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Doppia alienazione, trascrizione sui registri immobiliari e pertinenze
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Doppia alienazione, trascrizione sui registri immobiliari e pertinenze

Come dimostrare, all'occorrenza, di essere proprietari di una pertinenza?

Avv. Valentina Papanice 

Prova della proprietà di una pertinenza

Come dimostrare, all'occorrenza, di essere proprietari di una pertinenza?

La domanda sembra paradossale, ma non lo è; se normalmente è tutto chiaro, alle volte, diciamo così, non tutto fila liscio come l'olio: infatti, le controversie in merito alla titolarità del diritto di proprietà possono sorgere anche in riferimento alle pertinenze.

=> Cantina in condominio: pertinenza o un'unita immobiliare a se stante?

Pertinenze, le norme

Il regime delle pertinenze è contenuto negli artt. 817-819 c.c.

In particolare, l'art. 817, co.1 c.c. le definisce così: "[I]. Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa".

Lo stesso articolo, al co. 2 prevede poi che "[II]. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".

Mentre, il successivo art. 818 prevede che "[I]. Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

[II]. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

[III]. La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale".

Infine, l'art. 819 c.c. prevede che "[I]. La destinazione di una cosa al servizio o all'ornamento di un'altra non pregiudica i diritti preesistenti su di essa a favore dei terzi. Tali diritti non possono essere opposti ai terzi di buona fede se non risultano da scrittura avente data certa anteriore, quando la cosa principale è un bene immobile o un bene mobile iscritto in pubblici registri".

Dunque, la sorte della pertinenza è legata a quella dell'immobile principale, salvo che non sia diversamente disposto.

Così, se nulla dice il titolo riguardo alla pertinenza, la trascrizione di un atto riguardante il bene principale può avere effetto - vedremo quando - nei confronti del bene pertinenza.

La legge prevede in conclusione la possibilità che gli effetti della trascrizione tocchino anche la pertinenza.

Effetti della trascrizione sui registri immobiliari

Ricordiamo che la funzione della trascrizione è principalmente quella di rendere pubblico, dunque opponibile a terzi, l'atto, nonché di risolvere eventuali conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore. In tale ultimo caso, il principio di fondo è che l'atto opponibile ai terzi è quello trascritto per primo sui registri immobiliari.

=> Come si calcola correttamente la TARI per le pertinenze delle abitazioni? Ecco la risposta del Ministero dell'Economia

Gli atti soggetti a trascrizione sono elencati nell'art. 2643 c.c. e ss. c.c.

Secondo il successivo art. 2644 c.c. "I. Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

[II]. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore".

Quindi, nel caso ad es. di doppia alienazione, chi trascrive prima l'atto di acquisto può fare valere il suo diritto nei confronti dei terzi che hanno acquistato ma hanno trascritto dopo.

Pertinenze e atti di disposizione della cosa principale

Una precisazione è importante, però. Quanto detto prima, e cioè che basta la trascrizione riferita all'immobile principale per averne gli effetti anche con riferimento al bene di pertinenza, è vero solo quando il carattere pertinenziale è indubbio.

Ed invero, è stato affermato dai giudici che sia ragioni di certezza dei traffici giuridici che di tutela dei terzi "portano a ritenere che la trascrizione di atti relativi a beni immobili produca i suoi effetti anche in ordine alle pertinenze mobiliari e immobiliari, sebbene nell'atto non siano espressamente menzionate, sempre che non sussista alcun dubbio sull'esistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi del vincolo pertinenziale".

Il principio è più che consolidato: è stato affermato di recente dal Tribunale di Spoleto nella sentenza n. 268/2019, che si riporta a quanto statuito dalla Cassazione nella sentenza n. 1990 e che a sua volta richiamava quanto statuito nel lontano 1964 dalla sentenza n. 611.

=> Tassazione delle pertinenze ai fin IMU: non conta il dato catastale ma la "destinazione di fatto".

La giurisprudenza consolidata, dunque, richiede, soprattutto quando si tratti di beni immobili, un particolare grado di certezza riguardante la sussistenza del nesso di pertinenzialità.

Carattere della pertinenzialità nella giurisprudenza

A proposito del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio, è stato statuito che la sua presenza è data da due elementi: uno di tipo soggettivo e l'altro di tipo oggettivo; il primo consiste nell'appartenenza dei due beni allo stesso soggetto; l'altro è dato dalla contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni (v. ad es. Cass. n. 24104/2009); è stato anche detto che si tratta di una complementarietà non necessariamente strutturale, ma di tipo funzionale (Cass. n. 2278/1990 e anche Cass. n. 2804/2017).

Atti di disposizione della pertinenza ed effetto riguardo ai terzi acquirenti del bene principale

Tanto è vero che a norma dell'art. 818 co.3 c.c., la cessazione della qualità di pertinenza di un bene è opponibile ai terzi solo se oggetto di atto scritto e se il relativo atto è stato poi trascritto sui registri immobiliari: solo in tal caso avrà effetto riguardo ai terzi secondo gli effetti previsti dall'art. 2644 c.c. (il principio è stato ad es. affermato da Cass. n. 3098/1987 e Cass. n. 5790/1983).

=> Spetta sempre a chi reclama la proprietà esclusiva di un bene condominiale l'onere di dimostrare di avere ragione

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