Che cosa succede se l'unità immobiliare oggetto di interventi edili la cui spesa è ammessa al beneficio delle detrazioni fiscali è oggetto di cambio di possesso prima della fine della fruizione delle suddette detrazioni?
Con questa locuzione, non intendiamo fare riferimento solamente ad atti e fatti cui consegue la traslazione di diritti reali, ma anche alle ipotesi di cessazione di rapporti locatizi e simili.
Il riferimento, inoltre, non è solamente agli interventi per le specifiche unità immobiliari, ma anche a quelli inerenti le parti comuni dell'edificio in condominio nel quale sono eventualmente ubicate.
Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore
Tizio vende a Caio un appartamento ubicato nel condominio Alfa che, prima della cessione, era stato oggetti di interventi manutentivi, rispetto ai quali il proprietario stava ancora fruendo delle detrazioni fiscali. Dopo la vendita, chi ne fruisce?
Periodo di fruizione delle agevolazioni fiscali
Ai sensi dell'articolo 16–bis, settimo comma, del d.p.r. n. 917 del 1986 (così detto testo unico delle imposte sui redditi):
La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
Tizio ha partecipato alla spesa di manutenzione delle parti comuni dell'edificio (spesa ammessa alla fruizione dell'edificio) pagando la propria quota di € 10.000,00. Ciò vorrà dire – ipotizzando che la spesa sia avvenuta nel periodo in cui la detrazione era ammessa nella misura del 50% (com'è al momento di stesura di questo articolo n.d.A.) – che Tizio avrà diritto a detrarre dall'imposta lorda € 5.000,00 in dieci quote da € 500,00 per l'anno nel corso del quale ha fruito della spesa ed in quelli successivi.
Cessione dell'unità immobiliare
Entriamo adesso nel cuore della vicenda che ci occupa e prendiamo come punto di riferimento tre casi di sovente ricorrenza:
a) vendita dell'unità immobiliare;
b) decesso del proprietario;
c) cessazione della locazione e del comodato di appartamento rispetto al quale le spese di manutenzione sono state sostenute dal conduttore e dal comodatario.
Le prime due ipotesi sono disciplinate espressamente dalla legge, la terza è stata oggetto di specifico chiarimento da parte dell'Agenzia delle entrare.
L'ottavo comma del testé citato articolo 16 specifica che nel caso di vendita dell'unità immobiliare la fruizione delle detrazioni fiscali residue passa automaticamente in capo al compratore.
In buona sostanza la legge suppone che l'incremento di valore dato dagli interventi conservativi sia stato soppesato nella determinazione del prezzo. La stessa norma, tuttavia, fa salvo il patto contrario, ossia la possibilità che le parti pattuiscano che alla vendita non segua anche il trasferimento del beneficio fiscale.
In relazione al decesso, il secondo periodo del medesimo comma specifica che “la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.
Quanto alla locazione ed al comodato, così come si legge sulla Guida dell'Agenzia delle Entrate relativa alle detrazioni fiscali per interventi di manutenzione, “la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all'inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento”.
D'altra parte presupposto per la fruizione del beneficio non è solamente il possesso ma anche la detenzione (art. 16-bis, primo comma, d.p.r. n. 917/1986).
Ristrutturazione e detrazioni fiscali in condominio
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