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Convocazione urgente dell'assemblea: è sempre necessario rispettare i termini previsti dalla legge?
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Convocazione urgente dell'assemblea: è sempre necessario rispettare i termini previsti dalla legge?

Convocare urgentemente l'assemblea di condominio, come fare per non sbagliare?

Avv. Alessandro Gallucci  

Convocazione dell'assemblea, le differenze in relazione alla tipologia

Il codice civile prevede due tipologie d'assemblea:

a) quella ordinaria annuale (il riferimento è all'anno di gestione e non a quello solare, salvo coincidenza), nella quale i condomini sono chiamati a discutere degli argomenti indicati dall'art. 1135 c.c. e di tutti quegli altri sui quali sia necessario un approfondimento;

b) quella straordinaria.

Quanto a quest'ultima la legge è chiarissima.

Ai sensi del primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. essa può essere convocata dall'amministratore:

a) di propria iniziativa, ogni qual volta ve ne sia la necessità;

b) su richiesta di almeno due condomini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell'edificio (vale a dire 166 millesimi).

Spese di convocazione dell'assemblea condominiale

In quest'ultimo caso qualora il mandatario non dovesse provvedere a convocare l'assemblea entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti sarebbero legittimati ad autoconvocarsi.

È bene evidenziare un passaggio: è la convocazione a dover essere effettuata entro il termine indicato dalle disposizioni di attuazione del codice civile e non l'assemblea a svolgersi entro quel periodo.

A ben leggere le tipologie di assemblea sono in realtà quattro, o meglio alle due canoniche modalità e tipologie succitate se ne affiancano altre due:

a) l'assemblea convocata ex art. 1117-ter c.c. in relazione alla modifica della destinazione d'uso delle cose comuni;

b) l'assemblea convocata ai sensi dell'art. 71-bis disp. att. c.c. nel caso di cessazione dall'incarico dell'amministratore che ha perso i requisiti di onorabilità.

Nel caso di compagini senza amministratore, infine, ovvero nell'ultimo caso citato, ogni condomino può provvedere a convocare l'assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).

Convocazione dell'assemblea, le formalità

La convocazione deve avvenire attraverso il recapito di un avviso.

Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?

L'art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile specifica che ciò può avvenire per invio mediante:

  • fax;
  • pec;
  • raccomandata;
  • consegna a mano.

La giurisprudenza, interrogata sul valore dell'elencazione di cui alla norma testé citata ha specificato che alla luce del suo chiaro tenore letterale e «della indicazione di specifiche modalità di convocazione, deve ritenersi che il legislatore abbia voluto tipizzare le forme della comunicazione limitandole a quelle che garantiscano la effettiva conoscibilità della convocazione stessa» e che «se in passato vigeva in passato il principio di libertà delle forme, come sancito dalla giurisprudenza di legittimità citata, per cui l'unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo, con le modifiche intervenute con la L. n. 220 del 2012 l'amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma» (Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350).

In ogni caso "l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza" (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

Un maggior termine può essere fissato dal regolamento di condominio che, ai sensi del primo comma dell'art. 1138 c.c., deve contenere le norme inerenti all'amministrazione delle cose comuni.

La funzione del termine libero è, sostanzialmente, quella di consentire una partecipazione consapevole del condomino oltre che quella di permettergli di organizzare il proprio tempo per prendervi parte.

Convocazione dell'assemblea, quali possibilità in caso d'urgenza?

Chiarito ciò la cui valenza generale non è posta in discussione, è bene domandarsi: che cosa accade se sorge la necessità di convocare urgentemente l'assemblea di condominio?

L'amministratore o i condomini possono derogare al citato termine dei cinque giorni (o a quello regolamentare) previsto dal terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c.

L'avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino entro cinque giorni.

La risposta, usando un è "ni". Vediamo perché.

Se tutti i condomini sono d'accordo (nelle compagini di piccole dimensioni non è raro) l'assemblea può tenersi seduta stante al momento dell'incontro di tutti. In questo caso sta ai presenti lamentarsi immediatamente del mancato rispetto delle "normali procedure" e non prendere parte alla discussione.

Se, invece, nessuno si lamenta anche per il dissenziente nel merito la deliberazione assembleare dovrà ritenersi valida.

Per quanto concerne il termine regolamentare maggiore di cinque giorni, è ben possibile e del tutto legittimo che un regolamento preveda la sua diminuzione a quello di legge per particolari casi.

Al di fuori di queste situazioni, tuttavia, amministratore e condomini sono tenuti a rispettare quanto stabilito dall'art. 66 disp. att. c.c. per evitare di vedere impugnata la delibera, che dovrebbe essere considerata annullabile per mancato rispetto della procedura di convocazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Convocazione dell'assemblea, nel caso di perdita dei requisiti di onorabilità da parte dell'amministratore

In relazione a questa evenienza, l'art. 71bis, quarto comma, c.c. specifica che «condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore».

Senza formalità, ossia anche oralmente, ovvero anche ad horas o comunque potendo derogare il termine di cinque giorni di cui all'art. 66 disp. att. c.c.

La norma non è chiara: ad avviso di chi scrive il termine di cinque giorni (ovvero quello maggiore regolamentare) al di là dell'essere un requisito formale della procedura di convocazione attendendo alla possibilità per il condòmino di organizzarsi per partecipare all'assemblea non può essere derogato.

Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore

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