Con sentenza n. 1101 del 9/12/2021, il Tribunale di Teramo, nel decidere sulla domanda di risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per vizi e difetti dell'immobile, nello specifico cospicue infiltrazioni d'acqua al piano interrato, nel preliminarmente decidere in merito all'eccezione di improcedibilità, costituita dall'asserito mancato espletamento della mediazione, ritenuta obbligatoria da parte convenuta, si occupava delle tutele accordate all'acquirente nel caso di vizi e difetti della cosa compravenduta, risoluzione del contratto o riduzione del prezzo, salvo il diritto al risarcimento del danno, e degli oneri cui parte acquirente è tenuta ad adempiere per effettuare la relativa denuncia, chiarendone la diversa portata a seconda della tipologia di vizio rilevato, apparente od occulto dell'onere della prova nell'azionare la garanzia per vizi e difetti.
Nel caso approdato avanti al Tribunale, parte acquirente un'immobile, dopo avere rilevato, a distanza di pochi mesi dall'acquisto, cospicue infiltrazioni d'acqua piovana al piano interrato, aveva evocato in giudizio la società venditrice chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita, stante la presenza, accertata da una perizia geologica, di vizi occulti, riconducibili all'esecuzione non a regola d'arte dell'immobile, già precedentemente denunciati alla venditrice mediante diffida con la quale si chiedeva l'eliminazione dei vizi ed il risarcimento dei danni.
Costituitasi in giudizio, la convenuta aveva previamente eccepito l'improcedibilità della domanda stante il mancato espletamento della mediazione obbligatoria e, nel merito, ferma la preliminare eccezione di decadenza e prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c., aveva sostenuto l'infondatezza nel merito della domanda chiedendone il rigetto.
Compravendita immobiliare: La decisione
Il Tribunale di Teramo, preliminarmente, decideva l'eccezione preliminare di parte convenuta, di asserito mancato espletamento della domanda di mediazione, che veniva rigettata, avendo la domanda promossa in giudizio ad oggetto la risoluzione del contratto, quindi rapporti obbligatori ex art. 1490 c.c., e non diritti reali, come tali non annoverati nell'ambito applicativo dell'art. 5 del D.lgs 28/2010, contenente tassativa elencazione delle ipotesi nelle quali è obbligatorio l'espletamento della mediazione.
Scendendo nel merito della domanda, il Tribunale, nel premettere che il venditore è tenuto a garantire, ai sensi per gli effetti di cui agli artt. 1476 n. 3 e 1490 c.c., che il bene compravenduto sia immune da vizi tali da renderlo inidoneo all'uso cui è destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il valore, rappresentava che, nel caso di inadempimento del venditore, il compratore può, a propria scelta, chiedere, in alternativa, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, fermo, in ogni caso, il risarcimento del danno, e salva l'ipotesi in cui il venditore fornisca la prova di avere ignorato, senza colpa, la sussistenza dei vizi della cosa ex art. 1494 c.c.. Resta, di contro, esclusa, salvi casi eccezionali, l'azione di esatto adempimento.
Al fine di esperire l'azione di garanzia, che ai sensi dell'art. 1495 comma III c.c., si prescrive nel termine di un anno, il compratore è onerato di denunciare i vizi ed i difetti entro 8 giorni, salvo il venditore abbia riconosciuto i vizi o li abbia in mala fede occultati.
Tanto premesso, il Tribunale, ritenuta provata, all'esito di idonea CTU, la sussistenza dei lamentati vizi e difetti, e, sotto il profilo causale, la riconducibilità dei predetti alla cattiva esecuzione dell'immobile e la loro idoneità ad incidere sull'uso ed il valore dell'immobile ex art. 1492 ss c.c., ed accertata la tempestività della denuncia dei predetti, rigettava le eccezioni di decadenza e prescrizione, formulate da parte convenuta, e dichiarava la risoluzione del contratto di compravendita, condannando parte convenuta alla restituzione del prezzo a parte attrice, unitamente agli interessi legali e non anche alla rivalutazione monetaria (trattandosi di debito di valuta - Cass. Civ., sez. II, 4/06/2018, n. 14289), rigettando la domanda risarcitoria, in quanto genericamente formulata.
Di contro rigettava la domanda riconvenzionale di parte convenuta finalizzata alla rimessione in pristino dello status quo ante dell'immobile, in quanto tardivamente proposta.
Quanto alla restituzione del bene, in assenza di specifica domanda della convenuta, non veniva disposta la condanna dell'attrice alla restituzione del bene.
