Uno strumento in grado di facilitare il raggiungimento di un accordo fra le parti, pianificare gli aspetti finanziari, velocizzare i tempi di conclusione e ridurre i costi di istruttoria.
L'istituto in esame, poco conosciuto in Italia, dal nome "Real Estate Assets and Finance Transactional Liability Insurance" (RETI), assicura i soggetti come (acquirente, creditori, i successivi aventi causa) contro i vizi legali connessi ad un negozio avente ad oggetto una proprietà immobiliare o una partecipazioni in società immobiliari.
Tale assicurazione è caratterizzata dal fatto che può genericamente coprire rischi ignoti ripetendo le dichiarazioni e le garanzie rilasciate da una parte.
In altri casi, tale strumento assicurativo è in grado di garantire il beneficiario contro l'effettivo pregiudizio derivante dall'avverarsi di tale specifico vizio.
Problemi generali e finalità della polizza.
Prima di un acquisto immobiliare, spesso, l'investitore deve preliminarmente valutare alcuni aspetti importanti: l'esistenza di possibili rischi legali connessi alla vendita.
Questo perché, attualmente, nell'attuale scenario del mercato immobiliare esistono molti contenziosi (azioni revocatorie, determinazione dello stato di fatto dei luoghi in merito a servitù, usucapione, possesso, distanze ecc.) e soprattutto molte difficoltà legate alla normativa sui diritti reali, sulla validità del mutuo fondiario, sulle prelazioni legali e degli interessi legittimi in materia edilizia e urbanistica.
Tutti fattori di rischi legali, difficilmente eliminabili per motivi economici o perché intrinseci al rischio stesso.
Premesso ciò, la finalità di questo istituto (o meglio della polizza assicurativa) consiste proprio nella trasformazione del rischio legale in un aiuto per il sistema giuridico e per l'investitore.
Per meglio dire, l'assicurazione interviene in un momento in cui vi è incertezza dell'esistenza del diritto potenzialmente pregiudizievole. Tale prassi non è una novità, ed è presente in Europa da circa vent'anni e in Italia da qualche anno.
Difatti la "Transactional Insurance" ("TI") è molto comune nel settore dell'acquisto di società (c.d.
Merger& Acquisition) ove vengono trasferiti i rischi connessi delle dichiarazioni e delle garanzie del mercato assicurativo.
Nel settore immobiliare, tale sistema ha i medesimi scopi perseguiti nell'ambito del Merger & Acquisition; ovvero quello di offrire alle parti un'opzione ulteriore rispetto a quelle classiche: a) non concludere l'affare; b) concluderlo ad un prezzo diverso e con le garanzie bancarie o reali.
Inoltre vi sarebbe anche la possibilità di aggiungere una quarta opzione (polizza assicurativa studiata per il caso specifico).
La copertura delle garanzie della parte venditrice: esempi di utilizzo della "RETI" per assicurare i rischi ignoti. Si tratta di casi in cui la polizzareplica le dichiarazioni offerte da una partevenditrice ipotetica o reale.
L'obiettivo è quello di creare o sostituire, a seconda dei casi, una controparte in grado e intenzionata di assumere gli obblighi connessi alle garanzie sui vizi legali, ampiamente intesi, dei beni sottostanti, oggetto di cessione o concessi in garanzia.
Di seguito, vengono riportati alcuni casi specifici in cui tale polizza è utilizzata.
Quando l'assicurazione non copre i danni, come comportarsi
1) La vendita dei beni all'asta.
Ai sensi dell'art. 2922 c.c., nell'ambito delle procedure esecutive, non operano le garanzie per vizi o per mancanza di qualità di cui agli artt. 1490-1497 c.c. Difatti, come più volte ripetuto dalla Suprema Corte (in tal senso Cass., Sez.
I, 4 luglio 2012, n. 11151), la norma non riguarda l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", configurabile quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello dell'ordinanza di vendita, oppure quando risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione l'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta d'acquisto.
In questi casi, può accadere (e succede) che in ipotesi in cui relazione del CTU sia sbagliata, il ristoro dei danni subiti non è immediato (ad esempio il caso dell'aggiudicazione del bene totalmente abusivo e, per l'effetto non commerciabile né sanabile in quanto il certificato di agibilità era stato erroneamente rilasciato dal Comune senza verificare la correttezza dei presupposti dello stesso).
Quindi la vendita dei beni all'asta è un caso tipico ove non vi è una vera e propria controparte. Chi partecipa all'asta fa affidamento sulla relazione dell'esperto nominato dal Giudice che dovrebbe prevenire incauti acquisti.
Attualmente, proprio per evitare simili situazioni, con la riforma D.L. 27 giugno 2015, n. 83, il novellato art. 568 c.p.c. dispone che l'esperto calcoli anche "la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto".
Tale valore non è altro che un valore superiore al premio richiesto da una compagnia d'assicurazione per coprire tale trasferimento con le garanzie della parte venditrice di cui alla nota ed, in altre parole, per l'emissione di una RETI.
Ed ancora, il legislatore con il nuovo art. 173 bis delle disposizioni per l'attuazione del c.p.c. ha introdotto ulteriori ambiti di verifica dell'esperto fra cui in il controllo della possibilità di sanatoria e di condono ai sensi della normativa speciale, l'esistenza di censo, le spese di gestione e le spese straordinarie approvate e arretrati condominiali.
