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Il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate
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Il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate

Ecco perchè sul mediatore grava l'obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note

Avv. Leonarda Colucci  

La Cassazione ha precisato che sul mediatore grava l'obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque conoscibili, puntualizzando che tale professionista non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate violando, in tal modo, il principio sancito dall'art. 1759 del codice civile.

Il fatto

D. opo aver sottoscritto la promessa di acquisto di un immobile, tramite l'intervento di un'agenzia immobiliare, il promissario acquirente cita in giudizio quest'ultima ritenendola responsabile per i danni sopportati per non aver fornito le informazioni in merito alla sicurezza dell'affare violando i doveri posti, dall'art. 1759 del codice civile, a carico del mediatore. (Compravendita di un appartamento. Trattativa interrotta. Il mediatore immobiliare va comunque pagato?)

Instaurato il giudizio di primo grado l'attore ( promissario acquirente) specifica di aver sottoscritto, nei locali dell'agenzia immobiliare convenuta, la promessa di acquisto di un immobile e la stessa promessa conteneva la dicitura, riguardante il bene in questione, “ libero da ipoteche per l'atto notarile”.

Al momento di tale sottoscrizione il promissario acquirente provvedeva a saldare la provvigione del mediatore ( pari al 3% ) ed a versare anche un primo acconto di euro diecimila, mentre in un secondo momento saldava anche il prezzo complessivo dell'immobile specificando che l'importo doveva considerarsi come caparra confirmatoria prendendo atto, nell'ambito della stessa promessa di vendita, che l'immobile era libero da pesi e vincoli ed ipoteche pregiudizievoli e che le parti si impegnavano alla stipula, entro un mese, del contratto definitivo.

In realtà, nel caso di specie, il rogito non è mai stato stipulato poiché l'immobile promesso in vendita era stato venduto all'asta a conclusione di una procedura esecutiva.

Il giudizio di primo grado instaurato presso il Tribunale di Torino, però, si conclude con il mancato accoglimento della domanda dell'attore e la sentenza rileva che fra gli obblighi del mediatore “non rientrasse, in mancanza di incarico specifico, quello di svolgere indagini tecnico-giuridiche”.

L'attore, però, non demorde ed impugna la pronuncia di primo grado dinanzi alla Corte di Appello di Torino che, sovverte completamente l'esito della sentenza di primo grado, ritenendo l'agenzia immobiliare colpevole di aver violato l'obbligo imposto dalla legge al mediatore: ossia quello di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque conoscibili secondo l'uso della diligenza professionale. essendo obbligato al rispetto degli obblighi posti a suo carico dalla legge.

La sentenza di secondo grado, inoltre, puntualizza che il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazione non verificate, concludendosi con la condanna dell'agenzia immobiliare al risarcimento dei danni subiti dall'appellante (promissario acquirente).

La sentenza della Cassazione. L'agenzia immobiliare impugna la sentenza della Corte di Appello di Torino dinanzi alla Corte di Cassazione sostenendo che la sentenza di secondo grado aveva omesso nella motivazione “di rapportare il comportamento concretamente tenuto dal mediatore alle regole in base alle quali ha dichiarato di voler decidere la controversia”.

La terza sezione civile della Corte di Cassazione, invece, ha ritenuto infondato il vizio lamentato dalla ricorrente rilevando che la sentenza di secondo grado ha dettagliatamente elencato quelli che sono gli obblighi che il mediatore professionale è tenuto a rispettare secondo i principi sanciti dal codice civile e dalla stessa giurisprudenza che possono essere così sintetizzati:

  • Il mediatore professionale ha l'obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note o comunque acquisibili secondo l'uso della diligenza professionale del caso;
  • Il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate;
  • In caso di inadempimento la colpa del mediatore è presunta ed incombe sul mediatore l'obbligo di provare o l'inesistenza dell'inadempimento o la non imputabilità del fatto a sé.

Dopo tale ricostruzione, la sentenza della Cassazione in commento, valutando le prove emerse nel corso del giudizio: ha verificato l'effettiva violazione da parte dell'agenzia immobiliare degli violazione degli imposti dalla legge a carico del mediatore professionale.

Attenzione, quindi, l'uso di espressioni che qualificano genericamente l'immobile oggetto di promessa di vendita come libero da pesi, oneri ed ipoteche pregiudizievoli impone al mediatore di verificare se tale informazione corrisponde al vero.

Ok se il mediatore comunica i vincoli gravanti sull'immobile verbalmente.

Scarica Corte di Cassazione 10.4.2015, n°7178

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