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Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata
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Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata

Le conseguenze per l'inquilino se riconsegna un immobile danneggiato. I presupposti per trattenere la cauzione a compensazione dei danni.

Avv. Marco Borriello  

La scelta di concedere in locazione un immobile è molto comune. Infatti, se sei proprietario di un secondo appartamento oltre a quello in cui abiti, la decisione di lasciarlo libero comporterebbe soltanto delle spese (Imu, oneri condominiali, ecc). Per questa ragione, trovato l'inquilino e firmato il contratto, consegni il bene al conduttore, augurandoti che tutto vada per il meglio.

Purtroppo, però, capita di trovare degli affittuari poco attenti agli obblighi contrattuali. Non mi riferisco a quelli che non pagano regolarmente l'affitto, ma a alle persone che considerano l'immobile in locazione come un bene dove sarebbe possibile fare qualsiasi cosa.

In tali circostanze, è frequente che l'appartamento venga riconsegnato in pessime condizioni. Si tratta di un evento non certo irrilevante, vista la responsabilità del conduttore in caso di danni alla cosa locata.

Quindi, in quest'articolo parliamo degli obblighi dell'inquilino rispetto all'immobile ricevuto in affitto, con particolare riguardo alle conseguenze a carico di questi se riconsegna il bene danneggiato. Affronteremo, altresì, la possibilità di trattenere la cauzione, ricevuta alla firma del contratto, a titolo di compensazione per i danni acclarati al termine della locazione.

Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata deve essere adeguatamente provato

Sugli obblighi del conduttore sulla cosa locata

In base a quanto afferma il codice civile, la manutenzione straordinaria dell'immobile concesso in locazione e, pertanto, il mantenimento del buono stato manutentivo del bene, spettano al proprietario. Invece, all'inquilino competono le piccole riparazioni e, cioè, la cosiddetta manutenzione ordinaria.

Sull'inquilino, inoltre, incombe il doveroso obbligo di riconsegnare l'appartamento in affitto nello stesso stato in cui lo ha ricevuto inizialmente, senza essere responsabile per l'ordinario stato di usura del bene, ad esempio, deterioratosi nella tinteggiatura, per il normale decorso del tempo.

Il conduttore, quindi, deve essere custode diligente dell'immobile, limitandosi ad utilizzarlo secondo sue caratteristiche e senza determinarne alcun degrado che vada oltre il suo normale uso.

Ciò vale, di regola, anche per i danni determinati dai propri ospiti e da coloro che praticano l'immobile, visto che sull'inquilino grava un obbligo di vigilanza e una presunzione di responsabilità, superabile solo a certe condizioni «L'art. 1588 (coordinato con l'art. 1218) cod. civ., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell'incendio ed essa non sia a lui imputabile.

Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fini della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o perimento della cosa locata, l'individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell'incendio stesso (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 15721/2015)».

Pertanto, appare naturale che un immobile, vistosamente danneggiato per colpa del conduttore, sia inaccettabile e che determini per l'inquilino una responsabilità a titolo di risarcimento.

Deposito cauzionale: quando va restituito.

Danni alla riconsegna dell'immobile: conseguenze

Nel rapporto di locazione, la resa dei conti avviene alla riconsegna dell'immobile. È questo, infatti, il momento in cui il locatore accerta la presenza di eventuali danni alla cosa locata.

Si tratta di una circostanza non priva di conseguenze per il conduttore come è, pacificamente, ricavabile dal vigente codice civile «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto (Art. 1590 cod. civ.)».

In particolare, l'inquilino è chiamato a risarcire e rimborsare:

  • i danni alla cosa locata;
  • i canoni di locazione per il periodo in cui è stato necessario provvedere alla sua ristrutturazione e/o riparazione;
  • il maggior danno, se provato dal locatore.

Le conseguenze appena descritte trovano fondamento nella pacifica opinione giurisprudenziale. Ad esempio: «qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori" (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 6596 del 07/03/2019 - Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010, Rv. 613318 - 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011, Rv. 619263 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 - 01)».

Inquilino moroso e spese condominiali

In particolare, l'obbligo di rimborsare i canoni di locazione per il tempo necessario alla riparazione dei danni alla cosa locata deriva, per analogia, dall'applicazione dell'art. 1591 c.c. «secondo un principio generalissimo - codificato dall'art. 1591 c.c. - "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".

È palese, pertanto (...), che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire "il corrispettivo convenuto", nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza.

Sempre al riguardo - inoltre - non può tacersi che si ha "mancata disponibilità" della cosa locata non solo (...) allorché, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come - ad esempio, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna [e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'art. 1591 c.c.] danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 6596 del 07/03/2019)».

Cauzione locazione: può essere trattenuta per danni?

La cauzione prevista alla stipula del contratto di locazione ed incassata dal proprietario, in genere, ha la funzione di compensare i canoni non percepiti dal locatore.

Non può, invece, essere trattenuta per i danni, eventualmente, arrecati alla cosa locata dal conduttore, a meno che il locatore, con apposita domanda giudiziale, dimostri la sussistenza dei medesimi.

Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?

Anche in questo caso, è la giurisprudenza della Cassazione a giustificare questo ragionamento, affermando che «il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore; per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 18069 del 05/07/2019)».

Pertanto, al momento della riconsegna dell'immobile, qualora dovesse riscontrare dei danni risarcibili, per trattenere il deposito in suo possesso, il proprietario non potrebbe limitarsi ad invocare i medesimi, ma dovrebbe necessariamente avviare un accertamento giudiziale dei propri diritti.

In caso contrario il locatore, dovrebbe restituire la cauzione «Dall'evidenziata funzione del deposito cauzionale è stato poi desunto, in materia di locazione, che l'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (cfr. Cass. 15/10/2002, n. 14655)».

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