Non è impossibile, soprattutto tra parenti, che qualcuno s'impegni a donare un immobile. Si veda il caso del genitore che, nell'imminenza del matrimonio, promette alla figlia di comprarle l'appartamento nel quale andrà ad abitare col futuro marito.
Si procederebbe, perciò, con il rogito nel quale il donante parteciperebbe soltanto mettendo a disposizione dell'acquirente il corrispettivo pattuito con il venditore. Si concluderebbe, quindi, quella che tecnicamente viene definita come una donazione indiretta.
Ma cosa accade se la promessa non dovesse essere mantenuta e cioè se il genitore non volesse comprare più nulla? Il promittente donante sarebbe, potenzialmente, responsabile nei riguardi del disilluso donatario? La questione cambierebbe se le parti avessero messo per iscritto tale impegno? Insomma, una promessa di donazione è valida?
Ha risposto a queste domande una recente sentenza della Corte di Appello di Milano e, precisamente, la n. 360 del 2 febbraio 2022. In particolare, in questo procedimento, si sono scontrati un padre e un figlio. A questi, il genitore aveva prima promesso di donare un immobile, con tanto di contratto preliminare, per poi ritornare sui suoi passi.
Approfondiamo, però, meglio ciò che ha caratterizzato la lite in commento.
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Promessa di donazione: è valida? Il caso concreto
La vicenda sorge riguardo ad un appartamento in Pavia che un signore aveva deciso di acquistare a proprio esclusivo nome e vantaggio. Insomma, nulla di diverso dalla norma, fatta eccezione per il fatto che l'immobile era stato, originariamente, promesso a favore del figlio.
Più precisamente, era stato stipulato un preliminare avente ad oggetto questo bene, in cui il promittente acquirente si obbligava a comprare questo appartamento con l'impegno di donarlo al proprio figlio. Con tale accordo, inoltre, il futuro donatario era, persino, immesso nella detenzione del bene, a titolo di comodato. In questo modo, infatti, al momento del rogito, sarebbe stato in possesso dell'immobile senza ulteriori passaggi.
Accadeva, però, che nelle more del definitivo, padre e figlio litigassero. In ragione di ciò, il genitore acquistava per sé il bene, non lo donava a nessuno e ne chiedeva, inoltre la restituzione, con tanto di azione intrapresa dinanzi al Tribunale di Pavia. Quest'ultimo accoglieva la domanda e ordinava al convenuto di restituire l'appartamento.
A questo punto, la vicenda si spostava dinanzi alla Corte di Appello di Milano. In tale sede, la parte inizialmente soccombente, chiedeva che fosse riconosciuta validità all'impegno scritto preso dal padre in sede preliminare. L'ufficio lombardo, però, confermava il primo verdetto, negando ogni validità alla promessa assunta dal genitore appellato.
Accordo preliminare: le caratteristiche in breve
Con un accordo preliminare le parti si obbligano a concludere un contratto in un momento successivo, pur già delineando gli elementi essenziali del patto definitivo. L'esempio maggiormente conosciuto è rappresentato dal preliminare di compravendita.
In questo caso, i promittenti s'impegnano alla futura vendita, identificano il bene e precisando il corrispettivo del trasferimento, ma preferiscono rimandare il rogito a data successiva, così potrà essere ottenuto un mutuo, il compratore potrà vendere il vecchio appartamento, l'immobile potrà essere ristrutturato, ecc.
Ovviamente, è possibile firmare un accordo preliminare anche in altri casi. Ad esempio, si può promettere la futura locazione del proprio immobile, in attesa che il promittente locatore liberi il bene dall'attuale occupante.
Invece, tornando al caso in commento, si discute se gli effetti di questo impegno di natura obbligatoria possano riguardare anche una futura donazione e, cioè, se sia ammissibile stipulare una promessa di donazione e se questa possa essere valida.
A quanto pare, per la giurisprudenza, ciò non è possibile.
La promessa di donazione non è valida
Con la donazione, il donante, per spontaneo e non coartato spirito di liberalità, decide di arricchire il donatario con il bene oggetto del contratto. Ebbene, già ragionando su queste caratteristiche, si capisce che un impegno, di natura obbligatoria, come quello che caratterizza un accordo preliminare, mal si concilia con una donazione.
Il gesto del donante deve essere, infatti, libero, autonomo e non imposto e non può, perciò trarre la sua fonte da un obbligo, preventivamente, pattuito. È per questo motivi, quindi, che la giurisprudenza ha sempre visto con disfavore le promesse di donazione «La giurisprudenza di questa Corte, già da tempo si è espressa nel senso che "una promessa di donazione non è giuridicamente produttiva di obbligo a contrarre, perché la coazione all'adempimento, cui il promittente sarebbe soggetto, contrasta con il requisito della spontaneità della donazione, il quale deve sussistere al momento del contratto" (Cassazione civile, sezioni unite, 18 dicembre 1975 n° 4153; da ultimo, Cassazione civile, sezione III, 8 giugno 2017 n° 14262 a mente della quale la cessione della proprietà non può essere legittimamente qualificata "preliminare di donazione" pena la sua insanabile nullità, "essendo la donazione actus legitimus che non ammette preliminare") (Cass. sent. n. 6080/2020)».
La Corte di Appello di Milano, perciò, non si è discostata da tale orientamento e ha nuovamente ribadito la nullità di una promessa di donazione, seppur indiretta. Nell'accordo esaminato, infatti, la liberalità non era stata ancora compiuta, ma meramente promessa e poiché l'impegno assunto non era valido, ogni rivendicazione in merito dell'appellato andava respinta.
