiavi solo a seguito di un accordo fra le parti, appositamente specificato per iscritto nel contratto di locazione.

Anche se trattiene le chiavi, il proprietario non ha comunque diritto di accedere a proprio piacimento nell'immobile, dovendo procedere con le modalità sopra descritte.

Questa decisione ha peraltro affermato che il proprietario dell'immobile compie il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni se, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza del conduttore all'obbligo di rilascio, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fa ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto.

Il condominio non può esperire nessuna azione verso i conduttori

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