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L'imposta ipotecaria: quando si paga e come si calcola, agevolazioni, esenzioni ed aspetti pratici
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L'imposta ipotecaria: quando si paga e come si calcola, agevolazioni, esenzioni ed aspetti pratici

Imposta ipotecaria, che cos'è e come si calcola. Un breve focus

Avv. Francesco Saverio del Buono  

L'imposta ipotecaria, disciplinata dal Decreto Legislativo 31.10.1990 n. 347, è un tributo che trova il suo presupposto nell'esecuzione di formalità legate al trasferimento di proprietà degli immobili o alla costituzione di ipoteche o diritti reali di godimento, eseguite presso i registri immobiliari (formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari recita l'art. 1 del Decreto n. 347)

Calcolo ed importo dell'imposta L'importo dovuto a titolo di imposta va calcolato in misura proporzionale o in misura fissa.

Nel caso di imposta da versare in misura proporzionale la base imponibile è data, per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali (es la compravendita di un immobile) dal valore del bene alla data dell'atto (art. 43 DPR 26.04.1986, Testo Unico sull'imposta di registro cui le norme in materia di imposta ipotecaria rinviano).

Iscrizione ipotecaria e abuso del diritto.

Per quanto riguarda i contratti preliminari di trasferimento di beni immobili l'imposta è dovuta in misura fissa.

Per l'acquisto della prima casa anche l'imposta ipotecaria (come imposta di registro ed catastale) è soggetta ad una agevolazione: in questo caso infatti sarà l'imposta sarà pari ad euro 50 per le compravendite non assoggettate ad IVA, e di euro 200 per quelle con IVA.

Va ricordato come per usufruire dell'agevolazione l'acquirente non deve possedere altro immobile ad uso abitativo acquisito con le agevolazioni, o si impegna a vendere lo stesso entro un anno dall'acquisto della nuova abitazione.

Inoltre l'acquirente deve essere residente nel Comune in cui si trova l'immobile o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto.

Le dichiarazioni di impegno devono essere contenute nell'atto notarile di compravendita e la loro inosservanza produce la decadenza dall'agevolazione. Ugualmente l'agevolazione viene persa se l'immobile viene venduto entro i cinque anni dall'acquisto, senza che venga acquistato un nuovo immobile entro un anno dalla vendita del precedente.

L'inosservanza di queste disposizioni provoca la perdita dell'agevolazione, con il versamento dell'imposta non versata comprensiva di interessi, nonché l'applicazione di una sanzione pari ad 1/3 dell'imposta stessa.

Esenzioni.

Vi sono ipotesi in cui l'imposta ipotecaria non è dovuta: sono esenti infatti

  • le formalità eseguite nell'interesse dello stato;
  • i trasferimenti a favore di regioni, province e comuni, enti pubblici;
  • i trasferimenti a favore di fondazioni, ONLUS o associazione riconosciute con scopi di assistenza, studio, ricerca scientifica, educazione ed istruzione.

Il versamento avviene a mezzo modello F23 (codice tributo 649T), o nel caso l'imposta sia versata unitamente all'imposta di registro, sarà versata nei modi previsti per quest'ultima.

Condominio sostituto d'imposta

Il termine per il versamento dell'imposta è pari a 30 giorni dall'autenticazione dell'atto soggetto a trascrizione, o dal deposito presso il notaio di attu o ricevuto o autenticato all'estero; sarà poi il professionista stesso a provvedere al versamento dell'imposta.

Sanzioni. L'omessa esecuzione della formalità di trascrizione o annotazione è punita con l'applicazione di una sanzione dal 100 al 200% dell'imposta dovuta; nel caso invece di ritardo nell'esecuzione non superiore a 30 giorni si applica una sanzione dal 50% al 100% dell'imposta dovuta.

Per trascrizioni o annotazioni soggette ad imposta in misura fissa, la sanzione invece andrà da 100 a 2000 euro, ridotti a 50 euro se l'adempimento viene eseguito entro 30 giorni.

Sulla questione del ritardato / omesso versamento viene in rilievo il profilo di responsabilità del notaio rogante, soggetto deputato all'adempimento delle opportune formalità per gli atti pubblici dallo stesso redatti e dei relativi versamenti delle imposte dovute.

La responsabilità del notaio per omesso o errato versamento Su questo tema si è sviluppata una giurisprudenza tesa ad individuare l'ambito di responsabilità del professionista: la sentenza n. 15450 del 07.06.2019 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione ha chiarito come il notaio sia solidalmente responsabile, anche per gli atti registrati telematicamente dal medesimo, ma solo per l'imposta versata in via principale, senza che la modalità di registrazione dell'atto muti la natura della responsabilità del professionista.

La sentenza n. 15627 dell'11.06.2019 ha stabilito come in caso di procedura di registrazione telematica degli atti la notifica della liquidazione delle imposte ipocatastali e di registro vale solo a costituire il notaio stesso quale responsabile d'imposta tenuto all'integrazione del pagamento ex art. 13 D. Lgs 472/97, restando obbligati al versamento dell'imposta le parti dell'atto.

Nel caso di specie la contribuente aveva impugnato l'atto di accertamento per carenza di legittimazione passiva in quanto aveva versato al notaio la somma dovuta per il versamento delle imposte, vedendo riconosciute le sue doglianze nei primi due gradi di giudizio dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale e Regionale.

La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare come l'art. 57 TUR prevede un vincolo di solidarietà tra notaio e parti dell'atto, ma il professionista rimane estraneo al presupposto impositivo, in quanto "contribuente in senso sostanziale non è il notaio, ma la parte…" (Cassazione, n. 15450/2019), quindi i soggetti tenuti al pagamento del tributo rimangono, ex articolo n. 57 Tur, le parti contraenti, "…alle quali, pertanto, è legittimamente notificato, in caso d'inadempimento, l'avviso di liquidazione…" (Cassazione n. 29159/2018).

La circostanza che il versamento avviene in modalità telematica da parte del notaio, e quindi le parti contraenti sono sostanzialmente impossibilitate materialmente a versare gli importi dovuti a titolo di imposta non permette di sovvertire i princìpi tributari, e pertanto "contribuente in senso sostanziale non è il notaio, ma la parte…"(Cassazione, n. 15450/2019).

Doppia imposta di registro in misura fissa: 200 euro per il preliminare e 200 per l'acconto

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