Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
110195 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Rivoluzione nelle compravendite immobiliari. In fase di "liberalizzazione" un settore molto delicato. Ma con quali i rischi?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Rivoluzione nelle compravendite immobiliari. In fase di "liberalizzazione" un settore molto delicato. Ma con quali i rischi?

La "liberalizzazione" delle piccole compravendite e l'epurazione del Notariato italiano

Dott. Ivan Meo 

Acquirenti e venditori, nelle transazioni che riguardano determinati beni,potranno rivolgersi anche agli avvocati.

Il disposto normativo. La "liberalizzazione" delle piccole compravendite è disciplinata dall'articolo 29 del ddl rubricato "semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo". L'articolo si compone di due commi:

1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.

2.Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1° nonché le comunicazioni dell'avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.

Non servirà più l'atto pubblico, ma l'autenticazione delle sottoscrizioni. Dalle lettura del primo comma si deduce che non sarà più necessario l'utilizzo dell'atto pubblico per le compravendite immobiliari relative a beni immobili a uso non abitativo con un valore catastale inferiore ai 100mila euro.

Lo stesso dicasi per la donazione, costituzione o modificazione di diritti su questi beni.L'atto pubblico sarà sostituito dalla autenticazione della relativa sottoscrizione.

Verso l'abolizione del formalismo. La forma utilizzata per effettuare una donazione di immobili è quella dell'atto pubblico (art. 782 c.c.). Il rigido formalismo imposto dalla legge dipende dalla natura e l'effetto della donazione.

La forma solenne è diretta a costituire un efficace mezzo di prova, a tutela delle stesse parti e dei terzi.

La giurisprudenza, di conseguenza, afferma il principio della nullità della donazione contenuta in una scrittura privata (Cass. 26746/2008; Cass. 5461/2002); nonché l'imprescindibilità della forma dell'atto pubblico, redatto da notaio, per la validità di ogni donazione.

Inoltre l'assistenza di due testimoni è sempre necessaria per la validità della donazione, non potendosi supplire neppure con la prestazione del giuramento decisorio (Cass. 14799/2014).

L'intenzione del Governo è escludere il requisito di forma dell'atto pubblico per la donazione, quando quest'ultima abbia ad oggetto un immobile ad uso non abitativo. Sotto l'aspetto pratico viene meno la necessaria redazione, da parte di un notaio, de ll'atto pubblico ovvero del documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato. (art. 2699 c.c.).

A questo punto si aprirebbero due strade:

  • sottoscrizione autenticata riconosciuta notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, che consiste nell'attestazione da parte del pubblico ufficiale che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza.

    Il pubblico ufficiale deve previamente accertare l'identità della persona che sottoscrive (art. 2703 cod.civ.);

  • l'autenticazione effettuata anche da un avvocato (o altri professioni non ancora meglio identificati).

La conseguenza sarebbe una implicita abrogazione dell'art. 782 cod. civ. che prevede che "la donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità".

I soggetti coinvolti. Le operazioni enucleate si potranno svolgere anche presso avvocati purché muniti di copertura assicurativa almeno pari al valore del contratto.

Si precisa che il comunicato rilasciato al termine della conferenza stampa, inserisce tra i soggetti coinvolti, anche i commercialisti. In questo modo, spiega il Governo, sarà consentito anche ad altri professionisti -vedremo quali (!)- di redigere atti per transazioni immobiliari di modesta entità e relative ad unità immobiliari non ad uso abitativo.

Per ora, tra gli "altri professionisti", non sembrano essere compresi i geometri e gli ingegneri.

La soglia. Nella relazione illustrativa al Ddl si precisa che «il riferimento alla soglia dei 100mila euro si riferisce ad una fetta consistente del mercato immobiliare, senza tuttavia riferirsi alla sua globalità, anche per non gravare in maniera eccessiva sulla parte assicurativa dei professionisti che possono intervenire in sostituzione del notariato.

L'esclusione degli immobili ad uso abitativo vuole costituire un bilanciamento tra le esigenze di apertura del mercato con l'approccio a volte ideologico che si ha nell'acquisto della casa di abitazione, a differenza che per le ulteriori transazioni immobiliari, anche di identico valore».

