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Casa donata e condominio
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Casa donata e condominio

Riflessi in ambito condominiale di un atto di donazione di un'unità immobiliare

Avv. Valentina Papanice 

Quali i risvolti collegati ad un atto di donazione di un immobile posto in condominio?

I risvolti di un atto di donazione di un immobile posto in ambito condominiale attengono essenzialmente al cambio di titolarità dei diritti sul detto bene e dunque sostanzialmente riguardano la solidarietà per il debito degli oneri condominiali ex art. 63 Disp. att. trans. c.c. e l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.

Prima di addentrarci nel tema, ricordiamo cos'è un atto di donazione secondo il codice civile.

Donazione di un'unità immobiliare

L'atto di donazione è disciplinato dagli artt. 769 e ss. c.c.

Secondo la legge si tratta di un atto con il quale, "per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione" (v. art. 769 c.c.).

La legge ammette anche la possibilità di donazioni atipiche, che cioè consistono in atti diversi da quelli previsti dall'art. 769 c.c., che sono soggette alla disciplina della donazione solo in parte (v. art. 809 c.c).

Destinatari dell'atto di donazione possono anche essere più di uno, in tal caso le quote si presumono uguali (v. art. 772 c.c.).

Oggetto della donazione non è necessariamente il diritto di proprietà, perché l'atto può riguardare anche un diritto reale di godimento, quale, prevalentemente, in condominio, il diritto di usufrutto o il diritto di abitazione.

L'atto di donazione di un bene immobile deve essere redatto per atto pubblico, altrimenti è nullo (per i beni mobili è valido se sono stati indicati i valori dei detti beni) (v. art. 782 c.c.); l'atto di donazione relativo al diritto di proprietà o un diritto reale di godimento su un bene immobile è soggetto al regime della pubblicità con il mezzo della trascrizione: in sintesi, perché abbia effetto nei confronti dei terzi, è necessario che sia trascritto sui registri immobiliari.

Cambio di titolarità del diritto e solidarietà ex art. 63 Disp. att. e trans. c.c.

La donazione comporta, dunque, dal punto di vista del condominio, un cambio di titolarità.

Ricordiamo in caso di cambio di titolarità, l'art. 63, Disp. att. e trans. c.c.ai co.4 e 5 (come modificato dalla L. di riforma del condominio, la n. 220/2012) prevede che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

Dunque con la donazione cambia il condòmino, cioè colui con cui il condominio, eventualmente nella persona dell'amministratore, si interfaccerà. Consideriamo qui gli esempi della donazione del diritto di proprietà e della donazione concernente l'usufrutto.

Infatti, il rapporto con il condominio sarà dato dal tipo di diritto oggetto di donazione: l'esempio più semplice attiene al trasferimento integrale del diritto di proprietà: in tal caso il donante è sostituito nei suoi rapporti con il condominio dal donatario; i due sono responsabili in solido ai sensi dell'art. 63, co.4 e 5 cit.

Il titolare del diritto di proprietà poi può costituire il diritto di usufrutto in favore di un terzo riservando a sé la nuda proprietà, o, viceversa, trasferire il diritto di proprietà riservando a sé l'usufrutto: in tal caso entrambi i soggetti avranno un rapporto con il condominio: l'uno come nudo proprietario, l'altro come usufruttuario: tra i due sussisterà solidarietà in relazione agli oneri condominiali alla luce della previsione introdotta dalla riforma del condominio secondo cui "Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale" (v. art. 67 co. 8 Disp. att. e trans. c.c.).

In tal caso vale anche la solidarietà per l'anno in corso e per quello precedente ex art. 63 cit.? A parere di chi scrive, sì, limitatamente ai diritti in cui avviene il subentro, giusta la lettera dell'art. 63.

=> Nuda proprietà e usufrutto: sfruttarli al meglio.

Il proprietario può poi cedere il diritto di proprietà e riservare a terzi l'usufrutto; in tal caso, al posto del precedente proprietario interverranno due soggetti, un nuovo (nudo, però) proprietario ed un usufruttuario: entrambi questi ultimi, solidali ex art. 67 cit.; ma sussisterà solidarietà ex art. 63 con il vecchio proprietario? A parere di chi scrive, anche qui solo limitatamente ai diritti in cui si subentra, ai sensi della lettera di cui all'art. 63.

Infine, l'usufruttuario può cedere il diritto ad altri (v. art. 980, co.1 c.c. secondo cui "L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo"); anche in tal caso con il vincolo di solidarietà ex art. 63 e 67 cit.

Tali norme vanno qui integrate con quanto previsto dall'art. 980, co.2 c.c. e cioè che "La cessione dev'essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l'usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario".

Donazione e anagrafe condominiale

Le novità comportate dalla donazione devono senza dubbio essere comunicate all'amministratore. Come noto, la legge di riforma del condominio ha introdotto il registro di anagrafe condominiale, nonché la previsione di alcuni adempimenti a carico dei condòmini e dell'amministratore.

Quanto alle informazioni contenute nel detto registro, l'art. 1130 c.c. prevede che esse sono "le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio".

Dunque, in caso di donazione andranno comunicati tutti i dati modificati dall'atto: oltre ai dati personali dei titolari, e i diritti loro intestati in relazione all'immobile, anche, ove modificati (ad es. in seguito a divisione dell'appartamento, connessa alla donazione dello stesso), i dati catastali nonché anche i dati relativi alle condizioni di sicurezza relative alle parti comuni dell'edificio, ove anche queste siano interessate dall'atto: se ad es. la donazione comprenda anche interventi edili che comportino una nuova valutazione delle condizioni di sicurezza dell'edificio).

La tenuta del registro di anagrafe condominiale spetta dunque all'amministratore; ai condòmini invece spetta comunicare in forma scritta la variazione dei dati entro sessanta giorni.

La norma prevede poi che in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l'amministratore deve richiedere con raccomandata le informazioni necessarie e che decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, egli deve acquisire le informazioni necessarie, addebitando il costo dell'attività ai responsabili (costo comprensivo del suo compenso se tale voce specifica è indicata all'accettazione della nomina ex art. 1129 c.c.).

La comunicazione è dovuta in ogni caso, ma, a parere di chi scrive, diligenza vorrà che lo sia ancor più ove l'atto non sia accompagnato da novità esteriori (es. cambio di abitanti della casa), come spesso accade in caso di donazione tra coniugi (ammessa dopo che la Corte Costituzionale con la sentenza n. 91/1973, ha dichiarato l'illegittimità dell'art.781 c.c. che vietava la donazione tra coniugi) e, l'esempio forse più classico, nei confronti dei figli.

Fermi restando i doveri di diligenza dell'amministratore e del professionista eventualmente nominato (ad es. per l'aggiornamento dei dati o per il recupero del credito).

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