La locazione viene definita dal codice civile all'art. 1571 come quel contratto col quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere all'altra (detta locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Caso frequente e tra i più diffusi è proprio quello riguardante la locazione dei beni immobili, sia per fini abitativi che commerciali, ambito nel quale si è diffusa l'espressione contratto di affitto.
Lo stesso codice civile ammette la possibilità della c.d. sublocazione nonché della cessione del contratto di locazione. Si tratta di due negozi che vanno espressamente distinti.
Sublocazione: definizione e condizioni per la sua validità
Per quanto riguarda la sublocazione, questa si realizza qualora il locatore, a sua volta, sottoponga a successiva locazione la cosa locatagli. Norma di riferimento è l'art. 1594 c.c. che espressamente ammette tale pratica "salvo patto contrario": ciò significa che la sublocazione è possibile a meno che nel contratto originario non vi sia una clausola che espressamente la vieti.
La sublocazione è dunque generalmente ammessa in quanto, di regola, il contratto di non è concluso "intuitu personae", ovvero in considerazione della specifica persona del conduttore. Possiamo dunque definire la sublocazione come quel contratto con il quale il conduttore attribuisce a un terzo, in tutto o in parte, il godimento del bene che è stato a lui locato.
L'art. 1594 c.c., comma secondo, precisa che qualora trattasi di cosa mobile la sublocazione dovrà essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Differenze tra cessione del contratto e sublocazione
La sublocazione rappresenta un contratto autonomo rispetto a quello di locazione, che determina il sorgere di un nuovo rapporto locatizio, regolato da clausole proprie e nel quale il c.d. subconduttore, lungi dal sostituirsi a una delle parti dell'originario contratto, acquista dal conduttore la facoltà di godere del bene.
Si tratta di qualcosa di diverso rispetto a quanto avviene in presenza di una cessione del contratto di locazione: in tal caso, infatti, le parti si accordano nel prevedere che il locatore o il conduttore venga sostituito, nel contratto originario, da un nuovo soggetto.
La norma che regola la cessione in generale è l'art. 1406 c.c., a norma del quale "ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta".
Una disposizione ripresa in parte anche all'interno dell'art. 1594 c.c. nella parte in cui prevede che il conduttore non possa cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Da tale situazione, che prevede un incontro di volontà tra le parti, va distinta quella di cui al c.d. "subentro" in cui la cessione del contratto avviene ex lege in presenza di modifica di una delle parti del contratto di locazione riconducibile però a eventi estranei alla volontà delle parti (es. se l'immobile locato è alienato a un terzo, in caso di morte del locatore o separazione giudiziale con subentro del coniuge nell'assegnazione della casa coniugale).
La cessione, inoltre, va distinta dalla sublocazione in quanto trattasi di due contratti dalla diversa consistenza giuridica: la seconda, infatti, è una nuova locazione, che non incide sul rapporto precedente, ma da esso dipende (in quanto il conduttore originario non può trasferire diritti maggiori di quelli previsti dal primo contratto).
Nella sublocazione, dunque, il locatario assume a sua volta nei confronti del terzo la qualità di locatore, ma ciononostante continua a rimanere obbligato nei confronti dell'originario locatore.
Rilascio dell'immobile ed effetti sul contratto di sub-locazione:un triangolo pericolo.
Con la cessione del contratto, invece, una delle due parti (il vecchio conduttore o il vecchio locatore) esce dal contratto e il suo posto viene preso da un nuovo soggetto che subentra nel contratto nella medesima posizione del soggetto uscente.
In capo al cessionario, ovvero colui che subentra, si trasferiscono i medesimi diritti e obblighi gravanti su colui che esce dal rapporto (c.d. cedente) con la conseguenza che questi sarà direttamente obbligato nei confronti dell'altra parte per quanto riguarda i rapporti previsti dal contratto.
Cessione e sublocazione di immobili ad uso abitativo
Alle regole generali previsti dal codice civile, si affiancano quelle previste da leggi speciali, come ad esempio avviene nel caso dei contatti di locazione di immobili destinati a uso abitativo.
In tal caso la norma di riferimento è l'art. 2 della Legge sull'equo canone (n. 392/1978) che ha l'effetto di innovare quanto previsto dagli artt. 1406 e 1594 del codice civile. Questa norma precisa che "il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore".
La legge sull'equo canone equipara di fatto la disciplina relativa alla sublocazione a quella cessione del contratto: entrambe risultano generalmente vietate salvo la presenza di un espresso consenso del locatore.
In mancanza di tale consenso il locatore potrà chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto ex art. 1453 del codice civile. Si ritiene che il consenso possa essere prestato in varie forme, dunque sia in maniera espressa, tramite forma scritta oppure orale, che per "facta concludentia".
Maggiore libertà, invece, è prevista in caso di sublocazione parziale, che non priva totalmente il conduttore della disponibilità dell'alloggio. La legge sull'equo canone concede tale facoltà al conduttore, salvo patto contrario, ma viene altresì richiesta una preventiva comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Cessione e sublocazione di immobili ad uso non abitativo
Diversa è la disciplina in caso di cessione o sublocazione di immobili ad uso non abitativo. In tal caso, la norma di riferimento, che deroga alla disciplina generale codicistica (artt. 1496 e 1594 c.c.) è l'art. 36 della Legge sull'equo canone.
Nel dettaglio, per le locazioni commerciali, la legge consente al conduttore di sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Al locatore è consentito opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, qualora non abbia liberato il cedente, potrà agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
