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Corteo

Locatore VS Inquilini - Edificio con Unico Proprietario)

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Buongiorno,

ci siamo iscritti per cercare risposte ad una condizione che ammorba gli inquilini di una corte di proprietà di una società, quindi di fatto non un condominio.

 

Gli inquilini lamentano un'eccessiva presenza del locatore e il metodo dittatoriale di gestione di ogni aspetto della corte, chiedendosi se per caso questo individuo non stia superando dei limiti facendosi forte dell'ignoranza di noi conduttori in materia.

 

Spiegazione dello status quo: 

Si tratta di 15 unità, collegate da 3 scale, e di un ampio spazio comune, con giardino, cantine e posti auto coperti, chiuse tra due cancelli. Ogni contratto riporta correttamente il canone mensile e le spese condominiali diversificate in base alle dimensioni dell'appartamento da 50€ a fino 100€. Gli affitti sono molto al di sopra della media del paese, ma la corte è storica, molto bella e mantenuta grazie a dei servizi accessori, coperti dalle spese condominiali, che davano a noi inquilini una grande tranquillità (custodi, giardinieri, rotazione bidoni condominiali, smaltimento rifiuti eccezionali, piccola manutenzione... ).

 

Da Gennaio 2020 la proprietà ha, unilateralmente, deciso che il vecchio sistema di gestione delle pulizie, giardinaggio e manutenzione pagato con soldi degli inquilini, non andava più bene e ha cambiato, senza avvisare nessuno, le ditte che si occupano di queste tre faccende. 

PRIMA DOMANDA: Il proprietario unico di un edificio ha il diritto di scegliere come verranno spesi i soldi degli inquilini? Senza interpellarli minimamente?

 

Proseguo... il locatore soffre probabilmente di manie di controllo e di un ego smisurato che lo hanno portato negli anni ad avere un atteggiamento prevaricatore, arrogante e maleducato nei confronti degli inquilini. Il gesto più emblematico è il fatto che lui si presenti qui in corte tutte le mattine parcheggiando per ore, spesso tutto il giorno fino alle 17:00, nell'area di carico/scarico che, sul regolamento dell'edificio redatto, approvato e distribuito dalla proprietà in formato cartaceo e digitale a tutti i conduttori, è indicata come tale, indicazione voluta proprio dal locatore anni fa per evitare che gli inquilini facessero quello che ora fa lui: usare l'area come un parcheggio (il locatore abita in altro comune a circa 20km di distanza e ad oggi non ha appartamenti sfitti). 

 

SECONDA DOMANDA: Il regolamento dell'edificio vale anche per il locatore?

TERZA DOMANDA: Il locatore che ha concesso in affitto con regolare contratto TUTTE le unità immobiliari della sua proprietà, ha ancora il diritto di accesso pieno nelle aree comuni della corte? Egli non paga più quote di spese condominiali e non ha nessun reale motivo per entrare dai cancelli, ma tutti i giorni è qui e la sua presenza è causa di stress, nervosismo e ansia per tutte e 15 le famiglie di conduttori. 

 

Prima si avvertiva meno la sua presenza perché tutto andava bene, ma il nuovo servizio, di qualità assai più scadente, ha fatto emergere dei malumori, espressi anche in una lettera formale firmata da tutti i conduttori, circa lo stato di decoro della corte e le opere di manutenzione straordinaria che devono essere compiute. In quella lettera, gli inquilini chiedevano anche di poter conoscere i preventivi delle nuove aziende e di ricevere il corrispettivo di spesa nel dettaglio per il conguaglio delle spese condominiali, che avremmo dovuto ricevere ad aprile ma che non è ancora pervenuto (gli inquilini sanno che in passato il locatore ha inserito nelle spese condominiali dei costi non dovuti, ma per quieto vivere hanno lasciato correre. Ora, visto il cambio di atteggiamento e il carattere vendicativo della persona, vogliono tutti essere sicuri di non beccare ulteriori fregature).

 

QUARTA DOMANDA: I conduttori hanno il diritto di richiedere al locatore i documenti e i preventivi che riportino indicate le spese a cui saranno soggetti? Il locatore è obbligato a fornire questa documentazione, se richiesta?

 

Vi ringraziamo per ogni eventuale risposta che sappiate darci.

Corteo dice:

Buongiorno,

ci siamo iscritti per cercare risposte ad una condizione che ammorba gli inquilini di una corte di proprietà di una società, quindi di fatto non un condominio.

 

Gli inquilini lamentano un'eccessiva presenza del locatore e il metodo dittatoriale di gestione di ogni aspetto della corte, chiedendosi se per caso questo individuo non stia superando dei limiti facendosi forte dell'ignoranza di noi conduttori in materia.

