Per gli alloggi di proprietà dello Iacp concessi in locazione è onere dell'Istituto proprietario provvedere a munire le unità abitative di caldaia, osservando che nel caso in cui il conduttore acquista la caldaia mancante, per poter usufruire dell'impianto di riscaldamento, quest'ultimo ha diritto al rimborso da parte dello Iacp della spesa sostenuta.
Il conduttore di un alloggio di proprietà dello IACP, dopo aver acquistato una caldaia per permettere il funzionamento dell'impianto di riscaldamento della sua abitazione, si rivolge al Tribunale chiedendo che lo IACP gli restituisse le spese sostenute.
L'Istituto, nel giudizio di primo grado, si oppone alle richieste del conduttore ribadendo che non aveva nessun obbligo di collocare la caldaia, dato che il contratto di locazione non prevedeva a suo carico l'adempimento tale obbligo specifico.
Il Tribunale accoglie le richieste del conduttore e condanna l'Istituto autonomo case popolari alla restituzione della spesa sostenuta per l'acquisto della caldaia puntualizzando che “la mancata collocazione della caldaia nell'alloggio, rendendo inutilizzabile l'impianto di riscaldamento in dotazione, costituiva inadempimento contrattuale e comunque costituiva condotta inottemperante all'obbligo previsto dall'art. 1575 c.c., di consegnare all'assegnatario un alloggio con impianto termico funzionante”.
In base a tali motivazioni condannava il locatore IACP a rifondere al conduttore la spesa sostenuta per l'acquisto della caldaia.
La caldaia esplode? Responsabili l'installatore e il collaudatore!
L'Istituto autonomo case popolari, preoccupato per gli effetti devastanti che possono scaturire da una sentenza di tal tipo che obbligherebbe l'ente a dotare i propri alloggi di caldaia, impugna la sentenza di primo grado sostenendo che lo IACP non aveva assunto alcun obbligo contrattuale che gli imponeva la collocazione della caldaia nell'alloggio, e che lo stesso assegnatario dell'alloggio aveva dichiarato nel verbale di consegna dell'immobile “di averlo trovato in perfetto stato ed adatto all'uso convenuto …e che gli impianti e gli accessori erano in buone condizioni di funzionamento”.
Ma la sentenza della Corte di appello in commento non condivide i rilievi formulati dall'appellante IACP che, pertanto, non consentono alcuna riforma della sentenza impugnata.
La Corte d'appello giunge a tale conclusione rilevando che nel caso di specie sul locatore IACP grava l'onere di consegnare al conduttore una cosa che sia idonea all'uso abitativo convenuto in virtù di quanto sancito dall'art. 1575 del codice civile. (in tema di onere del locatore di mantenere la cosa idonea all'uso consentito vedasi: Cass. civ. Sez. III, 28-05-2015, n. 11113 ).
Dunque tenendo conto che l'immobile concesso in locazione dallo IACP doveva essere adibito ad abitazione tale circostanza, implica, che lo stesso doveva essere munito di un impianto di riscaldamento funzionante.
A tal proposito, osserva la sentenza, non trova riscontro uno dei motivi d'appello dello Iacp secondo cui l'ente non era obbligato a collocare la caldaia nell'immobile locato al conduttore dato che il contratto non prevedeva alcunché a tal proposito; infatti secondo i giudici della Corte d'appello siciliana l'obbligo di dello Iacp di collocare la caldaia nell'immobile locato è un obbligo che scaturisce dalla legge che, in base a quanto sancito dall'art. 1575 del codice civile, impone al locatore l'obbligo di consegnare una cosa idonea all'uso abitativo convenuto.
Fra l'altro, precisa ulteriormente la pronuncia, le disposizioni del regolamento dello Iacp allegate al contratto di locazione (Regolamento che disciplina la generalità degli alloggi IACP) in questione fanno riferimento alla presenza negli alloggi dell'ente di impianti termici (autonomi o centralizzati) e pertanto nelle stesse non vi è alcun riferimento all'obbligo del conduttore “ di provvedere personalmente ad eventuali deficienze originarie dell'impianto”.
Da tale constatazione, secondo la sentenza in commento, scaturisce la considerazione che gli alloggi concessi in locazione per essere idonei all'uso abitativo devono essere muniti di caldaia.
Chiarito ciò la sentenza evidenzia, inoltre, che non può trovare accoglimento la tesi dello IACP secondo cui l'importo del canone di locazione ridotto, nel caso in questione, scaturiva dall'assenza dell'impianto di riscaldamento.
Tale circostanza non è stata provata dallo IACP, che avrebbe dovuto dimostrare che il canone di locazione era stato ridotto a causa dell'assenza della caldaia, dato che la disciplina degli alloggi di edilizia residenziale pubblica prevista dall'art. 19 del Dpr 1035/1972 contenente “Norme per l'assegnazione e la revoca nonché per la determinazione e la revisione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”, dispone espressamente che il canone per la locazione degli alloggi comprende una quota che include il costo dei servizi di riscaldamento.
Pertanto, secondo la Corte d'appello, l'Istituto autonomo case popolari non avendo provato il contrario, doveva ritenersi obbligato a munire gli alloggi di caldaia, e visto che il funzionamento dell'impianto di riscaldamento era impossibile senza l'installazione di tale componente: a tal punto altro non restava da fare se non confermare la sentenza di primo grado che aveva condannato lo IACP alla restituzione della spesa sostenuta dal conduttore per l'acquisto della caldaia.
A chi spettano le spese per la sostituzione della caldaia?
