Se la clausola limitativa della destinazione d'uso dell'unità immobiliare contenuta nel regolamento condominiale di origine contrattuale era nota all'acquirente e risulta da questi accettata nel proprio atto di compravendita, diventa superfluo verificare che la servitù atipica in tal modo sussistente sull'immobile sia stata debitamente trascritta nei registri immobiliari.
Detto in altri termini, la mancata trascrizione di una clausola siffatta non osta all'opponibilità del vincolo qualora risulti per certo che il nuovo condomino ne fosse a conoscenza.
Questo l'interessante chiarimento contenuto nella recente sentenza n. 1049 dello scorso 30 aprile 2020 pronunciata dalla terza sezione civile della Corte di Appello di Milano.
Il caso concreto.
Nella specie l'amministratore di condominio aveva chiesto al Giudice di accertare e dichiarare la contrarietà al regolamento condominiale della destinazione fornita da una condomina alla propria unità immobiliare, nella quale veniva svolta un'attività di bed & breakfast, nonostante il regolamento contrattuale vietasse l'uso degli appartamenti a finalità diverse da quella abitativa, con conseguente condanna all'immediata cessazione di tale attività.
La condomina, costituitasi in giudizio, aveva tra le altre cose eccepito la mancata trascrizione della suddetta clausola, quindi la sua inopponibilità, oltre a contestarne l'interpretazione sostenuta dal condominio.
A dire della convenuta, infatti, la clausola in questione non avrebbe vietato lo svolgimento dell'attività di B&B, in quanto la stessa era compatibile con la destinazione a uso abitativo avuta di mira dall'estensore del regolamento condominiale.
Limitazioni alla destinazione della proprietà esclusiva e servitù atipica.
Il Tribunale di Milano, nel prendere in esame le difese della convenuta in merito alla mancata opponibilità del divieto regolamentare, aveva in primo luogo richiamato la giurisprudenza ormai consolidata che, in materia di regolamento condominiale convenzionale, ritiene che eventuali limitazioni alla destinazione delle proprietà esclusive, poiché incidono non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, vanno ricondotta alla categoria delle servitù atipiche (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769).
Da ciò discende la necessità di fare applicazione della disciplina in materia di opponibilità ai terzi, poiché la costituzione di una servitù - ex art. 2643, n. 4, c.c. - necessita della trascrizione per essere opponibile ai soggetti che abbiano acquistato un diritto reale con essa incompatibile.
Il vincolo di destinazione della proprietà esclusiva: la trascrizione è necessaria anche se esso risulta dall'atto di acquisto ed è stato accettato dall'acquirente?
Il giudice di primo grado aveva tuttavia rilevato come l'attività finalizzata a portare a conoscenza dei terzi l'avvenuta costituzione di una servitù per mezzo della trascrizione fosse sostanzialmente superflua nel caso in cui si potesse fornire la prova che l'acquirente del bene avesse comunque preso atto della sua esistenza, ad esempio per la sussistenza di una specifica dichiarazione in tal senso nel contratto di compravendita.
In questo caso, infatti, il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma dall'accettazione delle disposizioni che limitano i diritti di proprietà dei singoli (Cass. civ., sez. II, 7 novembre 2016, n. 22582).
La certezza reale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente ben può supplire alla carenza della certezza legale derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769).
Di conseguenza, sempre secondo il Tribunale di Milano, soltanto ove il regolamento condominiale non sia stato richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto o comunque non sia stato espressamente oggetto di approvazione da parte del soggetto al quale è imputata la violazione, occorre indicare le clausole limitative in un'apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto ai sensi degli articoli 2659 c.c., comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo sufficiente la trascrizione dell'intero regolamento (Cass. sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024; Cass. sez. II, 31 luglio 2014, n. 17493).
Opponibilità delle clausole del regolamento di condominio: il caso del bed & breakfast
Il giudice di primo grado ha avuto anche modo di evidenziare l'estrema laboriosità, sul piano pratico e operativo, del meccanismo tecnico idoneo ad assicurare l'opponibilità delle servitù a favore e a carico di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio.
È infatti necessario che, in occasione della trascrizione di ciascuna vendita di dette unità, sia contestualmente e autonomamente curata anche la trascrizione del regolamento di condominio, non essendo sufficiente eseguirlo soltanto in occasione del primo trasferimento immobiliare.
Con la precisazione che nell'ambito di quest'ultima formalità occorrerebbe trascrivere la servitù rispettivamente "a favore" del proprietario dell'unità venduta e "contro" i proprietari di tutte le altre unità immobiliari dell'edificio, nonché "contro" il titolare dell'unità venduta e "a favore" dei titolari di tutte le altre.
È quindi plausibile che i condomini scelgano di avvalersi del meccanismo dell'accettazione espressa da parte dell'acquirente, senza procedere alla trascrizione delle servitù reciproche gravanti sulle singole unità immobiliari, in modo da ottenere il medesimo effetto con una procedura molto più semplice ed economica.
Home restaurant in condominio. Applicazioni e limitazioni
Nel caso concreto, sebbene non fosse stata dimostrata l'esistenza di una nota di trascrizione della clausola limitativa contenuta nel regolamento condominiale, risultava che sia il regolamento sia la clausola in questione erano stati espressamente richiamati nell'atto di acquisto ed erano quindi stati oggetto di accettazione da parte dell'acquirente.
Di conseguenza, secondo il Tribunale, non aveva nessun rilievo pratico ai fini del decidere la circostanza che la stessa ne fosse venuta o meno a conoscenza (anche) attraverso la trascrizione della servitù in tal modo imposta sulla parte di sua esclusiva proprietà.
La conferma della sentenza in appello.
La Corte di Appello di Milano, chiamata in causa dalla condomina insoddisfatta della decisione di primo grado, ne ha sua volta confermato il contenuto.
L'appellante aveva nuovamente richiamato l'orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità secondo cui l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza dell'art. 17, comma 3, della l. 27 febbraio 1985 n. 52), delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
I Giudici di secondo grado, confermando sul punto la sentenza appellata, hanno invece ribadito che può ritenersi sufficiente, ai fini dell'opponibilità all'acquirente della clausola regolamentare che preveda una limitazione all'unità immobiliare oggetto della compravendita, il richiamo espresso della stessa nel contratto di acquisto e una conseguente e chiara accettazione del suo contenuto da parte del nuovo condomino, indipendentemente dal fatto che in sede di trascrizione del regolamento contrattuale si sia o meno provveduto alla redazione di una nota specifica relativa alla clausola costitutiva della servitù.
