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Convocazione urgente dell'assemblea: è sempre necessario rispettare i termini previsti dalla legge?
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Convocazione urgente dell'assemblea: è sempre necessario rispettare i termini previsti dalla legge?

Convocare urgentemente l'assemblea di condominio

Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile prevede due tipologie d’assemblea:

a) quella ordinaria annuale (il riferimento è all’anno di gestione e non a quello solare, salvo coincidenza), nella quale i condomini sono chiamati a discutere degli argomenti indicati dall’art. 1135 c.c. e di tutti quegli altri sui quali sia necessario un approfondimento;

b) quella straordinaria.

Quanto a quest’ultima la legge è chiarissima. Ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. essa può essere convocata dall’amministratore:

a) di propria iniziativa, ogni qual volta ve ne sia la necessità;

b) su richiesta di almeno due condomini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio (vale a dire 166 millesimi).

In quest’ultimo caso qualora il mandatario non dovesse provvedere a convocare l’assemblea entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti sarebbero legittimati ad autoconvocarsi.

E’ bene evidenziare un passaggio: è la convocazione a dover essere effettuata entro il termine indicato dalle disposizioni di attuazione del codice civile e non l’assemblea a svolgersi entro quel periodo.

Nel caso di compagini senza amministratore ogni condomino può provvedere a convocare l’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.). La convocazione deve avvenire attraverso il recapito di un avviso. Per la giurisprudenza è valida anche la forma orale (tra le tante, Trib. Bari 23 febbraio 2010 n. 642).

In ogni caso “ l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza” (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

Un maggior termine può essere fissato dal regolamento di condominio che, ai sensi del primo comma dell’art. 1138 c.c., deve contenere le norme inerenti l’amministrazione delle cose comuni.

La funzione del termine libero è, sostanzialmente, quella di consentire una partecipazione consapevole del condomino oltre che quella di permettergli di organizzare il proprio tempo per prendervi parte.

Chiarito ciò la cui valenza generale non è posta in discussione, è bene domandarsi: che cosa accade se sorge la necessità di convocare urgentemente l’assemblea di condominio?L’amministratore o i condomini possono derogare al citato termine dei cinque giorni (o a quello regolamentare) previsto dal terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.

La risposta, usando un è “ni”. Vediamo perché.

Se tutti i condomini sono d’accordo (nelle compagini di piccole dimensioni non è raro) l’assemblea può tenersi seduta stante al momento dell’incontro di tutti. In questo caso sta ai presenti lamentarsi immediatamente del mancato rispetto delle “normali procedure” e non prendere parte alla discussione.

Se, invece, nessuno si lamenta anche per il dissenziente nel merito la deliberazione assembleare dovrà ritenersi valida.

Per quanto concerne il termine regolamentare maggiore di cinque giorni, è ben possibile e del tutto legittimo che un regolamento preveda la sua diminuzione a quello di legge per particolari casi.

Al di fuori di queste situazioni, tuttavia, amministratore e condomini sono tenuti a rispettare quanto stabilito dall’art. 66 disp. att. c.c. per evitare di vedere impugnata la delibera, che dovrebbe essere considerata annullabile per mancato rispetto della procedura di convocazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

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