In questi casi, la RETI può coprire eventuali errori commessi dal CTU su tutto il contenuto dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c., nonchè i rischi di revocatoria, di restituzione a seguito di azione di riduzione, di inefficacia dell'ipoteca o dello stesso procedimento esecutivo ed altro possono essere coperte dalla polizza.
Per fare un esempio concreto, seguendo il caso dell'errore del CTU in merito alla valutazione del bene "abusivo", qualora fosse stata stipulata una RETI in occasione dell'aggiudicazione, l'assicurazione avrebbe rimborsato i danni subiti dall'aggiudicatario per avere comprato un bene abusivo tramite la restituzione del prezzo corrisposto ed si sarebbe surrogata nei suoi diritti nei confronti del creditore procedente.
L'aggiudicatario avrebbe ottenuto subito il ristoro patrimoniale senza dover attendere i risultati del giudizio.
2) La vendita di società immobiliari.
Com'è noto, nel caso di compravendita di partecipazioni societarie, in giurisprudenza, non viene ritenuta applicabile la disciplina delle garanzie legali del venditore rispetto al patrimonio sottostante.
Difatti, l'oggetto immediato della vendita è la partecipazione sociale mentre i "vizi" attengono in genere al patrimonio sociale, oggetto "mediato", o indiretto, della compravendita.
Sicché, in tutti questi casi, l'annullamento per dolo o per errore o l'applicazione della rescissione per lesione o la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, hanno in comune l'inadeguatezza pratica per le difficoltà applicative e per i risultati ottenibili.
In tali situazioni, la polizza diventa uno strumento utile per ridurre i rischi tramite l'accordo preventivo con la compagnia assicurativa in merito a quali beni verificare a campione al fine di potere fornire una RETI su tutto il portafoglio benché non tutto approfonditamente analizzato.
3) La cessione di portafogli di crediti ipotecari.
La RETI trova spazio anche per la copertura dei rischi c.d. Amministrativi ed, in particolare, i rischi connessi al lasso di tempo necessario per l'aggiornamento dell'iscrizione ipotecaria.
In questi casi la polizza diviene uno strumento di armonizzazione delle garanzie prestate e centralizzazione dei flussi informativi.
Inoltre, la possibilità di cedere la polizza faciliterebbe la circolazione del portafoglio e la liquidazione dei veicoli utilizzati.
4) La liquidazione dei fondi immobiliari.
La polizza è particolarmente importante in merito all'applicabilità dell'art. 2495c.c. in caso di debiti sopraggiunti successivamente all'approvazione del rendiconto finale del fondo e per l'effetto della sua estinzione.
Difatti la polizza non solo riduce o, in taluni casi, azzera l'ammontare del fondo rischi, ma anche permette di evitare ogni accantonamento per un remoto rischio di restituzione delle somme ricevute da parte del quotista che può ben essere a sua volta un soggetto istituzionale, per esempio un ente previdenziale.
Quindi al fine di distribuire i proventi della liquidazione, la polizza riduce gli accantonamenti a copertura dei rischi della cessione aumentando così la massa distribuita ai sottoscrittori.
Danno da infiltrazione dal tetto comune e risarcimento dall'assicurazione
La copertura di specifici rischi legali immobiliari individuati anche in corso di causa. L'importanza di padroneggiare questo tipo di polizze può offrire strategie negoziali utili a massimizzare i benefici per una delle parti anche in corsa di causa.
5) Aspetti sulla donazione: la restituzione del bene a seguito di infruttuoso esperimento dell'azione di riduzione.
L'art. 563 c.c. prevede che i legittimari, a seguito dell'infruttuoso esperimento dell'azione di riduzione nei confronti dei donatari, possano rientrare in possesso di una proprietà che in passato è stata oggetto di donazione oppure ottenerne il controvalore monetario anche nei confronti dei successivi acquirenti anche se in buona fede.
In questi casi, i legittimari che non siano riusciti a soddisfare i loro diritti ereditari attraverso la riduzione, potranno esercitare l'azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente per ottenere la restituzione del bene, o il suo controvalore, sino a vent'anni dopo la donazione.
La polizza in tal caso garantisce dal rischio economico e finanziario conseguente all'azione di restituzione esercitabile, da parte di un legittimario, relativamente a un immobile donato.
Di fatto l'unico modo per mettere al sicuro il terzo acquirente o il terzo finanziatore di un bene di provenienza donativa (per non indebolire le aspettative economiche) è utilizzare questo tipo di assicurazione.
6) Usucapione.
L'istituto dell'usucapione crea spesso problematiche nella circolazione dei beni (es. il trasferimento della pertinenza di un appartamento). In tutti questi casi, la polizza è utile ad eleminare l'incertezza economica: qualora l'usucapione non fosse avvenuta per qualsiasi ragione, l'assicurato otterrebbe l'indennizzo da parte dell'assicurazione.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che tale strumento, nell'attuale scenario di compravendita, può rappresentare il giusto compromesso di tutele per le parti (venditore e acquirente) velocizzando la conclusione dei negozi riguardanti immobili, realizzando la circolazione del bene immobile in occasione di cessioni future e infine facilitando i processi di dismissione tramite aste private o giudiziarie.