 

Spiegazione dello status quo: 

Si tratta di 15 unità, collegate da 3 scale, e di un ampio spazio comune, con giardino, cantine e posti auto coperti, chiuse tra due cancelli. Ogni contratto riporta correttamente il canone mensile e le spese condominiali diversificate in base alle dimensioni dell'appartamento da 50€ a fino 100€. Gli affitti sono molto al di sopra della media del paese, ma la corte è storica, molto bella e mantenuta grazie a dei servizi accessori, coperti dalle spese condominiali, che davano a noi inquilini una grande tranquillità (custodi, giardinieri, rotazione bidoni condominiali, smaltimento rifiuti eccezionali, piccola manutenzione... ).

 

Da Gennaio 2020 la proprietà ha, unilateralmente, deciso che il vecchio sistema di gestione delle pulizie, giardinaggio e manutenzione pagato con soldi degli inquilini, non andava più bene e ha cambiato, senza avvisare nessuno, le ditte che si occupano di queste tre faccende. 

PRIMA DOMANDA: Il proprietario unico di un edificio ha il diritto di scegliere come verranno spesi i soldi degli inquilini? Senza interpellarli minimamente?

 

Proseguo... il locatore soffre probabilmente di manie di controllo e di un ego smisurato che lo hanno portato negli anni ad avere un atteggiamento prevaricatore, arrogante e maleducato nei confronti degli inquilini. Il gesto più emblematico è il fatto che lui si presenti qui in corte tutte le mattine parcheggiando per ore, spesso tutto il giorno fino alle 17:00, nell'area di carico/scarico che, sul regolamento dell'edificio redatto, approvato e distribuito dalla proprietà in formato cartaceo e digitale a tutti i conduttori, è indicata come tale, indicazione voluta proprio dal locatore anni fa per evitare che gli inquilini facessero quello che ora fa lui: usare l'area come un parcheggio (il locatore abita in altro comune a circa 20km di distanza e ad oggi non ha appartamenti sfitti). 

 

SECONDA DOMANDA: Il regolamento dell'edificio vale anche per il locatore?

TERZA DOMANDA: Il locatore che ha concesso in affitto con regolare contratto TUTTE le unità immobiliari della sua proprietà, ha ancora il diritto di accesso pieno nelle aree comuni della corte? Egli non paga più quote di spese condominiali e non ha nessun reale motivo per entrare dai cancelli, ma tutti i giorni è qui e la sua presenza è causa di stress, nervosismo e ansia per tutte e 15 le famiglie di conduttori. 

 

Prima si avvertiva meno la sua presenza perché tutto andava bene, ma il nuovo servizio, di qualità assai più scadente, ha fatto emergere dei malumori, espressi anche in una lettera formale firmata da tutti i conduttori, circa lo stato di decoro della corte e le opere di manutenzione straordinaria che devono essere compiute. In quella lettera, gli inquilini chiedevano anche di poter conoscere i preventivi delle nuove aziende e di ricevere il corrispettivo di spesa nel dettaglio per il conguaglio delle spese condominiali, che avremmo dovuto ricevere ad aprile ma che non è ancora pervenuto (gli inquilini sanno che in passato il locatore ha inserito nelle spese condominiali dei costi non dovuti, ma per quieto vivere hanno lasciato correre. Ora, visto il cambio di atteggiamento e il carattere vendicativo della persona, vogliono tutti essere sicuri di non beccare ulteriori fregature).

 

QUARTA DOMANDA: I conduttori hanno il diritto di richiedere al locatore i documenti e i preventivi che riportino indicate le spese a cui saranno soggetti? Il locatore è obbligato a fornire questa documentazione, se richiesta?

 

Vi ringraziamo per ogni eventuale risposta che sappiate darci.

1 Fa fede il contratto di affitto ma ovviamente i soldi per le spese condominiali vanno spesi per le spese condominiali. Non è tenuto a dirvi se cambia ditta ecc. Poiche nei condomini ad esempio tale scelta viene decisa dall'assemblea condominiale ( conduttori esclusi). Essendo unico proprietario è lui l'assemblea condominiale. Legalmente non è tenuto ad avvisarvi ma moralmente sarebbe giusto che vi coinvolgesse.

2 Fa fede il contratto ma in linea generale no perché il divieto da parte vostra è dipeso dall'accettazione delle clausole contrattuali. Lui non è vincolato a niente e come proprietario può usufruirne nei limiti della legalità. Nel tuo esempio del posto auto è in torto legalmente poiché non è un'area adibita a parcheggio quindi il suo limite sta nella legge e non nelle regole del palazzo liberamente accettate da voi. È palese che abbia inserito tale clausola per trovarsi il posto libero quando viene a supervisionare. 

