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Affitto di un appartamento. Quando scatta il pagamento della provvigione all'agenzia immobiliare?
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Affitto di un appartamento. Quando scatta il pagamento della provvigione all'agenzia immobiliare?

Agente immobiliare e contratto di locazione. Quando scatta la provvigione.

Avv. Leonarda Colucci  

Una sentenza del Tribunale di Palermo, dopo aver precisato le differenze che sussistono fra mediazione e mandato, ha evidenziato che il rapporto che sorge fra agenzia di mediazione e locatario che ha affittato un appartamento con l'ausilio di quest'ultima è assimilabile alla mediazione ed il mediatore acquista il diritto alla provvigione se l'affare (stipula di un contratto di locazione) è stato concluso per effetto del suo intervento.

Al centro della vicenda approdata nelle aule di tribunale vi è la storia di Tizia che, in qualità di locataria, stipula un contratto di locazione tramite l'ausilio di un società di mediazione immobiliare versando a quest'ultima l'importo di oltre settemila euro a titolo di provvigione maturata per effetto della conclusione dell'affare.

Successivamente Tizia cita in giudizio l'agenzia immobiliare chiedendo la restituzione della provvigione corrisposta, sostenendo che quest'ultima non aveva svolto alcuna attività di mediazione "bensì un'attività fondata su un rapporto di mandato tra essa ed il proprietario dell'immobile locato" e che in virtù dell'esistenza di tale rapporto la convenuta non poteva vantare alcun diritto alla provvigione.

La convenuta agenzia di mediazione si costituisce contestando la domanda dell'attrice chiedendone il rigetto.

Il Tribunale di Palermo, attraverso la sentenza n. 1959 dello scorso 4 aprile, ha respinto la domanda formulata da parte attrice protesa alla restituzione della provvigione e, soffermandosi sulle differenze che intercorrono fra la mediazione disciplinata dall'art. 1757 del codice civile ed il mandato che soggiace alla disciplina prevista dall'art. 1703 c.c., conclude ribadendo che nel caso di specie si configura un valido rapporto di mediazione che legittima il diritto al compenso del mediatore.

Prima di approdare a tale conclusione il giudicante della terza sezione civile del Tribunale siciliano osserva che nella mediazione il mediatore mette in relazione due o più parti senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione di dipendenza o di mandato (Cass. civ. n. 7251/2005), maturando il diritto alla provvigione nel momento in cui l'affare viene concluso per effetto del suo intervento (Cass. 3472/1994).

Il diritto alla provvigione spetta solo in caso di conclusione dell'affare

Fra gli elementi che caratterizzano la mediazione figura l'imparzialità del mediatore nonché il diritto alla provvigione nel momento in cui le parti intermediate hanno concluso l'affare per effetto del suo intervento. (Fra le pronunce più recenti in tema di diritto alla provvigione del mediatore si segnala: Trib.Mantova, sez. II, 17.3.2016; Trib. Trento, 23.2.2016; Corte App. Milano, sez. I, 15.3.2016; in merito al diritto alla provvigione subordinato all'iscrizione all'albo del mediatore vedasi: Cass. civ., sez. II, 29.1.2016 n. 1735).

Tali presupposti si sono materializzati nel caso di specie ove Tizia ha concluso, in qualità di locataria, un contratto di locazione tramite l'ausilio dell'agenzia immobiliare.

Dopo aver puntualizzato tali aspetti la sentenza in commento evidenzia che sussiste una evidente incompatibilità fra mandato e mediazione dato che colui che in virtù di mandato agisce in rappresentanza di una delle parti per la conclusione di un negozio non può vantare alcun diritto alla provvigione perché essendo legato alla parte da un rapporto di mandato agisce in veste di parte, anche se tutelando un interesse altrui (Cass., n. 1231/2000).

Scavalco dell'agenzia immobiliare? No se la vendita avviene molto tempo dopo

Entrando nel merito della vicenda, inoltre, la sentenza chiarisce ulteriormente le differenze fra mandato e mediazione e, riportandosi ad un precedente della Cassazione, ha evidenziato che l'esistenza di un incarico unilaterale fra una delle parti (proprietario dell'immobile locato nel caso in esame) ed il mediatore "non porta ad escludere l'imparzialità che caratterizza la mediazione e dunque la configurabilità di un rapporto di mediazione" (Cass. n. 19066/2006).

Dopo aver chiarito tali aspetti il Tribunale di Palermo, una volta constatato che l'attrice ha stipulato un contratto di locazione grazie alla mediazione dell'agenzia, ha stabilito che la prima non può chiedere la restituzione della provvigione versata senza aver fornito alcuna prova di un presunto contratto di mandato che sarebbe sorto fra essa e l'agenzia, dato che solo l'effettiva esistenza di tale rapporto avrebbe escluso il diritto alla provvigione del mediatore.

Questa la conclusione che può trarsi dalla sentenza appena commentata il soggetto obbligato al pagamento della provvigione, perché ha concluso un contratto grazie all'intervento del mediatore, non può chiedere la restituzione della provvigione versata a tale professionista fino a quando non dimostra l'effettiva esistenza tra le parti di un altro rapporto (mandato) che, in virtù delle differenze che sussistono fra mandato e mediazione, escluderebbe l'obbligo di versare la provvigione.

Diritto di provvigione del mediatore e conclusione dell'affare.

E' possibile non pagare il mediatore perchè non iscritto al registro dei mediatori?

Scarica Tribunale di Palermo, sez. civ. III, 4.4.2013, n. 1959

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