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Preliminare di vendita: registrazione e trascrizione
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Preliminare di vendita: registrazione e trascrizione

Come registrare e trascrivere un preliminare di vendita

 

La registrazione e la trascrizione di un preliminare di vendita sono due fasi importantissime nella conduzione di una trattativa efficace che condurrà, in ultima istanza, alla stipula della compravendita finale di un bene immobile.

I due temi sono talmente importanti da indurci a dedicare degli approfondimenti specifici, che avremo modo di presentarvi nel corso delle prossime settimane.

Il nostro obiettivo odierno è invece quello di ricollegarci a quanto abbiamo avuto modo di introdurre ieri, completando una breve "anteprima" del significato di tali azioni, fornendovi in tal modo una panoramica più integrata delle cautele che è bene rispettare in sede preliminare.

Cominciamo con la registrazione. La registrazione di un preliminare di vendita (pur, non sempre obbligatoria), è una azione fortemente consigliabile, specialmente se il promittente venditore è un imprenditore ed è pertanto soggetto fallibile.

Di fatti in caso di fallimento dell'imprenditore il contratto preliminare di vendita non può essere opposto al fallimento se non ha data certa anteriore allo stesso: la registrazione serve proprio ad attribuire data certa al preliminare, garantendo pertanto una maggiore tutela in capo all'acquirente.

Diverso discorso per la trascrizione del contratto preliminare, che è invece quell'azione con la quale si cerca di tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli.

Si pensi alla stipula di un preliminare di vendita sotto forma di scrittura privata, e alla successiva cessione dell'immobile promesso a terzi, alla costituzione di diritti reali sullo stesso bene, o ancora a pignoramenti, sequestri, ipoteche e così via.

=> Preliminare di vendita, per esercitare il recesso, l'inadempimento deve essere "di non scarsa importanza"

Tutti questi eventi potrebbero essere trascritti contro il promittente venditore nell'arco temporale che va dalla sottoscrizione del preliminare di vendita alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Se invece il preliminare di vendita viene trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni contro il promittente venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che solamente attraverso la trascrizione potrà dunque acquisire la massima tutela nei confronti della buona riuscita dall'operazione.

Si noti, inoltre, che la trascrizione non viene solamente effettuata nell'interesse del promittente acquirente, quanto anche nella sfera di utilità del promittente venditore, che potrà sostanzialmente rispettare i propri obblighi nei confronti del promissario nelle ipotesi in cui si verificasse uno degli eventi sopra anticipati.

Alla luce di quanto abbiamo affermato, ricordiamo come la registrazione non sia in grado di attribuire tutti questi vantaggi, limitandosi invece ad un adempimento di natura fiscale e, come abbiamo visto, all'apposizione di una "data certa" temporale da assumere come riferimento univoco.

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