Quando si parla di locazione immobiliare uno dei punti maggiormente discussi riguarda la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore.
La disciplina di cui al codice civile (art. 1576 c.c.) è stata negli anni integrata dall'interpretazione della giurisprudenza e da successive norme, come quelle di cui alla Legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78), senza dimenticare alcune tabelle, anche particolarmente autorevoli, come quella elaborata dal SICET (Sindacato Inquilini Casa e territori).
Oltre alle spese manutentive, un discorso peculiare riguarda le tasse, ad esempio la chiacchierata tassa sui rifiuti che, nella sua versione attualmente vigente, prende il nome di TARI e che, per l'appunto, è destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.
La tassa sui rifiuti va pagata dall'inquilino: cos'è la TARI?
La TARI è stata introdotta, a decorrere dal 2014, dalla L. 27 dicembre 2013, n. 147 (legge di stabilità 2014) quale tributo facente parte dell'imposta unica comunale (IUC), assieme all'imposta municipale propria (IMU) e al tributo per i servizi indivisibili (TASI), dell'imposta unica comunale (IUC).
Questo tributo ha sostituito la precedente tassa comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES), vigente per il solo anno 2013 e a sua volta sostitutiva dei precedenti prelievi legati alla gestione dei rifiuti (come ad esempio la TARSU).
L'art. 1, comma 641, L. n. 147/2013, individua il presupposto della TARI nel "possesso o detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
Sono escluse dalla TARI, invece, le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all'art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in via esclusiva.
Come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità (già in tema di TARSU, poi estesa analogicamente alla TARI), sono tassabili tutti i locali, posseduti o detenuti, oggettivamente idonei all'uso anche se di fatto non utilizzati.
In altri termini, devono ritenersi esclusi dalla tassazione locali ed aree oggettivamente inutilizzabili e non soltanto soggettivamente inutilizzati, permanendo la possibilità di usufruire del servizio di raccolta, trasporto e smaltimento dei rifiuti urbani.
Riduzione durata locazione, che cosa fare?
Le condizioni di "obiettiva" impossibilità di utilizzo dell'immobile non possono essere dunque individuate nella mancata utilizzazione dell'immobile legata alla volontà o alle esigenze del tutto soggettive dell'utente (Cass. n. 18316/2004; n. 17524/2009) e neppure al mancato utilizzo di fatto del locale o dell'area, non coincidendo tanto le prime che il secondo con l'obiettiva non utilizzabilità dell'immobile, ai sensi del d.lgs. n. 507 del 1993, art. 62, comma 2, citato (Cass. n. 10156/2019; Cass. n. 9633/2012; Cass. n. 22770/2009).
La TARI è sopravvissuta a seguito dell'intervento della Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) che, dal 2020, ha previsto l'abolizione della TASI. In realtà, a partire dal 2020 avrebbe dovuto diventare operativo anche il nuovo metodo tariffario integrato della TARI, "nazionale" e con principi uniformi, non più affidato ai Comuni.
Tuttavia, a fronte delle richieste dei Comuni stessi, l'obbligatorietà del nuovo metodo tariffario è slittata al 2021.
Tassa sui rifiuti: la paga l'inquilino o il proprietario?
La legge n. 147/2013 (art. 1, comma 642) prevede che "la TARI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani" e che "in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria".
Dalla lettura della legge, dunque, si deduce come sia colui che utilizza l'immobile a dover provvedere al versamento del tributo. In caso di locazione, dunque, dovrà essere l'inquilino a pagare la TARI.
Locazione in nero e azione di rilascio. L'onere della prova grava sul locatore
La disciplina è diversa in caso di "detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare". In tal caso (cfr. art. 1, comma 643, L. n. 147/2013) la TARI non è dovuta dall'utilizzatore, bensì dal solo possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, oppure di usufrutto, uso, abitazione o superficie.
La durata della locazione, dunque, gioca un ruolo fondamentale per quanto riguarda il pagamento del tributo: di norma, è un tributo che viene pagato dall'inquilino, mentre il proprietario sarà tenuto a pagare la TARI solo qualora la durata del contratto sia inferiore a 6 mesi nel corso dell'anno solare.
Ciononostante, è fatta la salva la possibilità che, all'interno del contratto di locazione, conduttore e locatore si accordino diversamente, ad esempio che se ne occupi il proprietario oppure con addebito forfettario della quota all'inquilino all'interno del canone di locazione.
Nei contratti di locazione di durata non temporanea (ad esempio locazione quadriennale), anche in caso di utilizzi inferiori a sei mesi, la TARI sarà comunque addebitata all'utilizzatore per tutta la durata della detenzione, come chiarito dalla nota IFEL del 1° settembre 2014.
Che succede se l'inquilino non paga la Tari
Poiché la TARI deve essere pagata esclusivamente dall'utilizzatore dell'immobile, nei casi in cui tale onere ricada sull'inquilino, la sua omissione nel versamento dell'imposta non consente al Comune di pretenderne il pagamento dal proprietario, che non è obbligato in solido.
Di conseguenza, l'esborso e le relative sanzioni collegate al ritardo graveranno sull'inquilino che potrà essere raggiunto dal relativo avviso di pagamento e contro di lui l'amministrazione finanziaria avvierà le procedure di riscossione forzata.
Qualora l'avviso giunga per errore al proprietario, questi potrà rimandarlo indietro evidenziando di non essere la parte tenuta a versare il tributo. Anche qualora le parti abbiano stabilito una diversa ripartizione dell'onere di pagamento all'interno del contratto di affitto, tale accordo avrà valore solo tra le parti, senza vincolare l'amministrazione che dunque provvederà a demandare il pagamento del tributo all'utilizzatore.
