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Ho avuto in donazione un immobile locato, cos'altro devo fare/comunicare?

Salve a tutti e complimenti per il sito.

 

Circa 10 gg fa io e mio fratello abbiamo avuto in donazione un immobile commerciale (cat. C1), nel quale è attualmente presente un'attività, con un regolare contratto di affitto(6+6) che lo zio aveva stipulato 7 anni fa.

In attesa che l'atto venga registrato come devo muovermi ora?

Cosa e come devo comunicare il cambio proprietà ad inquilino ed amministratore?

Devo fare un "passaggio" presso l'agenzia delle entrate per il subentro nel contratto di locazione?

Il canone di affitto veniva pagato in contanti. La cosa per me è alquanto scomoda perché l'immobile è in un comune diverso da quello nel quale risiedo. Preferirei bonifico bancario, in tal caso sono obbligatori due bonifici? (metà canone a me e metà a mio fratello) o è possibile versare tutto ad uno solo dei due? Grazie mille!

Devo fare un "passaggio" presso l'agenzia delle entrate per il subentro nel contratto di locazione?
Tecnicamente parlando, di chiama CESSIONE del contratto,

lo zio cedente, cede voi due fratelli cessionari, il contratto di affitto nel quale l'inquilino rimane lo stesso con le solite condizioni diritti e doveri.

 

Di solto si pagano euro 67 per questa operazione,ma forse vostro zio ha già intrapreso una ulteriore meccanismo di trasferiemnto della proprietà, quindi e le spese sostenute per quella operazione, probabilmente rendono gratuita questa cosa della CESSIONE del contratto di locazione.

Quindi voi e vostro zio compilerete il modello RLI da consegnare allo sportello AdE, ma in forma gratuita credo.

Salve a tutti e complimenti per il sito.

 

Circa 10 gg fa io e mio fratello abbiamo avuto in donazione un immobile commerciale (cat. C1), nel quale è attualmente presente un'attività, con un regolare contratto di affitto(6+6) che lo zio aveva stipulato 7 anni fa.

In attesa che l'atto venga registrato come devo muovermi ora?

Cosa e come devo comunicare il cambio proprietà ad inquilino ed amministratore?

Devo fare un "passaggio" presso l'agenzia delle entrate per il subentro nel contratto di locazione?

Il canone di affitto veniva pagato in contanti. La cosa per me è alquanto scomoda perché l'immobile è in un comune diverso da quello nel quale risiedo. Preferirei bonifico bancario, in tal caso sono obbligatori due bonifici? (metà canone a me e metà a mio fratello) o è possibile versare tutto ad uno solo dei due? Grazie mille!

ciao

 

attenzione che si tratti di un atto anche formalmente di donazione, per evitare eventuali possibili inciampi nel diritto di prelazione del conduttore.

Penso dovresti anche contattare l'amministratore per il cambio nel registro di anagrafe condominiale.

Circa 10 gg fa io e mio fratello abbiamo avuto in donazione un immobile commerciale (cat. C1), nel quale è attualmente presente un'attività, con un regolare contratto di affitto(6+6) che lo zio aveva stipulato 7 anni fa.

In attesa che l'atto venga registrato come devo muovermi ora?

Cosa e come devo comunicare il cambio proprietà ad inquilino ed amministratore?

Devo fare un "passaggio" presso l'agenzia delle entrate per il subentro nel contratto di locazione?

 

L’alienazione a titolo gratuito della cosa locata (solo se viene donata la piena proprietà ovvero il diritto di usufrutto e/o di abitazione) determina la surrogazione nel rapporto di locazione dei donatari e, in linea generale, fiscalmente non necessita di alcun atto di cessione (il trasferimento dell’immobile comporta solo un subentro dei donatari all’alienante nella posizione di proprietari-locatori che, a differenza della cessione del contratto, articolo 1406 c.c., non necessita del consenso da parte del conduttore), ma di una semplice comunicazione dell’intervenuto evento traslativo all’Agenzia delle Entrate, in modo da volturare il contratto senza soluzione dello stesso in capo ai donatari (che devono rispettare la convenzione locativa, ai sensi dell’articolo 1602 c.c., anche se lo scioglimento della medesima fosse previsto da apposita clausola contrattuale, che cadrebbe sotto la scure dell’articolo 7 della legge 392/78, non abrogato dall’articolo 14 della legge 431/98), essendo il trasferimento della proprietà atto tra vivi già soggetto a registrazione e ad autonoma tassazione ai fini dell’imposta di registro.

