Spesso, le parti interessate alla compravendita di un immobile sottoscrivono un contratto preliminare prima della stipula del definitivo.
Lo scopo del cosiddetto compromesso è quello di impegnare il compratore e il venditore in attesa che si definiscano alcuni aspetti importanti della cessione (ad esempio, la concessione di un mutuo). In tal modo, nasce per entrambi l'obbligo di concludere la compravendita e non è possibile tirarsi indietro senza pagarne le conseguenze.
Inoltre, dal 1997, la legge prevede la possibilità di trascrivere il contratto preliminare di compravendita di un immobile. Si tratta di una circostanza di valore giuridico rilevante, visto che la trascrizione consente di pubblicizzare l'acquisto in itinere e di preservare il bene da eventuali vicende successive al compromesso (ad esempio, un pignoramento o l'iscrizione di un'ipoteca sull'appartamento che si sta acquistando).
Ebbene, esattamente in quali casi la predetta trascrizione è obbligatoria? Ai promittenti contraenti è consentito affidarsi ad un semplice impegno scritto, magari compilando solamente il modulo che si trova nelle agenzie di intermediazione immobiliare oppure è necessario rivolgersi al notaio anche per un preliminare? Infine, il compromesso avente ad oggetto un appartamento o una villetta va registrato oppure no?
Nel prosieguo dell'articolo risponderò a queste domande.
Preliminare di compravendita: è obbligatorio?
La scelta di impegnarsi in prospettiva di un atto notarile di compravendita è, assolutamente, personale e non è frutto di un'imposizione dettata dalla legge.
In molti casi, infatti, si arriva al cosiddetto contratto definitivo senza che vi sia stato alcun impegno precedente, ma soltanto una promessa verbale tra le parti. Ad esempio, ciò potrebbe accadere allorquando i futuri contraenti sono d'accordo su tutto, il compratore ha già la liquidità necessaria per procedere all'acquisto e, fatte le dovute verifiche tecnico legali sull'immobile, è possibile procedere al rogito senza attendere molto tempo.
Pertanto, non è obbligatorio sottoscrivere un preliminare di compravendita. Tuttavia, farlo può essere consigliabile per evitare che una delle parti possa, improvvisamente quanto immotivatamente, recedere dall'affare senza pagare alcuna conseguenza e lasciando con un palmo di naso l'altro.
Compromesso immobile: è obbligatorio farlo dal notaio?
Quando hai deciso di acquistare un appartamento e hai compilato e firmato il modulo in agenzia che sarà, poi, sottoposto all'accettazione e sottoscrizione del promittente venditore, hai di fatto concluso un preliminare di compravendita.
Infatti, all'interno del documento sono identificate le parti del contratto e sono indicati i dati catastali e descrittivi del bene, il prezzo, le modalità con le quali dovrà essere versato il corrispettivo, la caparra che devi liquidare all'atto della sottoscrizione, il termine entro il quale dovrà essere stipulato il rogito notarile dinanzi al notaio scelto da te, ecc.
Insomma, anche se si tratta di un modulo prestampato e semplicemente integrato degli elementi mancanti, quello che firmi in tale occasione è a tutti gli effetti un contratto preliminare di compravendita; con questo ti impegni a stipulare il successivo e definitivo passaggio di proprietà del bene.
Non è pertanto obbligatorio firmare il compromesso dinanzi al notaio.
Coloro che sono interessati alla compravendita di un immobile possono, tranquillamente, redigere e firmare un preliminare avvalendosi del modulo compilato in agenzia, scaricando un modello da internet oppure usufruendo dell'assistenza di un avvocato di fiducia.
Ovviamente, quest'ultima soluzione è quella preferibile per avere ben chiaro cosa si va a firmare e in considerazione delle conseguenze e degli obblighi di quello che è, a tutti gli effetti, un impegno importante e vincolante.
Preliminare di compravendita: va registrato?
La normativa in materia impone la registrazione del contratto preliminare e il conseguenziale pagamento delle imposte previste. In caso contrario potrebbe scattare un accertamento e la successiva sanzione.
Trascrizione del regolamento di condominio, come va fatta?
Nella pratica, comunque, soprattutto quando si tratta di scritture (come quello sottoscritto in agenzia oppure con l'ausilio del tuo avvocato) la registrazione non avviene. In questo modo si elude, facilmente, il dovuto pagamento degli oneri fiscali (l'Agenzia delle Entrate, difficilmente, scopre questi casi).
Detto ciò, devi sapere, però che il preliminare non registrato non perde validità o efficacia vincolante. Pertanto, nel caso de quo, le parti sono, comunque, legate agli impegni assunti nel contratto.
Preliminare di compravendita: quando è obbligatoria la trascrizione?
Se hai intenzione di acquistare un immobile e in prospettiva di questo impegno decidi di affidarti al tuo notaio per la stipula di un preliminare di compravendita mediante un atto pubblico, il rogito che ne deriva va trascritto.
Si tratta di un obbligo sancito dalla legge «I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (art. 2645 bis co. 1 cod. civ.)».
Trascrizione del regolamento di condominio
L'effetto principale della trascrizione del preliminare è dato dall'opponibilità dell'atto a tutte le eventuali e successive trascrizioni pregiudizievoli a carico del bene. Pensa al caso dell'ipoteca iscritta dall'agente della riscossione sull'appartamento che stai per comprare oppure al pignoramento operato sul bene dalla banca creditrice del venditore «La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare (art. 2645 bis co. 2 cod. civ.)».
Con la trascrizione, quindi, il compratore si cautela dalle circostanze che potrebbero verificarsi successivamente al preliminare e che possono pregiudicare il proprio acquisto. Come è facile intuire, non è un effetto di poco conto, se si considera che, molto spesso, si versa un anticipo corposo in attesa del rogito definitivo.
Pertanto, sono queste le ragioni che, frequentemente, inducono a sottoscrivere un preliminare di compravendita mediante atto pubblico notarile in luogo di una semplice scrittura privata, meno costosa, ma certamente, meno sicura.
