Negli ultimi anni, l'intervenuto obbligo di inserimento dei dati catastali degli immobili nei contratti di locazione come di comodato, la introduzione dell'IMU e, ultimamente anche la istituzione e previsione del superbonus 110%, hanno fatto emergere, nel quotidiano, la nozione di categoria catastale.
Per affrontare esaustivamente il tema in esame, appare indefettibile procedere ad una compiuta disamina della normativa di riferimento, al fine di apprendere e conoscere la disciplina generale dettata nonché le modalità e criteri che si assumono per circoscrivere una determinata categoria catastale e, certamente, per conoscere la funzione che, con l'attribuzione di tali categorie ad un immobile, si intende assolvere.
Categorie catastali: inquadramento normativo
In proposito, preme evidenziare che, per quanto concerne le categorie catastali, la disciplina generale è stata adottata con il Regio Decreto 13 aprile 1939, n. 652, rubricato "Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano", convertito nella Legge n.1249/1939, che ha visto piena attuazione con l'emanazione del Regolamento attuativo avvenuto con D.P.R. n.1152/1949.
In via preliminare è utile rappresentare che, comunemente, per categoria catastale si intende una classificazione atta ad enumerare la presenza di immobili sul territorio e propedeutica a determinare il calcolo per la applicazione di talune imposte. Infatti, in ragione di ciascuna categoria e classe è definita la tariffa che manifesta la rendita catastale.
Invero, l'art. 8 delle Legge n.1249/1939 ha atteso espressamente che «Per ciascuna categoria e classe è determinata la relativa tariffa, la quale esprime in moneta legale la rendita catastale con riferimento agli elementi di valutazione che saranno definiti dal regolamento».
In conseguenza, è evidente che la rendita catastale si ottiene dal risultato che emerge dalla qualificazione e classificazione di un immobile.
Categorie catastali: qualificazione e classificazione
Per la illustrazione delle nozioni di qualificazione e classificazione è, certamente, dirimente quanto previsto agli artt. 6 e 7 del Regolamento attuativo, adottato con D.P.R. n.1152/1949.
Per quanto concerne la cosiddetta qualificazione, in aderenza all'art. 6 del citato Regolamento attuativo, attiene alla distinzione delle differenti categorie esistenti, determinate dalle caratteristiche intrinseche, ovvero di natura oggettiva, che concorrono a definire la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse all'uopo specificando che la denominazione delle categorie è uniforme all'interno diverse zone censuarie.
Sul punto è appropriato puntualizzare che immobili aventi caratteristiche analoghe costituiscono una unica categoria, la quale è individuata in aderenza alle caratteristiche strutturali, costruttive e di destinazione.
Pensiamo alle diverse categorie, ad oggi esistenti, a titolo meramente esemplificativo, quali il gruppo catastale espresso con la lettera A, nel quale sono compresi gli immobili ad uso civile abitazione, da quelli di tipo signorile sino agli ultra popolari o assimilabili (studi ed uffici), oppure il la categoria inclusa nel gruppo denominato con la lettera C, immobili commerciali, gruppo identificato con la lettera B inerente gli immobili destinati a servizi.
Modifiche catastali e riflessi sulle gestione delle spese condominiali
Parimenti il successivo art. 7, nel definire la classificazione, precisa che la stessa consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmente diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale.
In proposito, appare confacente riportare un recente arresto della Suprema Corte di Cassazione, per chiarire il concetto di rendita catastale, secondo cui «In tema di classamento, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua "destinazione ordinaria", poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo, dovendo invece essere preso in considerazione il fine di lucro, espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie catastali, da valutarsi sempre in termini oggettivi, in base ad una verifica delle caratteristiche strutturali del bene» (Cassazione civile sez. trib., 30/10/2020, n. 24078).
La voltura catastale non comporta accettazione tacita di eredità
Preso atto della esemplificazione esposta, è confacente ricordare le molteplici classificazioni degli immobili ad uso abitativo, quali la A/1 che individua le abitazioni di tipo signorile, la A/2 appartamento di tipo civile, A/3 abitazione di tipo economico, A/4, abitazione di tipo popolare, A/5 abitazione rientrante nella tipologia ultra popolare, A/6 abitazione di tipo rurale, A/7 identifica i villini, A/8 indica le ville, A/9 designa i castelli, palazzi di rilevanza artistica o storica, A/10 per studi ed uffici privati, A/11 per abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Categorie catastali: funzione
In ultimo, occorre rammentare che la funzione primaria della rendita catastale, come testualmente riconosciuto ex art. 23 del Regio Decreto n. 652/1939, è quella di costituire il denominatore, ovvero la base, per concorrere a determinare il reddito imponibile per il calcolo delle imposte.
Pertanto, sotto tale profilo, la rendita catastale è un valore fiscale necessario per decretare il valore di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e dell'IMU, nonché il valore catastale per il calcolo dell'imposta sulle successioni e donazioni e, anche, delle imposte ipotecaria e catastale.