 

Ciò non toglie che nella pratica gli uffici delle Entrate richiedano comunque la presentazione del modello Rli entro 30 giorni dalla donazione dell’immobile (in questo caso, non è dovuta imposta, come specificato nelle Istruzioni del modello stesso), indicando il codice 3 (Cessione) nella casella “Adempimenti successivi”, la data del trasferimento immobiliare nella casella “Data cessione” del quadro A, e indicando il donante come cedente e i donatari come cessionari nel quadro B: nella fattispecie negoziale, va tenuto presente però che è possibile procedere solo in via cartacea, in quanto la cessione telematica richiede, pena scarto del file, parità di soggetti cedenti e cessionari (ad es. un solo cedente e un solo cessionario).

 

E’ opportuno che i donatari comunichino il subentro all’amministratore (meglio per iscritto e con lettera raccomandata), al conduttore, a cui va indicato un beneficiario e un IBAN su cui effettuare il bonifico (l’articolo 1224 c.c., in tema di cessione di crediti, non prescrive comunque una particolare forma di comunicazione).

 

Non è necessario invece comunicare il subentro nella titolarità del contratto al Comune, ai fini IMU, in quanto l’immobile commerciale locato non gode di una aliquota agevolata e la donazione della piena proprietà è stata oggetto di un atto per il quale viene utilizzato il modello unico informatico (c.d. MUI).

ciao

 

tutto giusto quanto suggerito, ma volvevo solo ribadire quanto espresso nel post. 3, in quanto deve trattarsi di una donazione vera. Infatti, in caso di trasferimento a titolo oneroso ( recita l'art. 38 della l: 392/78) la comunicazione è obbligatoria, visto che ti dona è tuo zio ( quindi oltre il 2 grado).

 

L'onerosità potrebbe essere anche l'obbligo di mantenimento del donante o di un quind comunque oneroso per il ricevente la donazione. Quindi, attento a cosa dice l'atto.

 

Ogni cosa però, dopo l'atto di donazione.

Grazie a tutti per le risposte. Purtroppo è la nostra prima esperienza del genere. Forse non mi ero espresso nel migliore dei modi, siamo già stati dal notaio per l'atto di donazione, esattamente il 17/12.

Certo che 30 gg di tempo per l'agenzia delle entrate sono veramente pochi, considerando che non ho ancora l'originale dell'atto.

Quindi, se ho ben capito, devo presentare il modulo RLI all' AdE e mandare una raccomandata all'amministratore. Stessa cosa con il locatario?

Per la riscossione del canone posso far versare con bonifico tutto sul mio conto e poi "girare" metà a mio fratello o è necessario/opportuno far fare due bonifici distinti ogni mese? Tale scelta è influente ai fini fiscali per la dichiarazione dei redditi?

Scusate le troppe domande, certo che per chi è alle prime armi non è proprio semplicissimo muoversi...

ciao

 

con la precisazione della effettiva donazione senza oneri, fai pervenire copia all'amministratore e modifica gratuitamente all'AdE l'anagrafica, ma per l'inquilino, basta la semplice comunicazione ( sarà lui eventualmente a chiederti copia) del conto dove versare i fitti, (su un conto solo, poi ve li dividete voi), precisando che in forza della donazione, siete i nuovo proprietari.

, ma per l'inquilino, basta la semplice comunicazione ... del conto dove versare i fitti, (su un conto solo, poi ve li dividete voi), precisando che in forza della donazione, siete i nuovo proprietari

Riguardo la comunicazione all'inquilino con indicato anche il numero IBAN per il bonifico mensile,

direi che sarebbe meglio se la sottoscrivono (con nome e cognome) entrambi i due fratelli eredi,

con le loro due proprie firme, in modo e maniera che non si sa mai qualcuno dicesse che ne era all'oscuro....

 

Poi saranno i commercialisti che curano le loro dichiarazioni dei loro redditi, a fine anno ad imputarne metà a carico di uno e metà a carico dell'altro fratello

 

Poi saranno i commercialisti che curano le loro dichiarazioni dei loro redditi, a fine anno ad imputarne metà a carico di uno e metà a carico dell'altro fratello

Era proprio su questo ad avere dubbi. Temevo che, effettuando un solo bonifico per l'intero canone ad uno dei due, ci fosse il rischio che quest'ultimo dovesse per forza accollarsi tutto il reddito in fase di dichiarazione. Meglio così, ne farò fare uno solo per semplicità.

Grazie a tutti per la cordialità e la competenza.

Come non detto...l'inquilino mi ha appena detto di non avere un conto bancario...vedrò di convincerlo a fare un bonifico per cassa. Nel caso si rifiutasse e quindi il pagamento avvenisse per contanti, andrebbe bene un'unica ricevuta con le firme sia mia che di mio fratello? Per quanto scritto su credo di si, ma meglio chiedere conferma 😂

...l'inquilino mi ha appena detto di non avere un conto bancario...vedrò di convincerlo a fare un bonifico per cassa
In effetti, per il momento almeno, nessuno di noi è (ancora) obbligato per forza ad avere un conto corente in banca, anche se a sentire i telegiornali sembrerebbe che ci volessero propio spingere in quella direzione...

