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Vendita della prima casa prima dell'udienza comparizione per la separazione consensuale

Benefici prima casa e separazione consensuale: si evita la decadenza se si vende nel corso del procedimento?
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Vendita prima casa e procedimento di separazione consensuale in corso

Se l'immobile acquistato con i benefici prima casa viene venduto dopo il deposito del ricorso e della notifica della data dell'udienza di comparizione del procedimento di separazione consensuale, ma prima della stessa, tale operazione vale a salvare i coniugi dalla decadenza del beneficio?

Sì, risponde l'AdE con la Risposta ad interpello n. 651 del 1 ottobre 2021, purché l'accordo omologato dal Presidente preveda il relativo accordo patrimoniale come elemento funzionale ai fini della risoluzione della crisi coniugale.

Vediamo la questione da vicino.

Prima casa: se la separazione è prima dei cinque anni ma la vendita arriva prima della comparizione

Una coppia sposata che ha acquistato un'abitazione con i benefici prima casa (ciascuno per la quota indivisa del 50 per cento), prima di cinque anni dalla data dell'acquisto decide di separarsi, deposita in Tribunale il ricorso per la separazione consensuale e mette in vendita l'immobile.

In caso di separazione consensuale innanzi all'ufficiale di stato civile viene meno l'agevolazione prima casa

L'acquirente viene trovato piuttosto presto e la data della vendita viene fissata dopo il deposito del ricorso, ma prima dell'udienza di comparizione fissata dal Presidente del Tribunale.

In proposito, la domanda posta è se i chiarimenti forniti con la Risoluzione n. 80/E del 9 settembre 2019 - con cui è stata esclusa la decadenza dall'agevolazione "prima casa" per i casi di cessione dell'abitazione prima dei cinque anni all'acquisto, in esecuzione di clausole contenute nell'accordo di separazione omologato dal giudice - possano valere anche per il caso in esame, dove la vendita avviene "prima della formalizzazione della separazione consensuale dei coniugi da parte del Tribunale adito".

L'istante fa anche presente che nel ricorso per la separazione consensuale, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione "prima casa" che si verificherebbe per la vendita dell'abitazione prima del quinquennio a causa della separazione dei coniugi, è stata chiesta l'applicazione della citata risoluzione.

Prima casa e esenzione atti di separazione, le norme

L'AdE passa dunque a fornire la risposta richiesta.

La norma generale, nella cui applicazione teme di incorrere l'istante, è quella che prevede la perdita dei benefici prima casa nel caso di vendita dell'immobile prima di cinque anni dall'acquisto agevolato; l'ultimo periodo dello stesso comma (co. 4, nota II-bis art. 1 P.te I, Tariffa I, D.P.R. n. 131/1986) consente però di evitare la decadenza se entro un anno dalla detta alienazione si acquista un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.

Questa dunque la normativa generale.

Nel caso di separazione e divorzio si aggiunge poi un'altra norma, quella dell'art. 19 della L. n. 74/1987, secondo cui "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio… sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa".

Agevolazioni prima casa: aspetti attinenti il divorzio

La norma è applicabile anche ai procedimenti di separazione, come sancito dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 154 del 1999).

L'alienazione dell'immobile dev'essere riconducibile ad un accordo di separazione omologato e…

L'AdE poi, ricorda che la Corte di Cassazione, "con ordinanza del 21 settembre 2017, n. 22023, ha affermato che con l'esenzione in parola il legislatore ha inteso favorire gli atti e convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all'uno o all'altro coniuge." Ciò, al fine "di favorire e promuovere, nel più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l'adempimento delle obbligazioni che gravano sui coniugi" (cfr.

Corte di Cassazione 22 maggio 2002, n. 7493 e Cassazione 17 febbraio 2001, n. 2347)" (Risp. AdE n. 651/2021).

Inoltre l'AdE, al pari dell'istante, ricorda poi che con la Risoluzione n. 80/E del 2019 si è ritenuto che, "con particolare riferimento alla decadenza dalle agevolazioni "prima casa" fruite per l'acquisto dell'abitazione, poi trasferita nel quinquennio per effetto di un accordo di separazione""in linea con la ratio dell'articolo 19 (volto a favorire gli atti e le convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare "sotto il controllo del giudice" i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio), ... la cessione, a terzi, di un immobile oggetto di agevolazione "prima casa", in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal relativo beneficio" (Risp. AdE n. 651/2021).

La situazione patrimoniale condominiale: aspetti qualitativi e quantitativi

…La vendita dopo il deposito del ricorso salva dalla decadenza se rientra nell'accordo omologato.

Passando alla questione concreta in esame, l'AdE osserva che qui l'"elemento dirimente" è dato dalla circostanza che la vendita sia avvenuta successivamente al deposito del ricorso, cioè a procedimento già instaurato e dunque, dice l'AdE, "può ritenersi atto relativo al procedimento di separazione".

Inoltre, nel ricorso i coniugi hanno dichiarato che la casa coniugale, acquistata con le agevolazioni "prima casa", era stata posta in vendita (in seguito agli accordi conclusi tra i coniugi) e chiedevano al giudice di darne atto nell'accordo di separazione consensuale, oggetto di omologazione, onde evitare decadenza prevista per il caso di vendita prima dei cinque anni dall'acquisto.

Dunque, l'AdE ritiene che la vendita dell'immobile, avutasi dopo la notifica della data dell'udienza di comparizione, ma prima della conclusione del procedimento giudiziale, "sia comunque avvenuta in vista dell'accordo di separazione da sottoporre al vaglio del giudice e ad esso connessa al fine della risoluzione della crisi coniugale".

Dunque, prosegue l'Agenzia, perché si possa evitare la decadenza, nel rispetto della ratio della norma di cui all'art. 19 della legge n. 74 del 1987 e dei principi contenuti nella risoluzione n. 80/E del 2019, "è necessario, che venga emanato dal Tribunale il decreto di omologazione dell'accordo di separazione consensuale e che tale atto, omologato dal Tribunale e notificato a cura dell'istante al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate, preveda che l'accordo patrimoniale (relativo alla vendita della casa coniugale) sia elemento funzionale ai fini della risoluzione della crisi coniugale".

=> Qui il link alla Risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 651 del 1 ottobre 2021

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