Il quadro normativo: la nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 - La disciplina vigente dispone che, per usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa di abitazione (aliquota dell'imposta di registro al 2% e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa), devono ricorrere le seguenti condizioni:
- che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
- che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero prescritte da altre disposizioni.
A tale proposito si rammenta che il comma 55 dell'art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 - Legge di stabilità 2016 - ha modificato la nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, aggiungendo il comma 4-bis, ai sensi del quale «l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto.
In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4». La nuova previsione pare tener conto della circostanza - particolarmente frequente allo stato attuale delle contrattazioni immobiliari - per la quale il contribuente non riesca a vendere la propria "prima casa" prima del nuovo acquisto.
Con particolare riferimento alla ricorrenza del requisito della residenza e all'ubicazione dell'immobile, si è rilevato come non appaia di agevole interpretazione l'inciso di cui al nuovo comma 4-bis, secondo il quale il requisito stesso va verificato «senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)»: si osserva che «Il suddetto inciso potrebbe essere inteso quale mera precisazione che, quanto alla residenza dell'acquirente, rilevi quella riferibile al Comune in cui è ubicato il nuovo immobile, con obbligo pertanto di trasferirvi la stessa anche laddove il precedente immobile agevolato fosse situato in un altro Comune.
Ma volendo riconoscere all'inciso anche un significato precettivo, si potrebbe intendere tale precisazione nel senso che, qualora sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l'immobile oggetto del precedente acquisto agevolato, lo stesso trasferimento non sia più necessario ai fini del mantenimento della relativa agevolazione, qualora il nuovo immobile sia ubicato in un Comune diverso (ove il contribuente abbia o vi trasferisca la residenza)» (Lomonaco A., Novità in tema di condizioni per gli acquisti della "prima casa di abitazione" nella Legge di Stabilità 2016, Ufficio Studi Consiglio nazionale del notariato, Studio n. 5-2016/T).
Se la residenza non è dichiarata nei rogiti non si perde l'agevolazione fiscale della prima casa.
Si rammenta peraltro come la «condizione della residenza nel Comune ove sorge l'unità abitativa» non sia richiesta qualora l'acquirente appartenga al personale in servizio permanente presso le Forze armate e le Forze di polizia ad ordinamento militare (o sia un dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile), ai sensi dell'art. 66 l. 21 novembre 2000, n. 342: detta circostanza rileva, come vedremo, nella fattispecie in commento.
Continua [...]
