Occorre premettere che la crescente complessità di incarichi e compiti che ruotano attorno alla figura dell'amministratore di condominio, dovuta all'evoluzione delle tecnologie degli impianti condominiali (termici, elettrici, di aria condizionata, ascensore, piscine, di sorveglianza) ha ampliato enormemente lo spettro degli obblighi penalmente rilevanti ai sensi di fattispecie penali, rispetto ai quali egli assume il ruolo di soggetto attivo in quanto portatore di una "posizione di garanzia".
Alcune di queste fattispecie penali sono costruite come fattispecie "commissive mediante omissione", pertanto rendono responsabile l'amministratore per l'evento dannoso che è derivato in conseguenza della sua condotta omissiva.
Ad esempio, nell'ambito dell'esecuzione di opere o di lavoro sull'immobile comune, l'Amministratore di Condominio riveste una doppia posizione di garanzia: da un lato, nelle vesti di amministratore, ex art. 1130 c.c., dall'altro, nelle vesti di committente delle opere o di datore di lavoro ex art. 2087 c.c., in relazione alla violazione delle norme del codice penale e delle norme speciali previste dal d.lgs. n. 81/2008
Con riferimento al primo aspetto, da un lato si assume pacificamente che l' Amministratore di condominio detenga una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea (art. 1130 ultimo comma c.c.).
Tale norma incardina a carico dell'Amministratore uno specifico obbligo di vigilanza, di controllo e di manutenzione delle cose comuni da cui scaturisce la responsabilità penale per non aver impedito l'evento lesivo ex art. 40 comma 2 c.p.
La responsabilità penale dell'amministratore di condominio trae origine dalla violazione dell'obbligo di compiere tutti gli atti idonei ad evitare l'evento che la norma giuridica intende prevenire, ovvero la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. "L'amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma secondo, c.p.., in virtù del quale su costui ricade l'obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo (Cass. pen., sez IV, 23/10/2015 n.46385 (dep. 23/11/2015) Rv. 265374).
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L'obbligo di attivarsi non è subordinato alla preventiva deliberazione assembleare ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da rendere opportuno, se non necessario, un intervento di urgenza.
L'Amministratore è infatti titolare "ope legis " - salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari - non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130 nn. 3 e 4 c.c., ma anche del potere di "ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente" con l'obbligo di "riferirne nella prima assemblea dei condomini ", ai sensi dell'art. 1135, comma 2 c.c.
In sintesi: l'Amministratore di condominio è penalmente responsabile dei danni e delle lesioni subite da condomini e da terzi per l'omessa manutenzione delle parti comuni, indipendentemente dal fatto che l'assemblea abbia o meno deliberato sul punto.
Con riferimento al secondo aspetto, va riferito che alla "normale" posizione di garanzia assunta nella qualità di Amministratore, si somma quella eventuale assunta nella qualità di datore di lavoro o di committente di opere.
Ad esempio, qualora sia stata appaltata l'esecuzione di opere sull'immobile, o qualora si svolgano attività lavorative da parte di artigiani o dipendenti sulle cose comuni (giardinieri, custodi, portieri).
Nel caso in cui il condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del d.lgs. n. 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l'amministratore è necessariamente qualificato come committente e come tale assoggettato agli obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del medesimo testo normativo.
Il committente è, ai sensi dell'art. 89 del d.lgs. n. 81/2008, il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione ed ha autonomi obblighi di sicurezza (la cui violazione è punita con sanzioni penali o amministrative (v. art. 157 d.lgs. n. 81/2008).
Se il condominio, tramite l'amministratore (sia o meno datore di lavoro), commissiona lavori edili o di ingegneria civile a terzi, assume la veste di Committente, e conseguentemente è soggetto agli obblighi delineati dagli artt. 90 e segg. d.lgs. n. 81/2008. "L'amministratore che stipuli un contratto di affidamento in appalto di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio può assumere, ove la delibera assembleare gli riconosca autonomia di azione e concreti poteri decisionali, la posizione di "committente", come tale tenuto all'osservanza degli obblighi di verifica della idoneità tecnico professionale della impresa appaltatrice, di informazione sui rischi specifici esistenti nell'ambiente di lavoro e di cooperazione e coordinamento nella attuazione delle misure di prevenzione e protezione" (Cass. pen. sez. III, 18 settembre 2013 n. 42347 (dep. 15/10/2013) Rv. 257276).
L'assunzione della veste di committente porta con sé l'obbligo, ai sensi dell'art. 90, di rispettare le misure generali di tutela (art. 15 d.lgs. n. 81/2008): l'eliminazione dei rischi o la loro riduzione al minimo in relazione alle conoscenze acquisite in base al progresso tecnico" (lett. c), "la riduzione dei rischi alla fonte" (lett. e) e "la sostituzione di ciò che è pericoloso con ciò che non lo è, o è meno pericoloso" (lett. f).
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