Chi vuole esercitare l'attività di agente immobiliare deve possedere una serie di requisiti ed iscriversi al registro delle imprese presso la Camera di Commercio del luogo in cui esercita l'attività.
Una specificazione è d'obbligo: l'adempimento amministrativo è legato alle sede dell'attività, ma non impedisce di concludere affari su tutto il territorio nazionale.
Essere potenzialmente abilitati all'esercizio, ma non essere iscritti presso il suddetto registro delle imprese comporta l'irrogazione di sanzioni (anche penali) nel caso di esercizio abusivo.
Anche per le così dette mediazioni occasionali (massimo sessanta giorni l'anno) è necessario il possesso dei requisiti ed una segnalazione dell'attività alla Camera di commercio.
Svolte queste brevissime considerazioni preliminari, andiamo al nocciolo della questione: quando sorge il diritto a vedersi riconosciuta la provvigione?
Che cosa fare per diventare agente immobiliare?
Il primo comma dell'art. 1755 del codice civile, specifica che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
La Corte di Cassazione, sovente chiamata a pronunciarsi sul concetto di conclusione dell'affare, è da tempo orientata nell'affermare che “per conclusione dell'affare deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno” Cass. 30 novembre 2015 n. 24399.
Passiamo adesso all'altro elemento fondamentale al fine di poter ottenere il pagamento del dovuto; ai sensi dell'art. 6, primo comma, della legge n. 39 del 1989, infatti, “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”.
Si badi: con l'abrogazione dei così detti ruoli, tale riferimento deve intendersi sostituito da quello al registro delle imprese o al R.E.A. (cfr. art. 73 d.lgs n. 73 del 2010).
Mediatore immobiliare, breve focus sul diritto alla provvigione
Che cosa accade se il mediatore conclude un affare prima di essersi iscritto al registro delle imprese (o comunque prima di avere comunicato l'inizio di attività di mediazione occasionale)?
Al riguardo è utile rammentare quanto affermato dalla Corte di Cassazione, secondo la quale “in tema di mediazione, ove l'iscrizione all'albo dei mediatori professionali sia intervenuta dopo l'inizio dell'attività, il mediatore ha diritto al compenso solo dal momento dell'iscrizione e, pertanto, è tenuto a restituire l'acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica, non potendo la sopravvenienza della stessa nel corso del rapporto, né l'unitarietà del compenso spettante al mediatore, legittimare "ex post" un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione” Cass. 29 gennaio 2016 n. 1735.
Come dire: tutto ciò che è fatto prima dell'iscrizione non dà diritto ad alcun compenso e, come si diceva in precedenza, rappresenta un rischio anche in relazione all'irrogazione di eventuali sanzioni amministrative.
Rammentiamo che essere stati sanzionati per tre volte in relazione all'esercizio abusivo dell'attività di mediatore comporta la segnalazione alla Procura della Repubblica per esercizio abusivo dell'attività ai sensi dell'art. 348 del codice penale.
- Agente immobiliare e contratto di locazione. Quando scatta la provvigione.
- Compravendita di un appartamento. Trattativa interrotta. Il mediatore immobiliare va comunque pagato?