Riguardo alle spese di lite ne veniva dichiarata la parziale compensazione stante il rigetto della domanda risarcitoria proposta da pare attrice, in quanto genericamente formulata. Di contro venivano poste a carico della convenuta le spese di CTU.
Richiesta riduzione del prezzo, onere della prova dell'acquirente e presupposti di Legge
I principi posti a fondamento della pronuncia
Nel pronunciare in merito alla controversia sottoposta al proprio esame, il Tribunale di Teramo, esaminata, in via preliminare, l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato espletamento della mediazione, che parte convenuta riteneva obbligatoria, si occupava della questione inerente alla tempestività della denuncia dei vizi e difetti, andando ad individuare il dies a quo della relativa decorrenza, sulla base della diversa tipologia di vizi, apparenti piuttosto che occulti dai quali la cosa risultava affetta. Esaminava, quindi, le modalità della denuncia.
Riguardo all'eccezione di improcedibilità il tribunale osservava che la mediazione quale condizione di procedibilità concerne le controversie aventi ad oggetto i diritti reali, come meglio indicati nella disposizione di cui all'art. 5 del D.lgs 28/2010, nel cui novero non rientrano l'azione di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno, afferenti a rapporti obbligatori ex art. 1490 c.c. (Cass. Civ., sez IV, ord. del 11/08/2021, n. 22736).
In merito all'individuazione del dies a quo di decorrenza del termine di decadenza per la denuncia dei vizi rappresentava doversi distinguere tra vizi apparenti, rilevabili mediante un esame sommario del bene, con riferimento ai quali il termine decorre dalla consegna, dai vizi occulti, tali da intendersi quelli non riconoscibili al momento dell'acquisto o della consegna della cosa, con riferimento ai quali il termine per la denuncia decorre dalla scoperta, da individuarsi nel momento in cui il compratore acquisisce certezza della sussistenza del vizio (Cass. Civ., sez. II, 29/10/2015, n. 22107).
Quanto alle modalità della denuncia, rappresentava che, oltre a non essere richieste particolari formalità per la sua effettuazione non era nemmeno necessaria una esposizione dettagliata dei vizi della res venduta, ritenendosi sufficiente che il venditore sia stato informato che il compratore abbia riscontrato, seppur "in maniera non ancora chiara e completa" che la cosa è affetta da vizi.
A tale proposito è di particolare interesse la disamina svolta dal giudicante in merito ai vizi occulti, avente riguardo all'esatto momento a fare data dal quale può dirsi intervenuta la conoscenza del vizio e difetto, rilevante quale dies a quo per la denuncia, tale dovendosi intendere, non tanto il momento in cui la parte contrattuale abbia avuto una qualsiasi contezza del problema, ma quello in cui abbia acquisito "un obiettivo ed apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti e della loro derivazione causale", il che coincide, di norma, con la ricezione dell'elaborato peritale che li rilevi.
Principio in applicazione del quale, il Tribunale rigettava l'eccezione di decadenza, essendo stata fornita la prova in giudizio che la denuncia dei vizi fosse avvenuta il 7/1/2014, entro gli 8 giorni dalla scoperta, da intendersi avvenuta alla data della perizia, 30/12/2013.
Veniva, parimenti, superato l'assunto di parte convenuta, che anteponeva la data della conoscenza ad un momento precedente la denuncia, ovvero alla data del 2/12/2013, essendo emerso, in sede testimoniale, che, l'indomani, avvenne un sopralluogo tra la parte ed il legale rappresentante della società convenuta.
Oltretutto, la circostanza che questi, in corso di causa, si sia sottratto all'interrogatorio formale, equivale, ex art. 232 c.p.c. ad ammissione della circostanza della conoscenza dei vizi.
Anche l'eccezione di prescrizione veniva superata, essendo stata l'azione in giudizio esperita nel termine di un anno, ex art. 1495 c.c., decorrente dalla consegna del bene, avvenuta, come risultante dal contratto di compravendita il 31/07/2013.
Altra interessante questione concerne la mancata statuizione di restituzione del bene immobile oggetto del contratto di compravendita a parte convenuta, in quanto da questa non domandata in sede di costituzione in giudizio (Cass. Civ. sez. II, 26/04/2021, n. 10917).
Ebbene, a dispetto della legittima statuizione, si ritiene che, stante la caducazione del contratto con effetto ex tunc il diritto alla riconsegna debba intendersi implicito secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito oggettivo (Cass. Civ. sez. II, 15/01/2018, n.715).
Gravi vizi dell'immobile, un caso concreto
