Nell'ambito del c.d. “condominio di gestione”, gli oneri e le spese deliberati dall'assemblea dei condomini/assegnatari ed ordinate dall'amministratore per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli alloggi, senza la partecipazione dell'ente proprietario del complesso residenziale pubblico, devono essere pagati esclusivamente dagli inquilini.
Questo il principio di diritto statuito dalla Corte d'appello di Lecce con la sentenza n. 756 del 14 luglio 2016, che ha accolto l'opposizione al decreto ingiuntivo proposto da Arca Sud Salento (ex Istituto Autonomo Case Popolari) per difetto di legittimazione passiva dell'Ente ed ha altresì dichiarato nullo il pignoramento eseguito sul conto corrente dell'istituto.
L'Istituto case popolari non risponde delle spese deliberate dagli assegnatari per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile, a meno che non vi abbia aderito.
Il c.d. “condominio di gestione” è finalizzato a consentire l'amministrazione degli alloggi popolari da parte degli assegnatari prima dell'effettivo trasferimento della proprietà degli immobili. ù
Pur essendo organizzato secondo gli schemi del condominio, tuttavia ad esso non può applicarsi la disciplina per l'amministrazione di condomini negli edifici, dato che manca la pluralità dei proprietari dei singoli appartamenti, e ciò per essere l'intero stabile di proprietà dell'ente pubblico.
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Il fatto - La vicenda oggetto della sentenza in commento riguardava alcuni lavori di manutenzione non pagati, eseguiti da una ditta di restauri all'interno di un complesso condominiale di edilizia popolare e per i quali la ditta aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo nei riguardi del condominio.
Avendo appreso che l'immobile, apparentemente condominiale, era interamente di proprietà dell'ex Istituto case popolari, la ditta iniziava la procedura esecutiva presso terzi, pignorando le somme depositate sul conto corrente dell'ente.
A questo punto l'Istituto case popolari si opponeva, ritenendo che la ditta fosse in realtà priva di titolo esecutivo nei suoi confronti, avendo ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio e ritenendo comunque impignorabili le somme contente nel proprio conto corrente ex art. 2 legge n. 662/1996.
L'opposizione veniva accolta dal tribunale e successivamente ribadita dalla Corte d'appello con la sentenza in commento.
Con particolare riferimento al primo motivo di opposizione, la Corte territoriale leccese osserva che, nel caso di specie, unico proprietario dell'immobile in cui sono stati eseguiti i lavori era l'ex IACP, mentre il decreto ingiuntivo era stato ottenuto nei confronti del Condominio, in persona dell'amministratore in carica, che aveva commissionati i lavori.
In realtà – sottolinea la Corte d'appello – nel caso di specie ci troviamo di fronte ad un “condominio di gestione” costituito tra gli assegnatari di alloggi popolari prima dell'effettivo trasferimento in proprietà degli alloggi stessi, tendente a realizzare finalità di gestione diretta da parte degli interessati secondo schemi formalmente omogenei a quelli del condominio in senso tecnico.
Per cui al condominio di gestione (ad al suo amministratore) spetta la legittimazione ad agire per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione delle cose comuni (Cass. civ. n. 9644/2006).
Osserva inoltre la Corte che per gli alloggi di edilizia pubblica non può applicarsi la disciplina per l'amministrazione di condomini negli edifici, per difetto di uno dei presupposti fondamentali per poter parlare di condominio: il frazionamento della proprietà dei singoli appartamenti in capo a soggetti diversi.
In altri termini, manca la pluralità dei condomini, cioè dei proprietari dei singoli appartamenti, essendo l'intero stabile di proprietà dell'ente pubblico.
Come risulta anche dall'art. 37 della legge regionale Puglia n. 54/8, nell'ambito del condomino di gestione sono a carico dei singoli assegnatari le spese per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e dei servizi.
Nessun obbligo grava invece sull'ente proprietario, a meno che questi non abbia deliberato in proprio o autorizzato l'esecuzione di lavori e affidato gli stessi alla ditta di restauri.
Circostanza che non si è verificata nel caso di specie, essendo stati i lavori commissionati direttamente dall'assemblea degli assegnatari. Da qui il difetto di legittimazione passiva dell'ex IACP.
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