Compravendita e donazione diretta ed indiretta
Gli atti di trasferimento della proprietà di un bene immobile, esclusi gli atti mortis causa, sono la compravendita e la donazione.
Mentre il primo richiede una prestazione sinallagmatica sulla cui base a fronte del trasferimento della proprietà da parte del venditore vi è l'obbligazione di pagare il corrispettivo da arte del compratore, nel caso di donazione si tratta di atto a titolo gratuito. Nessun compenso deve essere versato ai fini della validità e/o efficacia del contratto. Anzi è proprio la gratuità che contraddistingue la donazione.
È chiaro quindi come sia raro il caso della compravendita tra padre e figlio di un alloggio mentre assai usuale la donazione tra i medesimi.
Sebbene nella prassi si ponga l'accento sull'aspetto donativo, questo non deve indurre in inganno perché si tratta di un vero e proprio contratto dove un soggetto si spoglia del diritto reale di un bene per conferirlo ad altro soggetto in via gratuita.
Si afferma che la donazione di un immobile al proprio figlio non solo è un gesto di amore da parte del genitore, ma è anche un modo vantaggioso per ottenere rilevanti agevolazioni.
Si parla per questa fattispecie in termini di donazione diretta.
La donazione indiretta si ha quando il padre non è ancora proprietario dell'immobile ma intende acquistarlo. La donazione indiretta si caratterizza per il fatto che il genitore fa acquistare l'immobile al figlio, facendolo intestare a lui, e sempre il genitore provvede al versamento del corrispettivo.
È indiretta perché vi è la realizzazione indiretta, appunto, della finalità della donazione. In questo caso non vi sono le imposte sulla donazione.
Per la donazione indiretta di per sé non c'è bisogno dell'atto scritto: può avvenire oralmente e non richiede i testimoni e l'atto notarile. Naturalmente vigono tutte le regole e oneri per la compravendita da cui nasce la donazione indiretta (Cass., 25.10.2018, n. 27050).
La donazione può interessare ogni tipologia di bene, compreso un immobile, terreno o casa che sia.
Adempimenti prodromici
In caso di casa -genericamente intesa- occorre rivolgersi al notaio affinchè questi ponga in essere una serie di verifiche preliminari e prodromiche. In primo luogo la corretta identificazione del bene e l'accertamento della sua natura libera da vincoli e pesi. Occorre quindi che il medesimo effettui rispettivamente la visura catastale e quella ipotecaria.
Se si tratta di un fabbricato urbano, il notaio oltre a dover indicare i dati catastali e fare riferimento alle planimetrie, deve menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.
Occorre inoltre che vi sia il documento relativo alla dichiarazione di conformità, atto che può essere rilasciato da un tecnico abilitato quale ad esempio un architetto, un geometra o un ingegnere.
Il notaio deve verificare che non vi sia un diritto reale confliggente con quello che costituisce atto di donazione e ove vi sia altro diritto reale, è opportuno che ne faccia menzione.
Donazione, se un giorno bussa alla porta un erede
Se il figlio è minorenne, non ha la capacità di agire e quindi di essere contraente in sé. Si rende quindi necessario presentare un'istanza al giudice tutelare con cui si chiede l'autorizzazione: è una procedura di circa due o tre mesi, e di cui spesso si occupa lo stesso notaio prima di procedere al rogito.
Stipulazione della donazione diretta
Effettuati queste verifiche e adempimenti, il notaio procede alla stipulazione dell'atto e successivamente a registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate ed a trascriverlo nella conservatoria dei registri immobiliari.
La forma del contratto di donazione immobiliare è unica e deve consistere in un atto pubblico notarile, da redigere in presenza di due testimoni.
Compenso notarile e oneri economici
Non è facile stabilire quanto il notaio richieda per procedere alla stesura di una donazione di casa. Le tariffe possono variare soprattutto in ragione dell'attività di studio necessaria alla rogazione dell'atto.
Usufrutto legale del genitore e decreto ingiuntivo per spese condominiali
In ogni modo, la tariffa è solitamente determinata dal consiglio provinciale dei professionisti. L' onorario del notaio non è solo dato dal corrispettivo spettante per l'apposizione della sua sottoscrizione atta alla validazione dei documenti, ma anche un ampio lavoro di ricerca, stesura di documenti e gestione di tutti gli adempimenti necessari, antecedenti e successivi.
In termini di imposta sull'immobile, occorre partire dalla base imponibile che in pratica è la risultanza del valore catastale dell'immobile. Inoltre bisogna prevedere anche la tassa sulle donazioni, che nel caso di una donazione di immobile ai figli è pari al 4% solo nel caso in cui il valore catastale ecceda la franchigia di 1 milione di euro e l'aliquota si applica solo alla parte eccedente il milione.
Qualora invece la donazione avesse un valore catastale inferiore a tale cifra, questa tassa non deve essere corrisposta, venendo sostanzialmente annullata.
Inoltre devono essere versate ulteriori due tasse: l'imposta ipotecaria, che è pari al 2% del valore catastale dell'immobile e l'imposta catastale che equivale all'1% del valore catastale dell'immobile.
Come si vede, tutte le imposte e tasse hanno come dato di riferimento il valore catastale dell'immobile.
Occorre che il genitore faccia attenzione ai termini ove si tratti di prima casa dallo stesso acquistata, perché in questa evenienza non può donare prima di cinque anni dall'atto del suo acquisto. Ove intendesse ugualmente donarlo al figlio, spettano all'Agenzia delle Entrate le imposte risparmiate al momento dell'acquisto.
Se si tratta della donazione di una prima casa le ultime due imposte sopra indicate sono in misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Infine, occorre procedere alla registrazione dell'atto notarile, il cui adempimento richiede il versamento di un'ulteriore imposta pari a 200,00 euro, la quale però è annullata se il valore dell'immobile è inferiore alla franchigia di cui sopra.
Vantaggi e svantaggi
La donazione di un immobile ai figli ha alcuni vantaggi, tra cui il trasferimento è irrevocabile; l'atto notarile assicura la validità delle procedure e degli adempimenti; è soggetta a vantaggi relative alle imposte applicate sul valore dell'immobile
Sul versante opposto, la donazione di un immobile può avere alcuni svantaggi: oltre ai vari costi indicati, i creditori che ritenessero che l'atto sia stato realizzato allo scopo di frodare le loro ragioni di credito possono promuovere l'azione revocatoria entro 5 anni dal compimento dell'atto di donazione e, se del caso, conseguire la retrocessione del bene.
Si tenga infine conto che la donazione ad uno solo dei figli viene considerata dalla legge come una anticipata successione, e la rinuncia da parte degli eventuali altri futuri coeredi non ha assolutamente alcun valore, perché non essendo ancora aperta la successione questi non possono rinunciare a qualcosa che non hanno ancora.