In realtà i notai dicono il contrario: la limitazione prevista non avrà gli effetti sperati in quanto in tutto il campo di applicabilità della legge, rientrano terreni, gli edifici commerciali, i garage, i magazzini che costituiscono oggi almeno il 70% delle transazioni commerciali, di valore catastale inferiore a 100 mila euro.

I notai sono preoccupati. Maurizio D'Errico, presidente del Consiglio nazionale del notariato, ha subito manifestato, tramite una intervista rilasciata al quotidiano Sole24Ore, alcuni dubbi precisando che sono: «misure che minano certezza e garanzia dei registri pubblici per gli immobili e per le società e che non rispondono neppure alla logica Antitrust di aprire il mercato alla concorrenza per abbassare i costi a favore dei consumatori».

Inoltre ha aggiunto che «secondo i dati pubblicati dall'Ocse la crescita può essere incentivata con l'apertura a un maggior numero di professionisti e con il venir meno di alcuni vincoli, quali possono essere quelli sulla pubblicità.

Invece, la possibilità di avvalersi di una scrittura privata autenticata da un avvocato per le compravendite di immobili non abitativi fino a 100mila euro di valore catastale incide sul sistema dei pubblici registri, perché Il notaio segue regole ben precise: opera la verifica di legalità preventiva, con l'identificazione delle parti e della loro rappresentanza, e si accerta della loro volontà.

Anche in funzione di queste verifiche approfondite, dal notariato arriva il 91% delle segnalazioni antiriciclaggio, presentate dagli intermediari non finanziari».

Tali preoccupazioni sono anche condivise dall'Associazione Italiana Giovani Notai (ASIGN), perché si «rischia di portare alla distruzione progressiva di un sistema che attualmente funziona perfettamente.

Oggi grazie alla funzione svolta dal notai il contenzioso immobiliare in Italia è praticamente inesistente (0,0029%). Secondo I'ASIGN «il pacchetto di provvedimenti mira a distruggere le libere professioni e far sì che la relativa fetta di mercato vada in mano a questi centri di potere economico, che organizzerebbero i servizi legali e professionali in stile"centro commerciale"».

Se il testo dovesse diventare legge ci sarebbe meno certezza del diritto ed un inevitabile aumento del contenzioso perché si andrebbe a liberalizzare un settore disciplinato da un agglomerato di norme multidisciplinari (dichiarazioni urbanistiche, controlli antiriciclaggio, verifiche fiscali).

Questa norma, di fatto, ridurrebbe sostanzialmente une delle attività prevalenti dei notai proprio in riferimento a questa categoria di beni.

Il ruolo degli avvocati. La norma non attribuisce un potere di esclusiva agli avvocati in quanto precisa che le sottoscrizioni possono essere autenticate anche dagli avvocati lasciando inalterata la prerogativa ai notai.

L'avvocato, visto che da tale attività potrebbero scaturire delle responsabilità, dovrà pur sempre esaminare l'atto al fine di accertarne la regolarità e la conformità alle leggi.

Non a caso si è prevista come condizione la presenza di una polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.

Indubbiamente, si apre una nuova opportunità per gli avvocati, ma sconfinando nelle tradizionali competenze notarili, chi vorrà operare in questo settore dovrà avere una robusta conoscenza della materia.

Per Mirella Casiello, presidente Oua, il ddl «ha alcuni aspetti positivi come l'aumento delle competenze per quanto riguarda la compravendita degli immobili, che possono moderatamente contribuire al sostegno della professione in un momento di grave crisi».

Il Ddl, ora si avvia a compiere il suo lungo e tormentato iter parlamentare. Con molta probabilità, visti gli interessi in gioco, sarà suscettibile di diverse modifiche.

Cerca: compravendite liberalizzazione immobili

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento


In calo il numero delle compravendite immobiliari

In calo il numero delle compravendite immobiliari. Che il 2012 fosse stato un anno particolarmente difficile lo si era compreso già a margine delle prime impressioni degli scorsi mesi di gennaio e di febbraio.