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Quanto costa il notaio per la donazione di una casa?
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Quanto costa il notaio per la donazione di una casa?

Cos'è la donazione di una casa, quali sono le attività che deve compiere il notaio per questo atto pubblico e i costi da sostenere per parcella e imposte

Dott.ssa Annamaria Villafrate  

Quanto costa il notaio per la donazione di una casa? Una domanda che si pongono soprattutto molti genitori che magari, in vista delle nozze o della convivenza della figlia o del figlio, decidono di "regalare" loro un immobile per mettere su famiglia.

Un quesito più che lecito, a cui cercheremo di dare una riposta, anche se non esiste una risposta univoca. Il numero delle variabili di cui tenere conto infatti è piuttosto numeroso, così come le attività che il notaio è tenuto a compiere per garantire alle parti che ha donazione si realizzi nel pieno rispetto della legge.

Vediamo quindi di capire prima di tutto che cos'è la donazione di una casa, perché è necessario rivolgersi a un notaio e infine quali sono le voci di costo da sostenere per questo atto.

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La donazione di una casa

La donazione è un istituto previsto e disciplinato dal nostro codice civile dall'art. 769 al 809. Il codice definisce la donazione come il "il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione."

Dalla norma si possono desumere gli elementi tipici dell'istituto, che devono sussistere quando si procede alla donazione di una casa:

- la natura di contratto e non di atto unilaterale, contrariamente a quello che si potrebbe pensare;

- l'arricchimento del soggetto che riceve la donazione, che nel caso che specifico si identifica con l'acquisizione del diritto di proprietà di un immobile;

- lo spirito di liberalità che anima il donante, il quale non vuole alcun corrispettivo in cambio della casa oggetto di donazione.

Donazione per atto pubblico

Definite le caratteristiche essenziali della donazione, occorre precisare che, tranne che in casi del tutto particolari, se si decide di donare una casa è possibile farlo solo per atto pubblico, a pena di nullità, come previsto dall'art. 782 c.c. Questa norma dispone infatti che: "La donazione deve essere fatto per atto pubblico, sotto pena di nullità."

Questo perché ai sensi dell'art. 1350 c.c. devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata anche gli atti che, come nel caso di cui si stiamo occupando, trasferiscono la proprietà di un bene immobile.

Atto pubblico che il codice civile definisce all'art. 2699 come "il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato."

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Poiché però, come abbiamo visto, si tratta di un contratto, la donazione deve essere accettata dal donatario, che può manifestare la sua accettazione tanto nello stesso atto pubblico redatto dal notaio che con un atto pubblico successivo. Accettazione che tuttavia, esattamente come l'atto di liberalità del donante, può essere revocata fino a quando la donazione non si è perfezionata.

Compreso tutto questo, cosa accade di preciso davanti al notaio quando si decide di donare una casa?

Aspetti procedurali della donazione di una casa

Il giorno fissato dal notaio per l'atto notarile di donazione della casa le parti devono presentarsi muniti di codice fiscale e documento d'identità in corso di validità.

Una volta controllati questi documenti il notaio, in presenza di due testimoni "neutrali" (in genere due impiegati dello studio) procede alla lettura dell'atto da cui deve emergere chiaramente la volontà del donante di "donare" e quella del donatario di accettare la casa per donazione, in assenza della quale non è possibile procedere.

Tutto questo per dire che quando si decide di donare una casa è necessario rivolgersi a un notaio, che proprio in vista dell'atto di donazione è tenuto a compiere tutta un serie di attività e affrontare degli esborsi per garantire alle parti che la donazione si realizzi nel rispetto della legge, comprese le norme fiscali.

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Le attività del notaio per l'atto di donazione

Il notaio, in particolare, una volta ricevuto l'incarico, deve compiere prima di tutto alcune attività preliminari e di accertamento, poi deve trascrivere e registrare l'atto di donazione e infine versare le imposte a cui è soggetto.

Le prime attività che il notaio deve effettuare in vista della donazione di una casa sono quelle necessarie alla corretta individuazione del bene immobile. A tal fine è tenuto ad acquisire le visure catastali e ipotecarie.

L'atto di donazione deve infatti contenere esattamente i dati catastali dell'immobile, l'indicazione delle planimetrie depositate al catasto e gli estremi delle varie autorizzazioni e permessi urbanistici.

Dati fondamentali che gli permettono di verificare che il bene oggetto di donazione corrisponde effettivamente a quello che risulta dal catasto e che terzi non vantino sul bene diritti particolari che in seguito potrebbero pregiudicare i diritti di colui che riceve la casa in donazione.

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Gli adempimenti successivi che il notaio deve fare ai fini della donazione consistono nella trascrizione dell'atto, per rendere l'atto opponibile a terzi e nella registrazione all'Agenzia delle Entrate nel termine di 30 giorni.

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Per tutti questi adempimenti il notaio deve essere compensato, anche se in questa sede non è possibile definire in modo esatto gli esborsi da sostenere per un atto notarile che prevede la donazione di una casa. Questo perché i costi sono influenzati da una molteplicità di fattori.

Prima di tutto occorre considerare la complessità dell'affare, non tutti gli atti di donazione si svolgono in maniera snella e rapida. A incidere sul conto del notaio c'è poi il "pregio" dell'immobile, ma anche la sua ubicazione e la categoria catastale di appartenenza.

Alla luce di queste e di altri variabili imprevedibili che il notaio può rilevare una volta ricevuto l'incarico, è sempre consigliabile, per non incorrere in brutte sorprese, farsi fare un preventivo di spesa.

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Senza dimenticare che al . osto della parcella del notaio si devono aggiungere le imposte.

La prima è l'imposta di donazione, che deve essere sostenuta da chi riceve la casa in donazione e il cui importo varia al variare del rapporto che lega il donante e il donatario. La legge per fortuna, in base a questo elemento, prevede delle franchigie, per cui le donazioni risultano tassabili solo per la parte che eccede determinati importi.

Le aliquote variano dal 4% (sul valore che eccede 1 milione di euro) se la donazione viene effettuata in favore del coniuge o dei parenti in linea retta, come i figli, per ogni beneficiario.

La percentuale del 6% è prevista invece, sulla parte che eccede la franchigia di 100 mila euro per le donazioni fatte a fratelli e sorelle. Sempre del 6%, ma sul valore totale, per le donazioni disposte in favore degli altri parenti fino al quarto grado, degli affini in linea retta e degli affini in linea collaterale fino al terzo grado.

L'aliquota dell'8% infine è prevista sul valore totale della donazione per tutti gli altri soggetti che ricevono la donazione.

A questa vanno aggiunte, l'imposta di bollo nella misura di 230 euro, l'imposta ipotecaria del 2% del valore dell'immobile e quella catastale, nella percentuale dell'1% del valore della casa. Imposte queste ultime due che, se la donazione riguarda la "prima casa", devono essere corrisposte nella misura fissa di 200 euro.

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