Non è infrequente, che in periodi di difficoltà economica, chi possiede una casa decida di affittarla per garantirsi un'entrata fissa mensile e andare a vivere magari in un immobile più piccolo, per dare un taglio deciso ai costi. Si tratta di una decisione difficile da prendere, soprattutto se l'immobile che si vuole affittare è la prima casa.
Sappiamo infatti che la prima casa gode di tutta una serie di agevolazioni fiscali, che però assoggettano il proprietario a diversi vincoli e limiti da rispettare. Cerchiamo di capire se la decisione di affittare la prima casa rientra nei casi che comportano la perdita delle agevolazioni godute al momento dell'acquisto.
Prima casa e abitazione principale: facciamo chiarezza
Per capire se è possibile affittare la prima casa, vediamo che cosa significa esattamente "prima casa." Questo chiarimento si rende necessario perché spesso il termine viene confuso con quello di abitazione principale.
Per prima casa si intende l'immobile che un soggetto acquista per la prima volta per destinarlo a civile abitazione e che dal punto di vista fiscale gode di diversi benefici e agevolazioni.
Il concetto invece di abitazione principale è contenuta nella normativa Imu. La legge di bilancio 2020, che conferma l'esenzione per questi immobili chiarisce che "per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita' immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".
Riepilogando al termine "prima casa" sono collegate diverse agevolazioni fiscali al momento dell'acquisto, a quello invece di abitazione principale l'esenzione, nei casi previsti dalla normativa, dell'imposta municipale.
Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa
Ora però vediamo quali sono queste agevolazione che il proprietario teme di perdere nel caso dovesse decidere di concedere la prima casa in locazione. Per quanto riguarda i benefici fiscali la legge distingue il caso in cui l'immobile venga acquistato da un privato, da quello in cui la compravendita venga conclusa con un'impresa, soggetta quindi all'Iva.
Nel primo caso, le agevolazioni consistono nel pagamento dell'imposta di registro nella percentuale del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura ridotta di 50 euro ciascuna.
Nel secondo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, mentre l'Iva del 10% è applicata nella percentuale ridotta del 4%.
Queste agevolazioni sono previste a condizione che l'acquirente abbia la residenza del Comune in cui si trova l'immobile acquistato o si impegni a fissarla nello stesso entro 18 mesi dall'acquisto o ancora, se svolge la propria attività lavorativa nel territorio dell'ente.
Sono tuttavia esclusi dalle agevolazioni prima casa gli immobili di lusso appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi storici.).
Beneficio prima casa replicabile se la prima abitazione diventa inidonea
Agevolazioni prima casa a rischio se si affitta?
Chiarito il concetto di prima casa e ricordate brevemente le agevolazioni previste per il suo acquisto, il dubbio che sorge da parte del proprietario che desidera concedere in locazione l'immobile riguarda proprio la perdita delle stesse.
In effetti quando il legislatore ha introdotto le agevolazioni "prima casa" lo ha fatto con l'obiettivo di stimolare gli acquisti di immobili, soprattutto da parte dei giovani desiderosi di mettere su famiglia. A logica quindi è normale domandarsi se, decidendo di locare la prima casa e di non abitarla, si corre il rischio di contravvenire alla normativa e perdere i benefici fiscali.
Per fortuna a questa domanda ha risposto l'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 18/E del 23 maggio 2013 in cui precisa, proprio in riferimento alla locazione della prima casa che "La locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione in parola non comporta la decadenza, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile (Circolare n. 1 del 1994)."
Ricordiamo infatti che il possesso è la situazione di fatto, rilevante dal punto di vista giuridico, in virtù della quale un soggetto dispone materialmente di una cosa. In genere nella proprietà, possesso e diritto coincidono, anche se non sempre è così.
Diverso dal possesso è poi la detenzione, che si ha quando il soggetto che tiene materialmente la cosa, riconosce l'esistenza di un diritto altrui sul bene, come accade appunto nel rapporto di locazione.
Il conduttore infatti sa perfettamente e riconosce che il locatore è il proprietario dell'immobile del quale ha la detenzione.
Da qui appunto l'affermazione dell'Agenzia delle Entrate secondo la quale chi concede in locazione un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non le perde perché non ne perde il possesso.
Del resto la normativa è chiara nel determinare i casi in cui le agevolazioni prima casa si perdono, ossia
- quando l'acquirente non fissa la residenza nel Comune in cui è sito l'immobile acquistato nel termine di 18 mesi dall'acquisto
- nel caso in cui le dichiarazioni necessarie e beneficiare dell'agevolazione e rese in fase di acquisto risultino false;
- se l'immobile viene venduto prima che siano decorsi 5 anni dall'acquisto, a ameno che entro un anno non si riacquista un altro immobile da destinare alla propria abitazione;
- infine qualora non si procede alla vendita del primo immobile acquistato con le agevolazioni entro un anno dall'acquisto del secondo.
