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Preliminare di preliminare e provvigione per l'agente immobiliare
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Preliminare di preliminare e provvigione per l'agente immobiliare

Il diritto alla provvigione matura quanto l'affare è concluso

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso in cui le parti che si sono rivolte ad un mediatore addivengano alla stipula di un così detto contratto preliminare di preliminare, il mediatore matura già solo per questo il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 del codice civile?

È questa, in sostanza, la domanda cui ha dato risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 923 del 17 gennaio 2017.

Si tratta di una presa di posizione interessante ed utile in quanto viene dopo quella delle Sezioni Unite n. 4628 del 6 marzo 2015 resa in materia di validità del contratto preliminare di preliminare.

Prima di entrare nel merito del momento di maturazione del diritto alla provvigione in capo al mediatore, è utile fare un cenno a questa fattispecie.

Il contratto preliminare di preliminare è quell'accordo con il quale le parti s'impegnano a stipulare in futuro non il contratto definitivo di compravendita, ma un accordo preliminare allo stesso.

=> Mediazione immobiliare. Quando non sorge il diritto alla provvigione

Rispetto al contratto preliminare di preliminare non è prevista l'esecuzione in forma specifica, ma eventualmente l'ordinaria azione per inadempimento.

Le Sezioni Unite sentenziarono che tale tipo di accordo è pienamente valido ed efficaceove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare” (Cass. SS.UU. n. 4628/15).

Classico esempio di preliminare di preliminare è rappresentato dall'accettazione della proposta fatta dal futuro acquirente, nella quale le parti indichino la necessità di addivenire alla stipula del contratto preliminare entro una tale data.

Dato questo contesto giuridico e fattuale, da quale momento può dirsi esistente il diritto alla provvigione in capo al mediatore?

L'art. 1755 c.c. specifica che esso matura quanto l'affare è concluso per effetto dell'intervento del suddetto mediatore. È sull'aspetto del momento in cui si conclude l'affare che si è soffermata la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 923/17, per dare risposta al quesito.

=> Provvigione all'agente immobiliare solo quando si conclude l'affare

Nel giudizio di merito, la Corte d'appello, la cui sentenza era stata oggetto di impugnazione in sede di legittimità, aveva stabilito che la conclusione del così detto preliminare di preliminare fosse di per sé sufficiente per considerare maturato il diritto alla provvigione.

La Corte nomofilattica ha considerato corretta questa conclusione affermando che “la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione (Cass., 30 novembre 2015, n. 24397)” (Cass. 17 gennaio 2017 n. 917).

L'affare, quindi, si conclude non quando è stipulato il contratto definitivo, ma quando le parti si sono accordate per concluderlo. Resta salva ogni diversa pattuizione.

Scarica Cass. 17 gennaio 2017 n. 923

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