3 Fa fede il contratto d'affitto e bisogna vedere se si è riservato l'accesso alle parti comuni. Se non vi è niente e lui sta detenendo una copia delle chiavi senza il vostro consenso sarebbe nel torto se effettivamente entrasse negli spazi comuni. 

4 Assolutamente si! È un vostro diritto.

Modificato da Fladimiro71

1. Ok, immaginavamo funzionasse in questo modo, è un po' assurdo ma ce lo aspettavamo.

2. In questo caso specifico, avrei dovuto aggiungerlo ma non l'ho detto, la zona di carico e scarico è un piccolo spiazzo di selciato all'interno dei cancelli, quindi in realtà fa già parte delle zone comuni, giusto? Come anche i posti auto coperti e le cantine, che sono collocati sotto al giardino, è corretto?

3. Nei contratti di affitto non v'è alcuna voce che riservi alla proprietà l'accesso alle parti comuni ma solo l'articolo che riporta, previo appuntamento concordato, la possibilità del locatore di far visita all'unità immobiliare.
Domanda: In caso, dovesse cambiare il contratto ad una delle 15 unità (in sede di nuova locazione) basterebbe questo a concedere l'accesso libero all'area comune o c'è un numero minimo? (tipo 50%+1)

4: Ok, mi pareva strano il contrario. Stanno ignorando le nostre richieste da tre mesi, gli inquilini sono esasperati.

Domanda: Quali sono gli strumenti che i conduttori possono avere a disposizione per far valere eventuali ragioni? A richieste educate e pacate le risposte sono state sempre il silenzio o, peggio, frasi come quella che riporto letteralmente: "Io parcheggio dove mi pare, sono il padrone, qui comando io" quando un'inquilina aveva chiesto di poter usare la nostra area di carico/scarico per poter depositare la spesa prima di parcheggiare la propria automobile...

Ad ogni modo, grazie mille per la risposta 🙂

Corteo dice:

1. Ok, immaginavamo funzionasse in questo modo, è un po' assurdo ma ce lo aspettavamo.

2. In questo caso specifico, avrei dovuto aggiungerlo ma non l'ho detto, la zona di carico e scarico è un piccolo spiazzo di selciato all'interno dei cancelli, quindi in realtà fa già parte delle zone comuni, giusto? Come anche i posti auto coperti e le cantine, che sono collocati sotto al giardino, è corretto?

3. Nei contratti di affitto non v'è alcuna voce che riservi alla proprietà l'accesso alle parti comuni ma solo l'articolo che riporta, previo appuntamento concordato, la possibilità del locatore di far visita all'unità immobiliare.
Domanda: In caso, dovesse cambiare il contratto ad una delle 15 unità (in sede di nuova locazione) basterebbe questo a concedere l'accesso libero all'area comune o c'è un numero minimo? (tipo 50%+1)

4: Ok, mi pareva strano il contrario. Stanno ignorando le nostre richieste da tre mesi, gli inquilini sono esasperati.

Domanda: Quali sono gli strumenti che i conduttori possono avere a disposizione per far valere eventuali ragioni? A richieste educate e pacate le risposte sono state sempre il silenzio o, peggio, frasi come quella che riporto letteralmente: "Io parcheggio dove mi pare, sono il padrone, qui comando io" quando un'inquilina aveva chiesto di poter usare la nostra area di carico/scarico per poter depositare la spesa prima di parcheggiare la propria automobile...

Ad ogni modo, grazie mille per la risposta 🙂

1 Su ciò non so darti una spiegazione sicura ma credo che valga lo stesso principio usato negli affitti in un immobile a più persone senza contratto solidale. Basta un solo contratto in cui si riserva l'uso delle parti comuni e quindi è legittimato col benestare del 15esimo conduttore. Ovviamente poi la cosa andrebbe a colpire anche voi anche se la cosa non viene menzionata nel vostro contratto.

2 l'unico strumento è quello che ha chiunque cittadino quando si trova in una controversia di carattere legale. Fargli causa, rivolgersi al giudice e sperare che quest'ultimo dia ragione all'accusa. ( Questo in generale)

Riguardo invece ai giustificativi io scriverei a chiare lettere tramite PEC o Raccomandata A/R i giustificativi e poi in seguito l'effettivo pagamento. E se lui si rifiutasse sei libero di non corrispondergli 1 centesimo poiché tu pagheresti mai qualcosa senza aver visionato la fattura? NO! 

Riguardo le piccole domande del punto 2 bisogna vedere con parte comune cosa si intende catastalmente parlando. Se li è delimitato, se è ad uso esclusivo del proprietario o in comunione con un cortile adiacente...senza una visione è molto generico rispondere poiché non ho presente il cortile.

Modificato da Fladimiro71

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