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Cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà individuale: quando e' possibile costituire un condominio?
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Cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà individuale: quando e' possibile costituire un condominio?

Cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà individuale, le fattispecie e i tratti distintivi

Avv. Isabella Vulcano  

Nel presente contributo si vuole approfondire la tematica delle cooperative edilizie esaminando, in particolare, gli istituti della cooperativa a proprietà indivisa e della cooperativa a proprietà divisa o individuale evidenziandone i tratti distintivi.

Volendo dare una definizione concisa ma chiara, potremmo dire che la cooperativa edilizia è, di norma, una società a responsabilità limitata, il cui oggetto sociale è costituito dalla realizzazione o acquisto di immobili ad uso abitativo da assegnare in proprietà o in godimento ai soci facenti parte della cooperativa stessa.

La particolarità delle cooperative, rispetto ad altre tipologie di società, è che i soci non hanno, come scopo, quello di trarre dalle attività sociali svolte utili da ripartirsi ma hanno l'esclusivo intento di ottenere una abitazione a prezzi più convenienti rispetto a quelli di mercato.

Anche le società cooperative possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio?

Quanto alla organizzazione interna, la cooperativa è costituita da un Presidente e da un Consiglio di Amministrazione eletto dai soci i quali devono essere almeno nove all'atto della costituzione.

Una volta costituita, la cooperativa edilizia deve, poi, svolgere attività assai complesse, inerenti l'acquisizione dell'area, la stipula del contratto di appalto con il costruttore e la successiva gestione di tale contratto, e infine l'assegnazione degli edifici sociali ai soci.

Nel mondo delle cooperative edilizie si distingue tra cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà divisa o individuale.

La Società Cooperativa a proprietà indivisa

La Società Cooperativa a proprietà indivisa ha visto una vasta diffusione nel nostro Paese, radicandosi specialmente in alcune regioni, in un contesto di solidarietà e socialità.

Scopo di tale tipologia di società è quello di acquistare o costruire abitazioni che restano di proprietà della cooperativa stessa ma che vengono assegnate ai soci in godimento o in uso.

In capo ai soci assegnatari degli immobili sorgono, pertanto, obblighi inerenti la gestione e la manutenzione, nonché la corresponsione di un canone per il godimento del bene. Le cooperative a proprietà indivisa, per come strutturate, hanno consentito a soggetti poco abbienti di potersi avvalere di agevolazioni ed aiuti.

Aspetto fondamentale di una cooperativa indivisa è che i soci assegnatari, pur potendo godere per sé stessi e per i propri familiari dell'immobile assegnato per un tempo praticamente illimitato, non acquisiscono mai la proprietà dello stesso.

Se il cortile è in proprietà indivisa, ogni comproprietario può utilizzarlo interamente

La Società Cooperativa a proprietà divisa o individuale

Le cooperative a proprietà divisa o individuale - maggiormente diffuse rispetto alle precedenti - sono caratterizzate dal fatto che, diversamente dalle cooperative a proprietà indivisa, i soci ottengono l' assegnazione dell'immobile allo scopo di divenirne proprietari effettivi attraverso un percorso complesso che culmina con l'assegnazione stessa ed il contestuale frazionamento degli alloggi cui consegue l'acquisizione del diritto di proprietà.

A questo punto i soci proprietari possono costituire un condominio. Una volta che sono stati assegnati tutti gli immobili, la cooperativa viene posta, di norma, in liquidazione. Quanto alla costituzione del condominio nella cooperativa a proprietà divisa si evidenzia che il medesimo può coesistere con l'assetto cooperativistico pur trattandosi di due tipologie distinte.

Indivisibilità del Condominio

L'amministratore del condominio sarà, infatti, nominato dall'assemblea condominiale per come previsto dall'art. 1129 cod. civ. e, tale norma, è inderogabile.

E' importante sottolineare che, nonostante la formazione della compagine condominiale, l'originaria cooperativa può mantenere il proprio consiglio di amministrazione, piuttosto che avere un unico amministratore condominiale. Il presidente del consiglio di amministrazione avrà anche la legale rappresentanza.

Sul piano formale, il condominio che nasce da una preesistente cooperativa è costituito mediante un atto pubblico ed è comunque posto sotto il controllo di organi pubblici quali la commissione di vigilanza regionale o ministeriale.

Vi si applicano non solo le norme del codice civile ma anche quelle di cui al Testo Unico sull'edilizia popolare, nel quale vengono individuate le parti comuni e disciplinati i rapporti tra i partecipanti alla proprietà comune.

Comunione pro diviso e pro indiviso

La Corte di Cassazione, con interessante pronuncia ( Cass sez 2° civile n. 17581/2017) ha trattato il rapporto tra cooperativa e costituzione del condominio, stabilendo che " In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all'assegnazione dell'alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio - la cui costituzione, pur presupponendo l'accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale - con la conseguenza che la "legitimatio ad causam" per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore ".

Ancora, sempre sul tema della costituzione del condominio all'interno della cooperativa divisa, la Suprema Corte, con recente ordinanza (n. 10355/2019) ha sostenuto che " la cooperativa edilizia, in virtù della finalità mutualistica perseguita dagli interventi pubblici volti all'individuazione delle aree da destinarsi all'edificazione residenziale di tipo economico e popolare, nel cui contesto essa si inserisce, è tenuta ad assegnare ai singoli soci non soltanto, in proprietà esclusiva, alloggi, garage e cantine, ma anche, "pro quota" indivisa, ogni altra parte dell'edificio di uso comune ai sensi dell'art. 205 del r.d. n. 1165 del 1938 e dell'art. 1117 c.c., essendo incompatibile col predetto vincolo di scopo la riserva di una parte del fabbricato a scopo di lucro".

Nel caso in esame la cooperativa edilizia aveva trasformato in locali commerciali alcune aree comuni, trasferendole a terzi, anziché assegnarle ai soci.

Per quanto concerne, inoltre, la regolamentazione delle società cooperative in generale - sia indivise che divise - occorre far riferimento al Decreto Legislativo n° 122 del 2005 sulla "tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire" nel quale si afferma che le cooperative edilizie a proprietà individuale oppure indivisa che realizzano civili abitazioni, sia in proprio che affidandone la costruzione a imprese terze, sono obbligate a garantire i soci futuri assegnatari degli immobili da costruire da un eventuale fallimento della società mediante alcuni importanti strumenti: la fidejussione che garantisce la restituzione di tutte le somme che la cooperativa ha ricevuto dai soci prima della stipula dell'atto di assegnazione dell'immobile nonché una idonea polizza assicurativa di durata decennale, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori, che servirà a risarcire il socio assegnatario dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, e dei vizi dell'immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi dopo la stipula dell'atto di assegnazione dell'immobile stesso.

Il comma 2° dell'art. 2 del decreto 122/2005 specifica chiaramente che queste tutele riguardano sia i soci che devono acquistare la proprietà, sia quelli che acquisteranno un diritto di godimento su un alloggio che deve essere realizzato da una cooperativa edilizia.

Si evidenzia, inoltre, che tutte le cooperative edilizizia.

Si evidenzia, inoltre, che tutte le cooperative edilizie di abitazione, ai sensi dell'art. 4 della Legge n° 59 del 1992, non possono avere soci sovventori, cioè, come specificato sopra, dei soci che conferiscono capitale sociale al fine di sviluppare l'attività della cooperativa ed allo scopo di ottenere una remunerazione.

Comproprietari di un immobile indiviso. Avviso di convocazione dell'assemblea e comunicazione delle delibere condominiali.


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