Il problema (insomma) sarebbe che un bonifico pagato in contantti allo sportello, gli verrebbe a costare abbastanza caro all'inquilino, e magari cerca altre metodiche.

 

Direi comunque, di inviargli ugualmente in forma scritta e firmata da tutti i nuovi proprietari, quali siano le decisioni prese.

Sempre per evitare che l'altro venisse poi a dire... lo ha fatto a mia insaputa...

Con il pagamento in contanti dovrebbe comunque pagare la marca da bollo di 2 €. Non so se un bonifico per cassa costi di più. Finora andava lo zio da lui, quindi diciamo che si è ben adagiato 😂

I 2 euro non sono perché si paga in contanti ma per la marca da bollo per la ricevuta di quietanza ( che puo' essere richiesta a prescindere dal tipo di pagamento : contanti , bollettino, assegno bancario, assegno postale bonifico etc etc )

Si, però avevo letto che la ricevuta del bonifico sia valida come attestazione di pagamento e che, quindi, può rendere superflua quella classica. E' errato?

Solo la ricevuta di quietanza rilasciata dal creditore ( a richiesta del debitore) libera dal debito .

La ricevuta del bonifico non e' una ricevuta di quietanza .

Solo il proprietario attesta che hai pagato l' affitto .

La banca attesta solo la movimentazione di una certa cifra .

--link_rimosso--

 

Grazie per la risposta. Al link la fonte dalla quale avevo letto quanto scritto prima.

Dai retta a me solo la ricevuta di quietanza prova e libera il debitore senza ombra di dubbio .

Una cosa e' la ricevuta del proprietario che afferma : io ricevo tot euro per affitto di gennaio 2016 ( l'affitto di gennaio e' stato sicuramente pagato )

Altra cosa e' la ricevuta della banca che afferma : io banca ricevo tot euro da Signor pinco pallino ( che afferma che sono versati per affitto gennaio 2016).

Forse dei soldi sono stati versati (potrebbero sempre non essere arrivati sul conto oppure presi dal cassiere , oppure il debitore riesce ad avere una falsa ricevuta etc etc)e anche se sono realmente stati versati potrebbero anche essere affitti arretrati oppure soldi versati come debiti inerenti altri rapporti tra i due soggetti )

 

Certamente la ricevuta del bonifico puo' aiutare a provare ma non e' una prova assoluta .

Al link la fonte dalla quale avevo letto
Difatti, non è la prima volta che articoli pubblicati sul sito del giornale 24h dimostrano l'infinita ignoranza che dimostra quella redazione,

su argomenti che non siano quelli specifici per cui sono nati.

Bene, mi è servito a capire meglio la questione, ovviamente l'ho pubblicato come spunto di dibattito e non come "verità". Tuttavia, pur comprendendo le motivazioni da voi scritte, penso che una semplificazione sarebbe opportuna. Immagino, ad esempio, due soggetti che vivono distanti.

Pagare con il bonifico o altri strumenti va benissimo , difatti nulla toglie che poi ci si possa far fare la ricevuta di quietanza .

 

La ricevuta di quietanza non e' solo per pagamenti in contanti . ( puo' essere richiesta a prescindere dal tipo di pagamento ).

Aggiornamento:

sono appena stato all'agenzia delle entrate, volevo consegnare il modulo RLI per la cessione del contratto ma non ho concluso nulla.

L'impiegata sostiene che, se nell'atto notarile sia specificato che vi sia la cessione del contratto al medesimo conduttore, nessuna imposta sia dovuta, altrimenti dovrei effettuale il versamento di 67 €.

Ritirerò l'atto notarile domani, ma mi pare che tale condizione non sia stata specificata.

Alla luce di quanto scritto da altri utenti nelle precedenti risposte, avrei bisogno dei vostri chiarimenti. Sinceramente l'impiegata non mi sembrava preparatissima. Grazie.

Ho presentato il modello RLI, unitamente alla ricevuta di 67 € + sanzioni per la cessione del contratto. Grazie a tutti per le delucidazioni

L'impiegata sostiene che, se nell'atto notarile sia specificato che vi sia la cessione del contratto al medesimo conduttore, nessuna imposta sia dovuta,

altrimenti dovrei effettuale il versamento di 67 €

Evidentemente quella impiegata non ha letto le istruzioni del modulo

CessioneExLege.jpg

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